三条红线、全球市场不确定 被调升评级的房企更显盈利韧性

2020-09-08 16:48:47 房天下产业网 来源:中指研究院

标普评级展望调升至正面

9月2日,标普将碧桂园控股有限公司(02007.HK)的评级展望从“稳定”调整为“正面”。同时,标普确认了碧桂园“BB+”长期发行人信用评级。标普在评级报告中指出,碧桂园在中国经济下行的背景下展现了良好的运营水平及盈利韧性。碧桂园目前聚焦运营质量提升,而非规模扩张,因此债务规模增速在2020-2021年或将逐渐减缓,本次正面展望反映了公司的信贷水平将维持相对稳定,公司的经营表现将更趋于稳健。

三条红线、全球市场不确定 被调升评级的房企更显盈利韧性
数据来源:中指研究院

这已是标普自2018年3月将碧桂园评级由BB调升至BB+以来的第二次调升动作。自从2017年以来,碧桂园表现稳健,规模、盈利等各项指标均大幅提升。统计显示,从2016年到2019年,碧桂园营收从1530.9亿元快速增长至4859.1亿元,涨幅达217.4%;净利润从136.6亿元增长至612亿元,涨幅达348%,各项增长均处于行业领先地位。

在疫情影响下,上半年中国房企有两个月交付陷入停顿之际,目前更面对著流动性收紧的问题,在经营环境愈益具挑战性及信贷减少下将有利管理较佳的公司。央行下调融资限额对其覆盖评级的内房影响温和,惟有部分信贷评级「BB」及「B」的房企料较受影响。

同比国内龙头民营房企,标普确认中国恒大集团(03333.HK)“B+”长期发行人信用评级。评级展望均为“稳定”。

三条红线下:更需财务韧性和造血能力

日前住建部和人民银行所召开重点房企座谈会,针对进一步落实房地产长效机制,形成了重点房企资金监测和融资管理规则。此次明确的房企融资管理新规是:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。这也是此前在业内多次传闻的“三条红线”。此外拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

此次新政拟对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理,同时踩中三条红线的企业将被标记为红档,以此类推。其中,销售排名50位的房地产企业中,均未超过警戒线的有11家,超过1条警戒线的有15家,超过2条警戒线的有8家,超过3条警戒线的有15家。

这意味着,对房企来说,融资能力将在保障企业未来健康稳健发展愈发重要。在房地产融资政策不断收紧的背景下,碧桂园不仅融资渠道更加畅通多样,其融资成本也进一步得以降低。

中报显示,上半年期末碧桂园的融资成本为5.85%,相较去年底下降了49个基点。

截止2020年6月底,碧桂园净负债率为58.1%,现金短债比为1.9倍,与警戒线有着一大截的距离,妥妥的绿色水平。尤其是远低于行业均值(约90%)的净负债率,在国内地产企业中难得一见。

此外,碧桂园还通过控制有息负债规模、降低融资成本、强化回款率等进一步拓宽自己在财务上的安全边际。截至2020年6月30日,碧桂园有息负债总额由去年底的3696亿元进一步下降至3420.4亿元,环比下降7.5%;上半年碧桂园融资成本为5.85%,环比下降49个基点。截至7月28日,碧桂园今年总共发行5笔共计25.44亿美元海外债券,票面利率位于4.2%-5.625%区间,远低于同期行业均值的8.41%。有息负债总规模和融资成本的双降,有利于碧桂园保证资金持续供给并优化财务杠杆。此外上半年,碧桂园共实现权益合同销售回款额约人民币2509.3亿元,权益回款率高达94%,连续五年高于90%。

从利润方面来看,碧桂园前6个月实现总收入1849.6亿元;毛利约为448.9亿元,净利润约为219.3亿元,股东应占核心净利润约146.1亿元。

截至2020年6月30日,碧桂园可动用现金余额高达2055.2亿元,占总资产比例为10.5%。另有约3288.1亿元银行授信额度尚未使用,显示其营运资本充裕,资金保障能力良好。

高回款率既是碧桂园运营水平的体现,也意味着其拥有较强的造血能力,间接降低碧桂园的融资压力、增强财务韧性。

2020年上半年,碧桂园录得不含增值税的已售未结收入7808亿元,处于行业领先水平。巨额的未结收入也锁定今年乃至未来两三年内业绩提升空间。随着工程建设活动恢复正常,预计年底,营收和利润可以实现正增长。另外从权益合同销售口径、细分到每个月去看,碧桂园销售受疫情冲击主要集中在一二月,公司权益销售金额自3月起已连续6个月实现同比增长,其中8月份权益销售额609.3亿元,同比增长30.1%,反弹力度是越来越大,且累计销售实现正增长。

三条红线、全球市场不确定 被调升评级的房企更显盈利韧性

标普认为受益于公司运营改善和规模经济效益,碧桂园的经营效率有所改善。公司的净经营性现金流自2016年起转为正数。其开发周期也因公司持续进行建筑标准化和运营改善而继续缩短。

2020年下半年,碧桂园预计新推权益货量约人民币4784亿元,加上6月底带入的1628亿元货量,整体权益可售货量约6412亿元。预计全年的权益金额将同比2019年增长约10%。

前瞻性城市布局,土储货值充足

横向对比2019年总土储货值榜中,10房企排名高度重叠,这意味着,规模房企依旧强者恒强。

土储货值10房企中,销售10房企占了8席。纵向来看,这些房企历年总土储货值排名变化不大,均保持在较为稳定的水平,体量庞大的土地储备是房企业绩持续增长的基石。同时在规模优势下,为了提质增效,头部房企投资逻辑正悄然改变。一个明显的变化是,龙头房企增储之路开始分化。

首先,融创、世茂侧重积极收并购,谋求规模化发展。过去一年,通过收并购,两家企业总土储货值较2018年分别增长33.8%和20.5% 。 

第二,3房企开始控制土储规模。恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。实际上,从2019年开始,恒大便开始着手“控规模”,年末总土储货值从2018年的第1名降至第4位。

第三,调结构、调节奏、调布局,积极拓宽拿地渠道,稳健增储,典型如绿地、华润。华润置地总土储货值一路飙升。 

2019年房企10土储货值比较
三条红线、全球市场不确定 被调升评级的房企更显盈利韧性

优质土储是衡量房企中长期核心竞争力的重要指标。从半年报发布的数据可以看出,碧桂园深谙房地产发展规律,提前谋篇布局,土地储备兼具广度和深度,广泛布局可以分散风险,深度聚焦则有利于提升竞争优势,特别是前瞻性地深度布局长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大城市群,很好地契合了国家重大区域发展战略。

在已获取的可售资源中,98%位于常住人口50万人以上的区域,93%位于人口流入区域,73%位于五大城市群,大多数货量分布符合人口流动趋势。不仅土储总量丰富,强力支撑企业未来发展,而且土储及可售资源高度集中于潜力城市群或人口持续净流入的潜力城市,增强了企业行业周期应对力,未来发展可期。

从土地储备和项目布局分布看,碧桂园的业绩发展持续性强。土地储备方面,企业土地储备丰富。据中指院统计,2020年上半年新增土储货值1857.8亿元,居行业首位。截至2020年6月30日,碧桂园国内已获取的权益可售资源约16698亿元,潜在权益可售货值约6706亿元,权益可售资源合计约2.34万亿元,土储丰富,强力支撑未来发展。2020年下半年权益可售资源约人民币6412亿元,其可售资源充足。

结语

近年来,碧桂园取得的优异成绩,首先在资金使用上讲究“稳”,不为追求数量和规模而过度投资,尽可能保证资金的合理利用,尽可能降低风险。二是品牌定位“准”,为客户提供性价比更高的产品,提升项目价值,逐渐增加自身市场竞争力。三是项目布局“精”。项目在内地31个省份实现全覆盖,成为行业内布局最为广泛的房企,四是其多元化发展围绕着主业经营的全产业链延伸,既有突破,也有关联,不会过度成为经营的累赘。从碧桂园的业绩表现、财务指标、资金管控、土储、科技定位、全产业链布局等方面可以看出,碧桂园整体发展稳健,未来将持续高质量增长。

标签: 房企评级碧桂园

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