摘要

2020年三季度，中央继续坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，强调“三稳”目标，确保房地产市场平稳健康发展，对房地产金融监管趋严，防范金融风险。地方政府因城施策，调控政策松紧互现，各地陆续发布针对性调控政策，保障住房刚需，全面推进。从2020年三季度重点城市开盘情况来看，杭州和长沙仍保持较高水平，从去化来看，广州、上海和杭州去化效果非常好，平均去化率均超7成。

1.开盘量：重点城市开盘958次，推出房源超18万套

2020年三季度，14个重点城市住宅类项目共计开盘958次，推出房源超18万套。其中一线城市上海开盘量较大，共计开盘53次；二线城市中杭州和长沙开盘次数较多，分别为198次和154次。南昌、苏州和青岛开盘量相对较少。

从各城市单项目推盘量来看，2020年三季度，广州的恒大阳光半岛夺得项目推盘套数排行榜榜首，8月8日开盘一次性推出1729套房源，该项目为纯新盘，位于南沙区，属刚需项目，开盘均价为22000元/平方米。

2.去化情况：平均去化超6成，广州去化效果较好

2020年三季度，14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为61%。平均去化率自2019年一季度以来维持较低水平运行，2020年1月平均去化近6成，2月受疫情影响开盘项目较少，去化有所上升，3、4月份持续下跌至61%，随后5、6月份去化持续上涨，进入三季度趋稳，7、8、9月份去化维持在六成左右。整体来看，今年三季度去化处于近三年同期较低水平。

从项目去化情况来看，2020年三季度共有138个项目开盘售罄，主要集中在杭州、上海和武汉，其中杭州售罄项目居多，占据63席，三个城市合计占比接近全部售罄项目的66%。

3.定价策略：三季度重点城市开盘价格稳中微涨

2020年三季度，中央坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持三稳目标，重点城市开盘价格在疫情得到有效控制后，并未出现明显上涨。14个重点城市的重点项目来看，新开盘均价稳中微涨。整体来看近9成城市开盘项目选择平开或高开，部分项目受库存压力影响，为加快去化选择下调价格，低开项目占比约为11.6%。

2020年三季度，超2成的项目较上次开盘（或较周边）价格上涨，66.6%的项目价格与上次开盘（或较周边）持平，11.6%的项目较上次开盘（或较周边）下跌。

2020年三季度，重点监测城市老推新项目开盘价格呈稳中稍有上升态势，其中南昌和武汉平均上涨幅度较高，分别为3.06%和2.90%，天津和上海次之，平均涨幅均接近2%，均超过平均线。

4.产品定位：超7成为刚需类楼盘，平均去化超6成

从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2020年三季度开盘项目刚需产品仍占主流。74.3%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，近三成的项目主要面向中高端改善型需求，仅0.5%的项目推出投资类产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。

5.客户情况：刚需客群仍占主流，地段、项目品质为关注焦点

根据调研现场客户访谈获悉，刚需群体年龄段普遍在35-40岁之间，该群体受限于上下班通勤、生活便利性等因素，偏好地段好、交通出行便利的产品。主要考虑项目的区位优势、交通便捷和生活配套设施等。

2020年三季度主要城市新开盘总结

2020年三季度，中央继续坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，强调“三稳”目标，确保房地产市场平稳健康发展，对房地产金融监管趋严，防范金融风险。地方政府因城施策，调控政策松紧互现，各地陆续发布针对性调控政策，保障住房刚需，全面推进。从2020年三季度重点城市开盘情况来看，杭州和长沙仍保持较高水平，从去化来看，广州、上海和杭州去化效果非常好，平均去化率均超7成。

本报告针对2020年三季度重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结新开盘的供需变化和营销特点，帮助企业实时、准确地了解市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。

1、开盘量：重点城市开盘958次，推出房源超18万套

2020年三季度，14个重点城市住宅类项目共计开盘958次，推出房源超18万套。其中一线城市上海开盘量较大，共计开盘53次；二线城市中杭州和长沙开盘次数较多，分别为198次和154次。南昌、苏州和青岛开盘量相对较少。

图：2020年三季度重点城市开量

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

从各城市单项目推盘量来看，2020年三季度，广州的恒大阳光半岛夺得项目推盘套数排行榜榜首，8月8日开盘一次性推出1729套房源，该项目为纯新盘，位于南沙区，属刚需项目，开盘均价为22000元/平方米。

表：2020年三季度主要城市项目推盘量10

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

2、去化情况：平均去化超6成，广州去化效果较好

三季度重点城市新开盘去化率均值为61%，广州去化效果较好

2020年三季度，14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为61%。平均去化率自2019年一季度以来维持较低水平运行，2020年1月平均去化近6成，2月受疫情影响开盘项目较少，去化有所上升，3、4月份持续下跌至61%，随后5、6月份去化持续上涨，进入三季度趋稳，7、8、9月份去化维持在六成左右。整体来看，今年三季度去化处于近三年同期较低水平。

图：2020年三季度重点城市新开盘项目平均去化率

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

分城市来看，6个城市去化率超过平均水平。广州、上海和杭州三季度市场需求旺盛，去化效果非常好，平均去化均超7成；青岛、长沙和武汉去化亦表现较好，去化率均接近7成。而南京、重庆和北京平均去化率分别为39%、46%和46%，在监测城市中开盘去化效果较为一般。

图：2020年三季度重点城市新开盘项目平均去化率

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

2020年三季度共有138个项目开盘售罄，杭州、上海和武汉分别占63席、14席和14席

从项目去化情况来看，2020年三季度共有138个项目开盘售罄，主要集中在杭州、上海和武汉，其中杭州售罄项目居多，占据63席，三个城市合计占比接近全部售罄项目的66%。

从开盘去化率排行榜来看，64%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比近4成，另有少量投资项目。其中刚需项目仍是市场的主力军，单次推盘量较大的情况下，开盘当日仍能全部售罄。如8月29日在广州开盘的御溪世家，开盘当日推出408套房源，当天推出房源全部售罄，当日积累有效客户500组；另外，去化效果非常好的刚需楼盘多位于郊区或远郊区，购房者置业选择更多考虑到房屋的性价比，而随着政府、开发商逐步完善非主城区交通、配套等，刚需人群更多趋向选择购买宜居的远郊区项目。

表：2020年三季度主要城市项目开盘去化率排行榜

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

3、产品定位：超7成为刚需类楼盘，平均去化超6成

从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2020年三季度开盘项目刚需产品仍占主流。74.3%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，近三成的项目主要面向中高端改善型需求，仅0.5%的项目推出投资类产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。

图：2020年三季度重点城市开盘项目产品定位占比及去化情况

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

刚需类项目平均去化率为六成。市场上主流产品仍为刚需项目，14个城市刚需类项目占比达74.3%，平均去化率60.3%。

从去化较好的刚需产品项目特色来看，多具备品牌地产、地铁沿线、小户型三居室等特色。如杭州的保利潮起云上府、武汉的光谷创新天地都属品牌开发商开发；另外长沙的阳光城·联利·悦澜府、杭州的国宸府和南京的花语熙岸府具备交通便利、区域占位核心的项目特色，开盘当日均全部售罄。

表：2020年三季度部分刚需项目推盘及去化情况

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

中高端改善类项目占比达25.2%，较去年同期有所下降。14个城市中高端改善类项目占比达25.2%，平均去化率62.1%。

监测数据显示，三季度中高端项目集中于热点二线城市杭州和南京等城市，去化情况较好的项目户型多集中在三居、四居的大户型；项目特色主要品牌地产、轨道沿线和社区配套等方面。

表：2020年三季度部分改善型项目开盘去化情况

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

投资型项目主要以位置优越和配套丰富等项目特色为主。2020年三季度，项目集中开盘的城市主要出现在一线城市上海和热点二线城市南昌和南京。产品多以小户型二居和三居为主，项目特色主要集中在交通便利，配套齐全丰富和地理位置优越等。如上海的浦江海德推出99m²两居具备位置优越、教育配套丰富和产品多样化等特点，当天开盘去化率达100%。

表：2020年三季度投资类项目开盘去化情况

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

4、客户情况：刚需客群仍占主流，地段、项目品质为关注焦点

刚需客户年龄段普遍在35-40岁之间，关注地段、区域配套等因素。根据调研现场客户访谈获悉，刚需群体年龄段普遍在35-40岁之间，该群体受限于上下班通勤、生活便利性等因素，偏好地段好、交通出行便利的产品。主要考虑项目的区位优势、交通便捷和生活配套设施等。

表：刚需项目部分代表客户访谈情况

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

中高端改善客户多考虑户型设计、品质信赖的产品。中高端改善客户群体年龄段主要集中在40-50岁之间，该群体具有一定的经济基础，主要想改善当前居住环境，该群体会主要关注项目的户型设计、小区品质、所处地段是否优质等因素。

表：中高端改善部分代表客户访谈情况

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

本文来源：《2020年三季度新开盘总结报告》