养老产业是涉及亿万群众的民生事业,也是具有巨大发展潜力的朝阳行业。民政部曾发文提出要进一步扩大养老服务供给,促进养老服务消费,明确表示包括地产、健康、旅游等行业要与养老服务业融合发展,创造养老服务的新业态、新模式。

随着老龄化社会的来临,城市渐渐“老去”,房地产企业纷纷布局“养老蓝图”,养老地产规模在探索发展中不断壮大。作为养老产业的重要组成部分和养老服务的重要载体,养老地产目前发展情况如何?前路是否明朗?

房企龙头的探索之路

房地产企业开发经验较为丰富，资产实力雄厚，在养老地产的开发上具有得天独厚的优势，可独立运营打造自身养老产业生态，也可与国际养老运营机构合作各取所长，互利共赢。万科与恒大是这一梯队的引领者。

（1）万科——打造三位一体的专业养老服务体系。

万科已明确形成三大产品线，即：面向自理型长者的随园嘉树公寓，面向术后康复及失能照护两类长者的随园护理院和面向社区居家长者的随园之家社区居家养老服务中心。针对不同老年人群体的消费需求，提供不同层次的解决方案，并使三大产品线互联互通，实现养老服务的全生命周期覆盖。

截至2018年年底，万科的养老已经在15个城市进行了布局，打造了约170个养老项目（其中，带床位的项目50个，无床位的日照/居家服务中心约120个）。然而，目前基本都处于亏损状态，但这丝毫没有动摇万科做养老项目的决心。

（2）恒大——打造一站式养生养老综合体。

与万科专注养老服务的模式不同，恒大集团的做法则完全以地产带动一切。作为恒大健康的拳头产品，恒大养生谷旨在打造健康养生养老综合体，已在三亚、海花岛、西安、郑州、镇江、湘潭、南京、云台山、重庆、沈阳、梧州、呼和浩特、沧州等城市建设了养生谷项目。

养生谷包括四大园：颐养园、长乐园、康益园和亲子园，通过整合世界一流的医疗、养老养生及商业保险等资源，借助会员制服务平台，为会员提供游、学、禅、乐、情、膳、美、住、健、护等388项养生服务、389项健康管理服务、90项养老服务、5大类保险、852项设备设施。

恒大健康2018年年报显示，恒大养生谷的收入从2017年的13.13亿元/年上升到2018年的31.24亿元/年，增幅达137.89%。目前会员数量已达22,275人次。2018年度，会员消费额为人民币34.6亿元。集团计划未来三年布局50个以上宜居养生胜地，服务于恒大健康会员。

三种养老地产模式

目前，国内养老地产主要有三种运营模式：一种是持续照料退休社区模式(CCRC)；一种是全龄型社区模式；一种是养老公寓模式。

持续照料退休社区（Continuing Care Retirement Community，简称CCRC），可为老年消费者提供一站式、一体化的居住生活服务。CCRC起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。社区建设的社区医院拥有经验丰富的专业医生，可为入住者提供预防、医疗、护理和康复等专业服务。同时，持续关注老年消费者在健康状况和自理能力方面的变化，持续为老年消费者提供与身体及自理状况相对应的照料服务。

全龄型社区，多由房地产商直接开发，后续运营由养老运营公司负责。全龄型社区对于入住者没有年龄硬性规定，通常依据医养结合、养生度假等理念进行建设，老人也多以“候鸟式”居住为主。

养老公寓模式通常体量较小，在200个房间左右。在满足居住功能的同时，更加强调护理的概念，各类配套设施较为齐全，可以满足独居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供专业服务。

养老地产该如何发展

养老地产的居住空间具有“家”的内涵以及生命托付的意义。未来养老地产发展前景如何?

“就目前来看,养老地产没有从土地源头进行用地属性的规范跟梳理,也没有针对这个业态的规划及建筑规范,比如停车指标、公建配套指标等,也没有给予在土地抵押等方面的金融政策,当前发展确实存在一定困难。”在张坤昱看来,适合做养老地产的资源一直处于较为稀缺的状态。

“养老是个服务行业,跟做地产商确实不一样,地产商习惯了赚大钱快钱,养老地产是低下头才能做服务,用真心才能服务好。”业内人士表示,如果能够从成本管控、规模效应和运营增效等多方面齐头共管,肯定是可以做好的。

业内人士指出,我国养老地产的发展时间较短,目前高端养老地产的兴起主要还是源于地产行业升级。从长远发展来看,高端养老地产的竞争性将会加强,竞争的内容将从地产转向养老服务本身,将更加重视与医疗机构或护理机构联合服务输出。随着我国长期照护保险制度的建立以及逐步完善,老年人在长期照护上的有效需求会得以提升,基于长期照护的养老项目专业化和高端化将是各大企业的着力点。

业内人士建议,政府要合理规划区域地产资源,加强政策引导,建设养老服务体系,统筹协调区域养老产业布局。企业加强区域分析、市场调研,明确区域养老服务需求,谨慎进入,避免恶性竞争。

本文根据AI科技时代、齐鲁壹点文章综合整理