楼市逐渐回暖 热点城市陆续升级调控

2020-08-21 06:00:00来源:房天下产业网综合整理

近一个月来,多个热点一二线城市先后升级调控政策,土地市场优质地块供应整体减少,溢价率下滑,其他相应指标也见顶回落。据业内人士分析,热点城市土地市场高溢价地块将会明显减少。

保持维稳主旋律适当扶持供给端

整体来看,今年上半年,尽管在疫情冲击下楼市经历短暂停摆,不过调控政策并没有大规模松绑,今年的两会对于房地产的定调依然是“房住不炒”与“因城施策”。

今年上半年,在疫情冲击下,由于行业基本面受到较大的影响,驻马店、广州、宝鸡、青岛、济南、柳州等多城市尝试出台刺激需求端的政策,不过这些政策均在发布一两天后,因被大众关注并讨论后又迅速撤回。

相对于容易引起市场紧张情绪的需求端刺激政策,允许延期缴纳土地出让金、延长开竣工期限、降低预售条件、下调资金监管要求、增加信贷额度、加快经营性用地出让等对于供给端的帮扶政策相对更好地缓解了房企的压力。

今年上半年,多地加快经营土地出让的进度,南昌、济南、无锡、西安等地下调资金监管要求,如降低土拍保证金、降低监管资金留存比例等;上海、杭州、南京、无锡、成都等城市对房企拿地缴纳出让金的时限适度放宽;福州、湖州、天津等地项目开竣工期可顺延;焦作、莆田、徐州、东莞等调整商品房预售条件;厦门、贵阳、深圳、广州等增加企业信贷额度。

长远来看,城市人口数量与房地产市场的平稳发展密切相关。今年上半年,国内多地再次出台人才购房补贴政策和降低落户门槛,如南京本科以上学历可直接落户、山东放宽农业户口落户限制、温州人才可申请人才住房配售等。

进入下半年,随着疫情影响减弱和多样的扶持政策落地,多地楼市过热,出现量价齐涨的现象。七月以来,南京、宁波、深圳、东莞、杭州等多次收紧楼市调控政策,市场猜想是否会有其他城市跟进,收紧是否会成为下半年调控的主旋律,对此,业内人士表示,楼市调控的主旋律仍是“房住不炒”和“因城施策”,一旦某地有炒房的苗头出现,政策就会做出相应调整,以维持市场稳定。

新房成交面积略降成交价格小幅上升

2020年上半年,在疫情的冲击下,房地产销售与施工一度阶段性停滞。二季度以来,随着疫情的阴霾逐渐褪去,房地产市场前期积压的需求逐渐释放,市场出现回暖态势。

根据国家统计局数据显示,今年上半年,商品房销售面积6.94亿平方米,同比下降8.4%,降幅比1月至5月收窄3.9个百分点;商品房销售额66895亿元,同比下降5.4%,降幅比1至5月份收窄5.2个百分点。

可以看出,房地产市场已经基本回归正常。南京等城市收紧市场调控政策,也侧面反映了市场整体预期普遍向好。

尽管疫情对楼市成交量造成了冲击,但对成交价格的影响较弱。根据机构监测的60个重点城市住宅成交均价显示,一季度新房均价为15869元/㎡,环比上涨1.04%,同比上涨9.26%;二季度成交均价为15918元/㎡,环比上涨0.31%,同比上涨7%。

疫情影响减弱之后,各大房企为保证现金流纷纷加大折扣,降价促销,在一定程度上导致二季度同比涨幅收窄,不过整体看来,上半年新房成交价格较为稳定,呈现小幅上升趋势。

下半年销售均价或保持小幅结构性上涨

中指研究院《2020上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》指出,在下半年行业政策环境将保持相对稳定的背景下,随着短期内信贷宽松、调控优化等政策利好边际效应持续减弱,以及前期积压的需求连续较快释放,市场需求入市节奏或有放缓,加之国际疫情持续蔓延、我国部分地区疫情有所反复,下半年国内疫情发展及经济走向仍存一定不确定性,进而将制约市场规模反弹力度,下半年市场处在调整通道的概率较大。值得注意的是,疫情发生后中央及地方政府采取的宽松信贷及调控优化等措施见效显著,其对需求释放积极性的促进作用与疫情带来的冲击基本可对冲,市场规模的调整更多归因于周期性的下行,预计销售面积全年降幅在5%~6.5%之间。

下半年,在“房住不炒”定位不变及居民收入预期难有明显改观的前提下,房价不具备持续全面上涨基础;且随需求逐步回归理性,项目去化压力将显现,在房企采取让价促销策略下,房价或存小幅波动的可能性。但考虑到下半年土地市场优质地块仍有放量机会,土地成交楼面价有望继续高位运行,加之房企推盘中高价、改善型项目占比升高,均可为房价提供有力支撑,预计下半年房价整体将以稳为主,受结构上移等因素影响,销售均价或将保持小幅上涨。

房天下产业网根据经济参考报、中指研究院《2020上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》等综合整理

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