摘要

2020年上半年，在新冠疫情影响下，中央保持房地产政策调控定力，两会强调“房住不炒”，因城施策，完善土地、人口和资金等要素市场化配置，释放中长期利好，同时加快落实区域发展战略，深入推动区域协同发展，强化对稳企业的金融支持，聚力“六稳”“六保”。2月，受新冠疫情影响，多地线下售楼处停止营业、项目开复工延迟，房地产行业也受到较大影响。进入二季度，复工复产进度加速推进，房地产市场逐渐恢复活跃。从2020年上半年重点城市开盘情况来看，杭州和长沙仍保持较高水平，从去化来看，杭州去化效果非常好，去化率近8成。

1.开盘量：重点城市开盘1361次，推出房源近24万套

2020年上半年，14个重点城市住宅类项目共计开盘1361次，推出房源近24万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘61次；二线城市中杭州、长沙和重庆开盘次数较多，分别为338次、219次和150次。北京、深圳和南昌开盘量相对较少。

从各城市单项目推盘量来看，2020年上半年，深圳的仁恒公园世纪二期夺得项目推盘套数排行榜榜首，5月23日开盘一次性推出1383套房源，该项目为老推新，位于龙岗区，属于中高端改善项目，开盘均价为52200元/平方米。

2.去化情况：平均去化为6成，杭州表现较好

2020年上半年，14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为60%。平均去化率自2019年一季度以来维持较低水平运行，2020年1月平均去化近6成，2月受疫情影响开盘项目较少，去化有所上升，3、4月份持续下跌至61%，随后5、6月份去化持续上涨。整体来看，今年上半年去化水平略低于去年同期。

从项目去化情况来看，2020年上半年共有299个项目开盘售罄，主要集中在杭州、成都和南京，其中杭州较多，占据165席，这三个城市合计占比接近全部售罄项目的76%。

3.产品定位：超7成为刚需类楼盘，平均去化约为61%

从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2020年上半年开盘项目刚需产品仍占主流。70.1%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，近三成的项目主要面向中高端改善型需求，仅0.5%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。

4.客户情况：刚需客户仍占主流，低总价、地段为关注焦点

刚需客户年龄段普遍在35岁以下和35-45岁，关注总价、位置等因素。根据调研现场客户访谈获悉，刚需群体年龄段普遍在35岁以下和35-45岁两个区间段，该群体受限于首付、工作上下班通勤时间，偏好低总价、交通出行便利的产品。主要考虑项目是否具备高性价比、交通便利、地段好和宜居性。

2020年上半年主要城市新开盘总结

2020年上半年，在新冠疫情影响下，中央保持房地产政策调控定力，两会强调“房住不炒”，因城施策，完善土地、人口和资金等要素市场化配置，释放中长期利好，同时加快落实区域发展战略，深入推动区域协同发展，强化对稳企业的金融支持，聚力“六稳”“六保”。2月，受新冠疫情影响，多地线下售楼处停止营业、项目开复工延迟，房地产行业也受到较大影响。进入二季度，复工复产进度加速推进，房地产市场逐渐恢复活跃。从2020年上半年重点城市开盘情况来看，杭州和长沙仍保持较高水平，从去化来看，杭州去化效果非常好，去化率近8成。

本报告针对2020年上半年重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结新开盘的供需变化和营销特点，帮助企业实时、准确地了解市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。

1、开盘量：重点城市开盘1361次，推出房源近24万套

2020年上半年，14个重点城市住宅类项目共计开盘1361次，推出房源近24万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘61次；二线城市中杭州、长沙和重庆开盘次数较多，分别为338次、219次和150次。北京、深圳和南昌开盘量相对较少。

图：2020年上半年重点城市开量

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

从各城市单项目推盘量来看，2020年上半年，深圳的仁恒公园世纪二期夺得项目推盘套数排行榜榜首，5月23日开盘一次性推出1383套房源，该项目为老推新，位于龙岗区，属于中高端改善项目，开盘均价为52200元/平方米。

表：2020年上半年主要城市项目推盘量10

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

2、去化情况：平均去化为6成，杭州去化效果较好

上半年重点城市新开盘去化率均值为60%，杭州去化近8成

2020年上半年，14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为60%。平均去化率自2019年一季度以来维持较低水平运行， 2020年1月平均去化近6成，2月受疫情影响开盘项目较少，去化有所上升，3、4月份持续下跌至61%，随后5、6月份去化持续上涨。整体来看，今年上半年去化水平略低于去年同期。

图：2020年上半年重点城市新开盘项目平均去化率

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

分城市来看，5个城市去化率超过平均水平。杭州上半年市场需求较大，去化效果非常好，上半年平均去化近8成；北京和青岛去化也非常好，去化率均为69%。而重庆、长沙、南昌和南京平均去化率分别为51%、51%、51%和45%，在监测城市中开盘去化效果较为一般。

图：2020年上半年重点城市新开盘项目平均去化率

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

2020年上半年共有299个项目开盘售罄，杭州、成都和南京分别占165席、33席和29席

从项目去化情况来看，2020年上半年共有299个项目开盘售罄，主要集中在杭州、成都和南京，其中杭州较多，占据165席，这三个城市项目合计占比接近全部售罄项目的76%。

从开盘去化率排行榜来看，59%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比超4成。部分刚需项目需求较旺盛，在开盘量较大的情况下，仍能实现在开盘当日售罄。如5月25日开盘的南京的世茂璀璨睿湾，开盘当日推出258套房源，当天推出房源全部售罄；另外，去化效果非常好的刚需楼盘郊区、低密居所占比较高，随着城市的规划、发展、扩建，郊区、远郊区城市整体布局更加科学合理，教育、交通等基础配套资源也得到升级，更加完善，价格相对较低的郊区、远郊区刚需产品更加受到购房者关注和青睐。

3、产品定位：超7成为刚需类楼盘，平均去化约为61%

从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2020年上半年开盘项目刚需产品仍占主流。70.1%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，近三成的项目主要面向中高端改善型需求，仅0.5%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。

图：2020年上半年重点城市开盘项目产品定位占比及去化情况

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

刚需类项目平均去化率超六成。市场上主流产品仍为刚需项目，14个城市刚需类项目占比达70.1%，平均去化率60.9%。

从去化较好的刚需产品项目特色来看，多具备教育地产、品牌地产、小户型和交通方便等优势的产品。如成都的恒大天府半岛、重庆的协信星麓原都属品牌开发商开发；另外广州的兰亭盛荟因、上海的东方惠礼和天津的金海云城具备教育地产、交通便利、小户型的项目特色，开盘当日均全部售罄。

表：2020年上半年部分刚需项目推盘及去化情况

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

中高端改善类项目占比达29.4%，较去年同期稍上升。14个城市中高端改善类项目占比达29.4%，平均去化率67.6%。

监测数据显示，上半年中高端项目集中于热点二线城市杭州、重庆和成都等，去化情况较好的项目户型多集中在三居、四居的大户型；项目特色主要宜居生态地产、配套成熟和品牌地产等方面。

表：2020年上半年部分改善型项目开盘去化情况

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

投资型项目仍以不限购产品为主，具备品牌地产、地铁沿线项目特色。2020年上半年，项目集中开盘的城市主要出现在一线城市上海和热点二线城市武汉和南昌。产品多以小户型二居为主，项目特色主要集中在品牌地产、国际化社区、公寓不限购和地铁沿线等。如上海的复地雅园推出89-96㎡二居具备品牌地产、地铁沿线特点，当天开盘去化率近9成。

表：2020年上半年投资类项目开盘去化情况

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

4、客户情况：刚需客群仍占主流，低总价、地段为关注焦点

刚需客户年龄段普遍在35岁以下和35-45岁，关注总价、位置等因素。根据调研现场客户访谈获悉，刚需群体年龄段普遍在35岁以下和35-45岁两个区间段，该群体受限于首付、工作上下班通勤时间，偏好低总价、交通出行便利的产品。主要考虑项目是否具备高性价比、交通便利、地段好和宜居性。

表：刚需项目部分代表客户访谈情况

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

中高端改善客户多考虑大户型、地段优的产品。中高端改善客户群体年龄段主要集中在35-45岁和45-55岁之间，该群体大部分之前已有住房，具备一定经济基础，再次购房多用来改善住房条件，该群体会重点关注住房的户型面积大小、周边配套成熟性、所处地段是否优质等因素。

表：中高端改善部分代表客户访谈情况

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

本文来源：《2020年上半年新开盘总结报告》