最近，看到一位做物业的朋友留言。

他所在的小区占地7万平米，有1700户人家，整个物业公司员工的开支，一年下来需要280万，这还不包括电梯外包的维护费，垃圾、污水清运费，更换维修设备和材料费等杂项。

重点在于，据他观察，即便在如此高额的开支下，这个小区入住率也不过30%而已，大都还是独居的老人，再过20年之后，这些老人离世的话，留下空荡荡的小区，同时巨额的维护成本并不会下降。

简单一句话：把这些房子留给后代，不能称之为财富，而是负担。

这一席话让我也很感慨，近几年来，在不少中小城市，房子比人多的现象正在我们身边发生，这并不是危言耸听，也不是冷冰冰的数据，而是很多人亲眼目睹的现状。

我们尝试从数据角度回答这个问题：10年后，有多少小区会荒废？

所谓“荒废”，指的是房屋空置，或者是弃房断供等原因造成房子无人居住。

首先，十年后的空置率是多少？

空置率的计算公式为：空置面积与近三年房地产累计竣工面积之比。

在2015年，腾讯发起的《2015年5月城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

在2018年底，西南财大中国家庭金融调查中心发布的数据显示，住房空置率为21.4%。

看来，各大机构调研目前楼市中的空置率，大部分都在20%-25%之间。

接着算未来10年间空置率的增速。

参考历史数据，从1998年房改至今，空置率的增长其实变化并不大，除了在2008年之前维持10%左右的低位，近十年以来，其实一直都在15%-20%之间。

所以，我们不妨参考人均居住面积的增速，可以作为参考。

根据每日经济新闻的报道，40年来，城镇人均住房建筑面积从6.7平方米增加到36.9平方米，增长了4.5倍。

40年增长4.5倍，一年大概增长1倍左右，照这样看来，未来十年的增速也可能。

但是，人均居住面积的增长，无法代替空置率，这是两个完全截然不同的概念，因为人们可能会习惯住大房子，但不代表房子大了之后就不住人了。

因此，我们不妨取10年时间20%-30%的增速，经过测算可以得出结果：十年后，空置率大概是30%左右。

其次，十年时间，住房总量会达到多少？

根据统计局2017年的调查，中国城镇住房总存量为261亿平方米，其中城区住房总面积为145.9亿平方米，而镇区是115.4亿平方米。

把平方米的总量换算成套数，按90平米一套房，所有城镇房屋总量大概是2.8亿套（不含2018年）。

去年房地产新开工面积为18亿平米，销售面积将近17亿平米，取平均值17.5亿平米，仍以90平米一套房为基准，一年时间大概新增1900万套住房。

这样算下来，现在的住房总量是2.9亿套，如果未来十年都是17.5亿平米的新开工面积，那么十年之后，房屋总量会达到4.8亿套。

有了空置率，又有了住房总量，结果很容易算出来：十年之后，空置住房大概是1.44亿套。

也就是说，未来有可能1.4亿套房子会“荒废”，注意，只是“可能”。

有了这个前提，我们再来看一个问题：既然荒废房子的数量会走高，假如现在手里两套房，要不要卖掉？

我们不妨先来看看专家的答案。

经济学家姜超曾发文指出，过去这些年以来，由于货币每年增长15%-20%，所以大家默认货币每年对内贬值了15-20%。虽然货币可以印出来，但房子是印不出来的，尤其是在一二线城市，土地就那么多，这意味着我们可以把15-20%的货币增速看做是买房的潜在增速。

不过，姜超指出，目前一线城市的房价租金比平均高达60倍，比腾讯和阿里巴巴的市盈率还要贵。未来十年，货币增速控制在8%的经济总量名义增速附近，这意味着买房的潜在增速从15-20%降至8%。

降到8%就意味着买房不再赚钱，考虑到未来的房产税、空置税等因素，多套房产应当减持。

专家的答案很明确，我们可以从中再引申两个结论。

，一二线城市只有两套房，不要卖。

姜超说了，一二线城市的土地有限，就算未来十年再扩张，中心城区的核心地位不会改变，远郊可能会出现价格上的浮动，但是围绕着地铁、商业、学校、医院等重要资源的地段，不会随着城市版图的扩张而变化。

哪些一二线城市？除北上广深之外，各位不妨参考每年发布的新一线城市榜单，取前十名的人口、经济总量参考即可。

第二，不论在哪类城市，两套房以上的，要考虑减持。

有人说，既然如此，一二线城市的房子岂不是越多越好？

现在来看，这句话没什么问题，当然是多多益善，毕竟谁也拦不住有钱的“土豪”.

但是，当限售、限购、限贷等措施成为各个城市的调控“标配”之后，房价进入“稳中有降”的趋势，不动产的变现能力会越来越差。

流动性降低，就意味着房子会出现“有价无市”，哪怕是关注度成都、杭州、苏州、南京、西安、郑州也不例外。

三线以下的楼市更不用说，数据显示，2009年到2013年五年间，中国设市城市的建成区面积增加了0.97万平方公里，相当于新建了50个洛阳城(截至2013年底，洛阳建成区面积为191.85平方公里)，如果以城市建设用地面积来算，结果将更加惊人。

因此，假如你手里有两套房，首先要看地段，其次更要看城市，再考虑卖房的问题，假如你手里有两套以上的房子，还背着巨大的杠杆，减持房产才是最理性的选择。