9月10日，由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的2020中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十七届中国房地产品牌发展论坛在北京召开。众多中国房地产品牌企业代表参与会议，并进行经验分享。会上，与会嘉宾以《存量时代，品牌房企如何通过城市更新焕发市场新活力》为题，开展了对话研讨。

主持嘉宾：刘李佳先生 中国企业评价协会秘书长

对话嘉宾：庾来顺先生 广东省三旧改造协会秘书长

                蒋安绰先生 绿城中国小镇事业部总经理、绿城小镇集团总经理

               胡伟平先生 卓越置业集团有限公司助理总裁

               姚科先生 领地集团有限公司助理总裁兼品牌总经理

               方蕾女士 山东星空地产集团有限公司总裁

               徐婕女士 蓝光文商旅集团助理总裁

               杨小保先生 中奥地产财务总经理

               瞿立斌先生 鼎瓯文化旅游发展集团有限公司副总裁

               马林庆先生 五牛控股有限公司管理合伙人

以下为研讨内容实录：

刘李佳：本场对话研讨的主题是存量时代品牌房企如何通过城市更新焕发市场新活力？

大家都知道，企业发展需要寻找新的引擎，现在城市发展在由扩张转向更新，尤其是布局一线、二线，以及三线城市的房企，城市更新是不二的选择。今天我们请来各位大佬，华山论剑，大家围绕三个词、品牌房企、城市更新、市场活力这三个词跟大家分享经验。

首先，有请庾来顺秘书长，大家知道广东省三旧改造协会是推动广东省三旧，旧城镇、旧厂房、旧村庄改造事业的重要力量，请您谈一谈三旧改造对品牌房企的市场机遇。

庾来顺：尊敬的各位嘉宾，下午好。三旧改造是很土的名字，符合广东的低调、务实的作风，也是我们对情怀的一种追求，所以把这个土的名字保持到现在，我们的协会也叫三旧改造协会。三旧改造是国家在广东节约集约用地的示范省的一项政策，也是示范省建设的一项重要内容，现在已经变成了广东省地方的重要的工作名片，也取得了非凡的成就。广东省三旧改造协会也是省级三旧改造协会，目前我们主要的会员单位也是以广东的品牌房地产企业作为协会的主要主体，也是协会服务的对象。三旧改造在广东已经进行了十多年，如果说它对品牌企业的市场机遇，刚才秦虹老师已经说得很清楚了，把可能认识到的三旧改造的市场机遇基本都谈到了。我做一点简单的补充。

广东三旧改造是旧城镇、旧厂房、旧村庄，简称三旧改造。在广东等同于城市更新，我们分管的副省长说三旧改造就是城市更新，城市更新就是三旧改造。广东的三旧改造经过了这么长的历程，但是仍然是刚刚起步，是方兴未艾的事业，是非常复杂的一项工作。我认为它与房地产开发完全不同，它非常富有挑战性。在存量时代，三旧改造是品牌房地产企业的一种必然选择，因为现在社会城市化建设的进程已经进入存量时代，尤其是增量的扩张需要占用大量的耕地，耕地的占补平衡越来越难，代价越来越高，所以必须利用存量建设美好的城市。尤其是在广东，这种感觉越来越明显，因为珠三角开发强度非常之大。品牌房地产企业选择三旧改造，选择城市更新是必然的，也是一种英明的选择，也是契合当前政府的政策导向。广东的三旧改造市场潜力非常之大，我们新的三年行动规划，比如说广东要完成15万亩的三旧改造的任务，形成23万亩，完成投资3.5万亿以上，尤其是现在投资的强度，工作力度非常之大，目前还有234万亩的三旧改造资源，市场的前景非常广阔。当然，要做好城市更新工作，品牌房企要进行战略转移，要苦练内功。城市更新是一项复杂的工程，做三旧改造要开动脑筋，不仅仅是瞪大眼睛，这是我对品牌房企的建议。我们愿为大家做好服务。谢谢大家。

刘李佳：广东的三旧改造机遇很大，而且顺应市场也顺应正常。下面有请蒋安绰先生，特色小镇是推进我国经济转型升级以及新型城镇化建设的新引擎，其模式与普通的房地产项目有所不同，作为行业领导品牌，小镇模式的成功关键要素是什么？而绿城的核心优势又在哪里？

蒋安绰：蒋安绰：各位下午好。自2003年，绿城创始人宋卫平先生提出小镇理念，绿城在特色小镇的开发和运营上已经坚持了近20年，有了一定的基础，总结了一些经验和心得。做小镇重在运营和坚持，因为小镇与传统房地产确实不一样，小镇应该“去房地产化”，或者说“弱房地产化”。如果小镇里面有房地产，可能也是其中很小的一块，我们叫生活区。因为小镇是产业主导的，以产业引领，以商业经营，以生活配套服务为主调，生活服务来引导做好经营工作。小镇重在运营，而不是简单的房地产开发，也不是简单的建房子、卖房子，应该是一个完整的体系。绿城经过十几年的摸索，对小镇也有非常深刻的认知，为了迎合刚才说的小镇的特点，绿城提炼了五大亮点：一，策划和规划能力，因为一是小镇有产业内容、商业内容、生活服务配套内容，甚至是教育等等，我们有了策划和规划的能力。二是，产业资源的整合能力，绿城引入了很多的资源，包括科创类、教育类、农业类等等，也包括医养、康养类的产业资源的整合。三是，生活服务的经营能力，因为住在小镇的人需要被服务，所以服务的板块非常重要。四是，出色的产品营造能力，这是绿城最明显的标志。最重要的是小镇的运营能力。小镇需要持续运营，特别是等整个小镇建设完成以后，要持续不断地运营下去，甚至后续的小镇的盈利点、平衡点都是运营的结果。所以，我们希望和在座的一起把中国的小镇做好，做出品牌，做出知名度，推动中国的乡村振兴。

刘李佳：下面有请胡伟平先生，大家知道卓越置业获得今年房地产城市更新领先品牌，也曾和中指院合作出版过戳月城市更新白皮书，更参与了今年中国城市更新评价指数广东省课题研究，请胡总谈一谈未来城市更新有哪些趋势？

胡伟平：接触城市更新将近十年了，这个是我谈的，一般我们跟庾秘书长他们谈的是组织机构的建设、责权的分工、政策的制定、规则的制定、市场的反馈情况，怎么样让市场和政府审批者，规则制定者进行更好地沟通，达到共赢的局面。卓越城市更新集团是在2014年元月成立的，在这之前就是更新办了。这个过程走下来，谈两点体会跟大家交流一下。

，城市更新从理念和指导原则上来讲，只要跨入这个领域，首先要有心理准备，这是一个长期的工作，跟招拍挂、协议拿地开发建设完全是两码事，你必须要有长期投资的准备。这是深圳以外的企业到深圳投资，掉下去的原因，就因为准备不足。

第二，要考虑到做城市更新不是企业在盈利，而是在做社会公益事业，要有社会责任的担当。像秦主任介绍的，城市更新不是一个空间的生产过程，它是一个生态修复、城市经济的转型升级、人口安置、社会治理、把过去老城市的遗留问题要解决的过程，所以你必须要有担当才能进入这个行业。

第三，在城市更新过程中我们不能被动，作为企业参与者要主动跟政府相关部门，在政策制定、操作过程中多交流、多沟通，不能只站在企业的经济效益上来谈你的利益，谈你的项目要求，这也是我们反复提出来成立广东三旧改造协会、深圳市更新协会等搭建交流平台，与政府之间多沟通，多做交流。

操作层面说四句话：

1、拓展一个项目过程中，到一个城市里面，除了正常的二级开发报建，研究政治、经济发展、人口情况以外，一定要关注这个城市里面的主要领导者对城市更新的态度。否则的话，你的项目拓展的也没意义。

2、要建立一个强有力的团队，卓越目前有500人在珠三角，这个团队里形成了三大板块——拓展板块、规划报建板块、拆迁板块，这三大板块形成了一套标准化的作业流程，九大节点，二十一个中节点，哪个节点最容易出错，基本要求条件是什么，在你手机上都看得到。

3、城市更新过程中在不断地变化，做城市更新不只是空间的再造，涉及到18个专题，包括维稳、城市设计、土壤的修复、地质灾害的评估等等。

4、结合现在的城市空间规划，一定要传导下去企业才能往前走。

刘李佳：胡总说的有一句话我印象深刻，就是社会担当，现在各行各业都在提社会责任，房企更应该践行社会责任。

胡伟平：里面涉及到公建配套的责任，最现实的是上个星期接触到的深圳市现在有些区推动一些体育运动，原来正常的公共配套设施按照图则，城市设计的控规都配了，别人建议除了学校能不能做一些公众的网球场，提出来以后，但是所有的量都上完了，不能做了，可是为了社区的平衡和整个运动健康导向来说，我们可以想办法，增加承重量后可以在屋顶上配建2000平方的网球场，这就是担当。

补充一点：实际上拆迁是最难的，在操作层面一定要处理好政府、企业、业主之间的关系，因为这些土地已经出让了，产权不是你的，不是开发商的，也不是政府的，你怎么把它平衡好。这个过程中要充分把政府的年度考核内容，结合企业目标和小业主的诉求变成大家的考核目标。

刘李佳：下面有请姚科先生，请姚总谈一谈房企如何参与大健康产业，形成健康新城？

姚科：在地产这个行业进入了全面房住不炒，而且要全面减少金融化的大背景下，城市更新提了很多年了，但是城市更新的本质方向我们一直在思考：什么样的城市更新才是的城市更新？我们的理解是，人性化的城市更新才是的城市更新。我们通过调研，也通过中指院的三个报告、品牌三度的报告、城市研究报告等，我们看得出来城市人对哪三个方向最关注。个方向是文化，我曾经住的那个地方改造的变化；第二个方向是健康，健康分为两个层面，生理的健康和心理的健康；第三个方向是绿色，也就是绿色性的智慧健康。我们整合了资源，做了几件事情。

一是和日本医疗方面进行了全面的合作，包括日本的一些大学，做了中国高端的健康管理中心，吸收了一些理念。因为原来中国的中医理论传到了日本，再传回来，我们反思了一下，有些东西我们忘掉了，比如说“健康源于自治”的理念。我们跟京东方合作，在医疗城里有一个健康产业园，用产城融合的模式更快地进行城市的更新。我们的客户最关心的是健康这个核心议题。我们引入西方先进的梅奥医疗模式，打造“4H”标准新型医疗服务综合体，做了一个升级板块。

二是绿色部分，曾经的绿色也不是以人为本，因为我们的绿色是节能环保，为了节约能耗。现在的绿色是以人的感受，比如说LEED认证，我们企业也获得了这样的认证，我们还获得了鲁班奖，我们是希望建筑回馈客户。

三是智慧部分，智慧需要跟人性结合，比如说疫情期间无感上电梯，扫描健康指标。

四是文化部分，这几年我们挖掘了东坡文化，因为我们企业来自于眉山，苏东坡的人生历练是不断地下行，但是他的立志故事是不断地上行。我们在峨嵋山做了城市更新的文旅项目，深刻挖掘峨嵋山的文化。我们在这样一个不确定性的市场里，我们要做好长期主义者。

刘李佳：的体会就是以人为本。下面有请方蕾女生，山东星空地产集团是一家以城市配套、综合服务为核心的供应商。请方女士谈一下，如何以城市运营为切入点，开展多领域的配套综合服务？

方蕾：存量市场中，星空地产秉持着与中国城市化的载体共同进步，推动县域生产方式与生活品质的不断升级的理念，在四五线城市开始项目开发，城市更新也是最主要运营方向。

很多地产公司都不愿意进入四五线城市，因为人口净流入很少。但它们也有自己的成长模式，就是产业的升级更新，因此也给房企带来很多新机遇。我们进入的县城有中国各类基础产业集群，有各品类农产品产量基地，伴随这些产业，我们交互合作共同成长。

2017年我们进入乡村振兴领域，通过整镇规划，建立农业产业规模园区，同时把安居乐业，振兴乡村的主题纳入，完成了20多个县城整城发展规划。未来我们将继续坚持公司愿景，在每一个中小城市持续深耕产城联合，共同成长共筑梦想。

刘李佳：产业的不断升级给城市更新带来了新的机会，下面有请徐婕女士。目前商业地产从增量时代迈向存量时代，这对商业资管市场的需求变得日益迫切。蓝光文商旅集团已经打造出具备投、融、建、管、退的全流程，里面最难的是退，希望您讲一讲退。

徐婕：感谢中指院可以提供和组织这样一个大的平台，让行业里的大咖可以在这里共同学习、共同交流、共同进步。结合刚才主持人的话题，谈几点关于城市更新的观点。

首先，从房地产领域，或者从资管的角度重新定义一下什么是城市更新。提出城市更新的国家是1958年的荷兰，它的大背景来源于基于旧有的城市格局，满足不了现在人对于购物、消费、办公、生活等一系列的需求而衍生出来的一些政府行为。基于此不管是商业地产也好，还是资产管理公司也好，我们对于它的定义是来源无它但又高于它，从资管的角度来讲我们是通过规划、建设、整改等等维度实现区域周边的产品升级、功能升级，以及生活场景升级的核心目标，让更多的人享受到更美好的生活。

第二，在这个大的背景基础之上，衍生了一个很重要的商业资产管理。蓝光文商旅集团为什么在退的阶段，今年又做了备受行业瞩目的类REITs的退出，主要的原因是基于我们对城市更新有全程的操盘经验。主要表现在，城市更新有几个核心的内容，包括大片区开发、小片区开发，以及单体商业的整体改造，我们在大片区开发改造方面和政府、资方、基金方都有类似的合作，我们在天津、昆明有近千亩以上的包含乐园、酒店、写字楼、办公等多功能业态，和政府共同打造的大片区城市更新项目。同时根据城市更新小区域范围内的产品项目，在于有70多个城市，100多个项目都是围绕着产品模式。

第三，我们在成都城市核心区域做到了单体层面的产品升级，将原有的商业Shoppging Mall，转变成高端甲级写字楼项目，塑造未来新办公标杆和城市新兴文化地标，也在上海虹桥升级打造甲级办公标杆。最核心的原因是我们可以贯穿大片区、小片区以及单体项目，蓝光文商旅拥有八大产业类型，包括城市更新项目当中很常见的乐园、酒店、公寓、写字楼等一系列项目。对于退出的板块，我们也是打通了投资、融资、建设、运营管理以及退出的模块，在上海虹桥项目，今年7月10日发布的规模10.65亿的类REITs产品，整体的杠杆撬动率是1：20，非常受瞩目的一个资产退出的方式。伴随着城市更新，它需要耗费大量的资金，需要专业团队等，今后不管是蓝光文商旅还是城市更新项目，都希望幻化更多精彩的项目，同时期待我们可以共同合作，共同打造城市更新项目。谢谢大家。

刘李佳：蓝光文商旅能够低进高走，全程有赖于整个团队的操盘经验。下面有请杨小保先生，中奥已创立25年，之前一直是稳扎稳打，务实稳健的作风著称。企业在规模、负债率、利润率三角平衡，最近总部即将迁移到上海，杨小保总是中奥地产财务中心总经理，目前统筹中奥所有的金融事务以及财务运营管理工作。请杨总从财务角度分享一下城市更新稳健运营的经验。   

杨小保：非常感谢主持人对中奥地产的介绍。说到城市更新，中奥地产在2016年就到大湾区做。目前城市更新过程当中，在广东是是叫“三旧”，我们也在做，也有很多项目在推进，并且参与了城市更新政策的制定、研讨。从财务的维度来讲，城市更新更重要的是产融结合。城市更新是一个大产业概念，是存量时代未来的趋势。我们如何找到城市更新过程中的盈利模式做到产融结合，这对房地产企业来说是最重要的，也是能够持续推动城市更新发展很重要的源泉。所以，首先要做到产融结合，不管是政府政策引导还是金融支持也好。对于企业端来说，我们要持续地打造产品力、服务力，从而改善产品的迭代与城市更新过程中跟传统文化的相结合，改善人居环境。服务要不断地提升，通过物业服务、大服务、智慧社区服务等等，来改善居住的品质。我们通过城市更新对存量资产的改造和运营，盘活存量空间，通过政府层面能够实现资源的配置。

刘李佳：下面有请瞿立斌先生，鼎瓯文化旅游发展集团是一家以健康生活理念为基础的康养综合性集团，业务涵盖多方面，请瞿总结合城市更新与文旅地产与大家分享经验。

瞿立斌：鼎瓯文化旅游发展集团创立于“健康中国”的大时代背景之下，“美好生命，幸福生活”是我们的初心和理念。在鼎瓯集团董事长秦晓东先生的带领下，我们不断地在创新中整合“五位一体”的理念，以大健康为主线，以文旅做支撑，以教育做配套，以产业做补充，以康居做载体，为业主和客户提供全维度、全身心的健康和美好生活的服务。

城市更新是城市转型发展的必由之路。区别于传统城市扩张式发展，城市更新以“升级产业＋科技引领＋健康生态＋绿色发展”为方向。与鼎瓯长期以来所为之坚持的“五位一体”的产业发展理念是不谋而合的。城市更新是发展趋势，也是机会，鼎瓯是积极参与到了其中的，首先是旧城改造，我们参与了深圳成都等地的旧工厂、旧社区的改造升级。其次我们还把“五位一体”中的教育、健康、科技等资源整合到以前做的地产项目中。通过健康服务站、文化娱乐中心、便利店、健康食堂这四个鼎瓯标配，为广大业主及客户提供大健康管理和美好生活服务，把成功产业模式和优质医疗健康资源提供给更多的老百姓受惠受益，积极践行“美好生命，幸福生活”的企业理念，成为中国美好生活方式的构建者和倡导者。

刘李佳：下面有请马林庆先生，五牛控股是综合型的投资管理和金融咨询服务机构，深耕不动产领域，已经在商业办公、产业园区多个领域具有竞争优势，尤其是近年来多次入围RACS国际殊荣，请马总谈一谈如何发挥资产和资本的桥梁作用，以资本赋能助力房企发展。

马林庆：今天品牌峰会发言的基本上都是开发商，运营商、服务机构我们是家，可能也是一家金融企业的代表。围绕品牌这个主题，作为代表讲一下，从金融视角看品牌，金融圈在选择交易对手做评估的时候，或者说传统的评级、财务分析之外，更多的也会关注到企业品牌的排名，除了中指院评分的维度科学公正之外，其实有了品牌的房企，就会有客户有市场的支持、有供应商的支持、有员工的认可，这样的企业会获得更好的发展。

关于城市更新的主题，简单分享三个观点。

，城市更新需要资金、需要情怀，需要文化，需要社会担当，但是我们认为城市更新本身还是需要有市场的推动，为什么？现在房地产市场的特点是总量过剩，结构紧缺。结构在哪里缺？核心都市圈、核心城市的核心地段，为什么没有增量，因为这些地段目前都是老旧厂房，通过城市更新形成新的供应，这是市场推动的，房企在这个过程中也会获得新的发展机会。

第二，城市更新模式对于房企来说传统周转高杠杆模式在城市更新这个领域不适用，不是简单的土地＋资金就能推动这个业务的发展，会形成新的挑战。结合这两点作为金融要参与城市更新，也要改变我们的投资模式。城市更新前期没有现金流，我们要改变传统的债权的思维，做更长期的股权，分享项目的投资。

第三，期限要更长，传统的开发贷或者是金融机构的贷款两三年销售回款一定能回来，城市更新短则三到五年，长则五到八年，我们要拉长投资期限对于产品结构提出新的要求。围绕着风控，要抛弃抵质押的思维，要做细节的管理，嵌入到城市更新各个流程。

最重要的一点还是要围绕在座的的品牌房企做合作，才能把项目做好。最重要的一点还是要围绕在座的的品牌房企做合作，才能把项目做好。

刘李佳：感谢马总从金融的角度位我们分享了经验，同时也感谢各位嘉宾的精彩发言，相信在存量时代，城市更新能够焕发出更加巨大的市场新活力，让我们再次以掌声感谢各位嘉宾的分享。