2020年12月3日，由中房指数系统、中国物业服务价格指数系统主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的“2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。中指控股副总裁兼数据事业部总经理葛海峰先生在会上发表了演讲。

中指控股副总裁兼数据事业部总经理  葛海峰先生

以下为演讲实录：

葛海峰：非常高兴有这个机会跟大家分享中指数据在大数据方面所做的相应努力，今天开场时，莫总已经谈到了我们叫数字地产节，怎么定义数字，怎么量化整个市场，中指一直在这方面做相应的努力。

我主要分两个部分的内容：一是介绍这几年中指所沉淀的，对整个房地产市场所有的数据内容。二是在数据的基础上，包括莫总谈到的算法，结合相应的算法、工具来为房地产开发企业应用场景上做很多工具性的决策分析和判断，帮助房地产开发企业把握2021年。

从数据的历史来看，中指从94年做中房指数系统开始就在沉淀中国的房地产的数据，从做房地产价格指数，做房价，一直到对整个房地产的链条，从土地端开始到新房市场、二手房市场，到不同的业态，住宅、商业、办公，以及到跟房地产相关的人口、POI、购房者、交通、空间等等，各个维度的数据做了很庞大的数据体系。基于这个数据体系构建了数据的底座，在基于数据底座提供算法和工具的相应内容。

土地数据：中指是从2004年“831”大限之后，整合整个招拍挂市场，大概覆盖了有超过2300多个城市，在系统当中大概有182万宗的地块信息。并且建立了一个比较完整的土地监控体系，从地块到项目，到拿地企业建了一整套完整的地块档案，应该说是全生命周期的跟踪土地的内容。土地的数据在2010年的时候也拿了当时国土资源部，现在自然资源部科学技术二等奖。

土地的数据方面我们还囊括了这些土地公告的文件，也获取到这些土地的标书，从标书当中提取了相应数据、关键性的指标、供地附图。同时，我们目前大概对50个重点城市覆盖土地的航拍影像的资料，便于房地产开发企业在拿地的时候就对周边的情况有一个可视的了解，整体来说我们的土地数据是非常完整的数据构成。

新房数据：我们覆盖600多个城市，接近40多万个住宅项目，我们跟踪这些项目所有基础信息、楼盘数据、楼盘基础字段，以及房地产交易的情况。同时，整个房地产市场的供给、推出的数据、包含项目的存量到整个广义存量的测算都会跟踪到，项目的供求关系，什么时候推出的，什么时候成交的，成交的情况怎么样，成交的结构情况怎么样，我们会做新房相应的跟踪。

同时，我们还会针对新房市场关注这个城市的政策，形成政策的看版，用来了解这个城市。院长讲因城施策、一城一策的想法，我们将这个城市限购、限售、人才、开发商现金流、成本相关的所有政策和文件，都会在这个数据系统里面整合。

二手房的数据：二手房市场现在越来越受到开发商企业的关注，目前我们是国内对二手房数据覆盖最完整的数据系统，我们有100个城市二手房市场的监测。大家看到这个图，这个色块是每个小区的轮廓，北京大概有差不多600万套的存量房，在底层数据里面都是有每套房屋的数据存储，再到每个小区，再到整个二手房交易的市场。

同时，从去年开始我们在延展整个数据相应的链条，往家居精装方面做数据的采集，帮助房地产开发企业和下游的装饰装修的企业，以及家居布品的方面判断市场。每个精装修的楼盘在数据库里面都去跟踪装修的标准，样板间用了什么布品、材料、用了什么型号，在我们的数据系统当中都会呈现出来。同时，贯穿整个项目，跟踪在建工程和土地，帮助企业全生命周期的跟踪新房的项目是什么样的情况，整个装修市场又是什么样的情况。

写字楼数据：中指通过两三年的时间布局整个商业地产的数据，尤其重点会跟大家讲到目前覆盖中国20个主要城市的写字楼市场。每栋写字楼的楼盘情况，以及每个楼栋的情况，以及每个楼栋当中哪些相应的租户，租赁面积什么样，有哪些是空置的状况，在我们的系统当中都可以呈现出来。

商业地产数据，今年在购物中心和品牌，刚才莫总介绍了“招商版”，这个部分我们覆盖了中国100多个城市的购物中心的基础数据。同时会监控跟购物中心相关的，比如品牌商家库我们现在建的比较多，在这些购物中心入住品牌的商家情况，以及跟购物中心运营相关的，比如客流、用户的画像、城市的数据、商圈的数据、业态的数据等等，这些相应的数据跟踪，从今年开始我们已经在逐步的完善过程当中。

同时，我们会跟踪目前国内所有跟房地产相关的上市公司和重点的非上市企业的经营数据，包括房地产上市公司，以及现在物业上市公司，这些企业目前在我们的系统当中都有相应的跟踪。

另外，了解房地产市场，包括很多金融机构会经常用到的整个城市层面的房地产统计数据、交易数据、政策数据、开发经营的数据、规划的数据、宏观经济的数据等等，在我们这个体系都有数据的沉淀。

除了这些数据之外，中指数据还在构建大数据的生态，不仅仅是房地产直接的数据，包括跟房地产相关的，比如控规、产业、学区、交通、航线、高铁、消费等等，这些新兴的大数据我们中指的数据体系也在支持。这构建了一个非常庞大的底层的数据库，目前国内房地产开发企业和金融机构都在使用中指的数据进行行业研究、项目分析、趋势研判。我们基于这些数据在大数据的环境背景下，中指的算法结合客户的应用场景提供决策分析。

我给大家介绍一个场景，这个场景目前也是数据应用当中比较多的，我们在为国内房地产开发企业提供投资场景方面的决策工具，目前超过200家的房地产开发企业都在使用这套决策工具对土地市场做相应的研判。

我们怎么做？应该说现在房地产企业都在考虑自身2021年怎么发展，怎么布局。刚才院长的PPT当中大家关注到一个企业的数据，在300亿消费规模以上的企业2020年他的销售额的增速也在10％以上。我们跟很多企业聊过，包括百亿级以上的企业，特别是千亿级的企业，未来3到5年的规划是什么呢？他们的目标是100％，甚至200％、300％的增长；千亿的企业给自己定的目标是2000亿、3000亿的规模。怎么做呢？还靠原有的方式吗？一个企业千亿级的规模有可能一年拿地是100宗到200宗，根据自己城市布局的情况不一样。拿到100宗、200宗需要看10倍的地，上投委会的项目大概是10倍左右，大概看一千宗，现在千亿级的企业上投委会看地，决策一个地只能有15的时间，来判断这个地要不要参与，要不要拿。长远来看我们在哪些城市做深耕、做投资，我们到底选择了哪些潜力的城市，怎么做？靠原来的写报告其实已经落后了。中指在庞大数据的底层之上又整合了算法，包括因子分析、聚类、机器学习等等相应的方式，为房地产企业在投资场景上解决它的痛点。

给大家讲三个场景：

个场景是城市选择：最近跟一些企业聊，一方面他们已经布局了三四十个城市，接下来要布局，要选择哪些城市进行深耕是他们接下来面临的课题。长三角区域大家可能知道，我选长三角区域，选择大湾区肯定没有问题，这些城市如果含上县级市，城市数量也是上百个，在这些城市怎么选择，建立什么样的标准？其实是很多企业面临的问题。

中指有一整套的城市评价的体系和模型，我们都已经实现了系统化，房地产企业怎么运用，中指有中指的模型，有中指的指标权重，我们构建了一个指标池，有大概150个相关的指标，这个指标反应了这个城市投资的各个方面，有些企业根据自身的发展特点，比如可能关注去化周期，这个城市去化慢肯定不考虑，有些城市考虑市场规模空间，因为将来要深耕，销售规模比如低于300亿或者400亿的城市我不考虑，每个企业都有自身的发展特点和需求，我们怎么做？我们提供了一整套的指标池，大家可以根据自己的标准设计相应的模型，做相应的判断。

在这个系统当中设定模型之后可以去做评价结果的输出和多城市之间的对比来快速的呈现出你所要进入的这些城市，同时我们也可以提供自有数据的录入和数据的呈现，一键输出相应的结果。提供城市漏斗，包括大家提到的自有指标的筛选，设置指标的范围，然后一键选出你所关心的城市。这些城市可以通过我们的可视化工具在整个地图上去呈现出来，这样明年到底怎么布局就可以快速的呈现。

第二个场景是板块：我们到这个城市当中去深耕，我们判断这个城市到底哪些区域有潜力。因为在这个城市当中有些区域发展速度慢，有些区域发展速度快，我们怎么判断。我们通过现状的价值模型和潜力的价值模型进行叠加看拓展地图。这个是我们三个图的对比，从现状的价值叠加增值空间，到判断未来价值，再对这个板块去做深度的跟踪和分析，这是判断城市当中的潜力区域。

第三个场景是拿地：在地块出来的时候，或者要勾地，要选择某个地块的时候我们怎么做。从系统当中可以调出来刚才说到的土地数据，任何一个城市的土地数据在系统当中都有比较详细的档案的文件，同时也可以自己把自己关注的地块，在我们的系统当中进行相应的标注和录入数据。针对这个地块可以提供一套评价的体系，包括区位条件、配套资源、规划利好、负面要素，一键形成这个地块SWOT分析，判断这个地块到底有哪些优势和劣势，有哪些风险和机会。

同时我们可以快速的帮助企业生成关于地块的分析报告，可研分析报告，这个是大幅度减少了投拓人员在一线的工作量，投拓人员可能白天看地，晚上写报告地第二天汇报，这一系列的过程投入的精力非常多，使用我们的系统可以快速的提升大家的工作效率。我们的报告是可以一键生成的。

为什么要介绍报告的工具呢？我们的报告工具是BI级的报告工具，调用了整个中指的底层数据，同时在底层数据的基础上可以生成报告的模板，一键快速的完成一份投资的报告。这个投资报告可以在线进行编辑的，因为是BI级的，任何的图表、文字、数据大家可以进行调整。在线可以快速的生成一份报告，这个报告下载下来可以下载成PPT格式，可以再修改，或者是PDF格式直接分享给你领导，快速提升了整个工作的效率。

这是我们在整个大数据的系统平台上加上算法、工具，在房地产开发企业投策场景的应用，我们给金融机构也提供决策工具、评级系统，对商业地产，对购物中心的招商招调，对写字楼的运营都提供了相应的决策工具和系统。特别希望所有的房地产开发企业、金融机构，以及合作伙伴关注中指在数据系统方面的产品，希望能够支持到大家，把握2021，谢谢大家。