10年后,有多少房子会空置?手里2套房要不要卖?

2020-10-21 13:41:02 房天下产业网 来源:蓝白观楼市

最近,看到一位做物业的朋友留言。

他所在的小区占地7万平米,有1700户人家,整个物业公司员工的开支,一年下来需要280万,这还不包括电梯外包的维护费,垃圾、污水清运费,更换维修设备和材料费等杂项。

重点在于,据他观察,即便在如此高额的开支下,这个小区入住率也不过30%而已,大都还是独居的老人,再过20年之后,这些老人离世的话,留下空荡荡的小区,同时巨额的维护成本并不会下降。

简单一句话:把这些房子留给后代,不能称之为财富,而是负担。

这一席话让我也很感慨,近几年来,在不少中小城市,房子比人多的现象正在我们身边发生,这并不是危言耸听,也不是冷冰冰的数据,而是很多人亲眼目睹的现状。

我们尝试从数据角度回答这个问题:10年后,有多少小区会荒废?

所谓“荒废”,指的是房屋空置,或者是弃房断供等原因造成房子无人居住。

10年后,有多少房子会荒废?手里2套房要不要卖?

首先,十年后的空置率是多少?

空置率的计算公式为:空置面积与近三年房地产累计竣工面积之比。

在2015年,腾讯发起的《2015年5月城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

在2018年底,西南财大中国家庭金融调查中心发布的数据显示,住房空置率为21.4%。

看来,各大机构调研目前楼市中的空置率,大部分都在20%-25%之间。

接着算未来10年间空置率的增速。

参考历史数据,从1998年房改至今,空置率的增长其实变化并不大,除了在2008年之前维持10%左右的低位,近十年以来,其实一直都在15%-20%之间。

所以,我们不妨参考人均居住面积的增速,可以作为参考。

根据每日经济新闻的报道,40年来,城镇人均住房建筑面积从6.7平方米增加到36.9平方米,增长了4.5倍。

40年增长4.5倍,一年大概增长1倍左右,照这样看来,未来十年的增速也可能。

但是,人均居住面积的增长,无法代替空置率,这是两个完全截然不同的概念,因为人们可能会习惯住大房子,但不代表房子大了之后就不住人了。

因此,我们不妨取10年时间20%-30%的增速,经过测算可以得出结果:十年后,空置率大概是30%左右。

其次,十年时间,住房总量会达到多少?

根据统计局2017年的调查,中国城镇住房总存量为261亿平方米,其中城区住房总面积为145.9亿平方米,而镇区是115.4亿平方米。

把平方米的总量换算成套数,按90平米一套房,所有城镇房屋总量大概是2.8亿套(不含2018年)。

去年房地产新开工面积为18亿平米,销售面积将近17亿平米,取平均值17.5亿平米,仍以90平米一套房为基准,一年时间大概新增1900万套住房。

这样算下来,现在的住房总量是2.9亿套,如果未来十年都是17.5亿平米的新开工面积,那么十年之后,房屋总量会达到4.8亿套。

有了空置率,又有了住房总量,结果很容易算出来:十年之后,空置住房大概是1.44亿套。

也就是说,未来有可能1.4亿套房子会“荒废”,注意,只是“可能”。

有了这个前提,我们再来看一个问题:既然荒废房子的数量会走高,假如现在手里两套房,要不要卖掉?

10年后,有多少房子会荒废?手里2套房要不要卖?

我们不妨先来看看专家的答案。

经济学家姜超曾发文指出,过去这些年以来,由于货币每年增长15%-20%,所以大家默认货币每年对内贬值了15-20%。虽然货币可以印出来,但房子是印不出来的,尤其是在一二线城市,土地就那么多,这意味着我们可以把15-20%的货币增速看做是买房的潜在增速。

不过,姜超指出,目前一线城市的房价租金比平均高达60倍,比腾讯和阿里巴巴的市盈率还要贵。未来十年,货币增速控制在8%的经济总量名义增速附近,这意味着买房的潜在增速从15-20%降至8%。

降到8%就意味着买房不再赚钱,考虑到未来的房产税、空置税等因素,多套房产应当减持。

专家的答案很明确,我们可以从中再引申两个结论。

,一二线城市只有两套房,不要卖。

姜超说了,一二线城市的土地有限,就算未来十年再扩张,中心城区的核心地位不会改变,远郊可能会出现价格上的浮动,但是围绕着地铁、商业、学校、医院等重要资源的地段,不会随着城市版图的扩张而变化。

哪些一二线城市?除北上广深之外,各位不妨参考每年发布的新一线城市榜单,取前十名的人口、经济总量参考即可。

第二,不论在哪类城市,两套房以上的,要考虑减持。

有人说,既然如此,一二线城市的房子岂不是越多越好?

现在来看,这句话没什么问题,当然是多多益善,毕竟谁也拦不住有钱的“土豪”.

但是,当限售、限购、限贷等措施成为各个城市的调控“标配”之后,房价进入“稳中有降”的趋势,不动产的变现能力会越来越差。

流动性降低,就意味着房子会出现“有价无市”,哪怕是关注度成都、杭州、苏州、南京、西安、郑州也不例外。

三线以下的楼市更不用说,数据显示,2009年到2013年五年间,中国设市城市的建成区面积增加了0.97万平方公里,相当于新建了50个洛阳城(截至2013年底,洛阳建成区面积为191.85平方公里),如果以城市建设用地面积来算,结果将更加惊人。

因此,假如你手里有两套房,首先要看地段,其次更要看城市,再考虑卖房的问题,假如你手里有两套以上的房子,还背着巨大的杠杆,减持房产才是最理性的选择。

标签: 买房卖房空置

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