2020年5月15日，建业新生活（证券代码：09983.HK）正式登陆港股，这是今年以来第三家登陆港股的物业服务企业，根据中指研究院监测，截至目前，已有7家物业服务企业在排队上市，超过30家物业服务企业有上市计划或处于上市准备阶段。物业管理行业成长潜力巨大，作为中部地区的物管龙头，建业新生活上市后备受资本市场的关注和青睐。当下，物管行业呈现出“强者恒强”的竞争格局，头部企业的集中度不断提升，建业新生活将利用资本市场的直接融资能力，扩大业务范围，提高服务品质。为深入探究建业新生活下一步如何巩固和开拓新的价值高地，中指研究院（郑州）一行对建业新生活战略投资部总经理杜鹏涛先生进行了访谈。

图：建业新生活战略投资部总经理杜鹏涛

中指院：建业新生活完成上市后，物业板块在新生活的整体战略和业务中扮演着什么样的角色？ 

杜鹏涛：首先，建业新生活的企业使命是让河南人民都过上好生活，与其他传统物业公司不同的是，建业新生活是以物业为基础提供生活服务的企业，建业新生活不单有物业公司，还包含酒店、旅游、农业、商业、君邻会、营销代理、科技公司等，共计有8个版块+1个代理机构，从事的是和人民生活息息相关的服务行业，我们所有服务客户的出口以及价值的再提升都集中在物业，建业新生活目前服务100万+业主，酒店、旅游、商业等功能输出也要通过物业公司的出口来实现，因此，物业版块在新生活的整体战略中发挥着压舱石的作用。其次，作为1994年成立的河南省首批一级资质的物业公司，发展稳健，迄今为止收获了良好的口碑，我们也始终将客户满意度作为导向和最终目标。

中指院：建业新生活股价首日高开22.92%，您觉得建业新生活能够受到资本市场青睐、与其他传统物管公司相比的优势在哪里？

杜鹏涛：新生活从上市到目前在资本市场的表现还是比较不错的，个人理解可以从以下几个方面来解释，、建业新生活和已上市的物业公司还是有区别的，我们作为一个提供生活服务的平台类公司，以物业服务为基础，提供全方位业主服务。第二、建业新生活聚焦中部六省，且目前从规模、业绩、客户量等方面在中部区域排名。以河南为例，截止2019年底，新生活作为典型的区域性企业，已实现河南全县域的覆盖，包括18个地市、108个县，这一点是有别于其他任何一家物业公司的。这方面得益于河南人口大省的优势，我们也立志要服务河南人民1000万人。第三、建业集团扎根河南，深耕河南，酒店、旅游、地产、代建、物业等版块大多分布在河南，具有先天的群众基础和品牌优势。以地产为例，无论是老业主重复购买或是老带新的比例，建业地产的重复购买率非常高，充分说明了建业的客户忠诚度和社会认可度之高。第四，得益于我们的“建业+”平台，它承载了建业集团的转型，“建业+”服务体系——N-1-N体系，1即为建业品牌，左边N为建业内部资源，右边N为社会资源，实现的是资源社会化、客户建业化，要让客户享受到质优价廉的内部资源和外部社会资源，在这个平台上，客户的消费支出一定是的，让客户体会到“走哪都是VIP，买啥都是会员价”。综合以上四方面，建业新生活既有扎实的群众基础，又有系统的顶层设计，更加容易获得资本市场的认可。

中指院：未来的2-3年，物业板块的工作重点会放在哪里，目前新生活也在积极外拓，投资方向都有哪些？

杜鹏涛：新生活近几年发展步伐很快，在快速发展的过程中我们也注重内部建设，物业服务企业的口碑，是建立在服务的精细化、规范化管理上。上市后新生活对自己有更清晰的定位，首先我们要将四大基础服务做扎实，这是任何一家企业的立命之本。其次，继续关注科技赋能、物业智慧化建设，目的是让内部管理更规范化，让服务更便捷、更有效，通过科技赋能降本增效。 

外拓思路，新生活2017年才开始做外拓，2018年开始做并购项目。我们的外拓形式主要有四种：单项目外拓、合资公司、收并购、战略合作。单项目是我们优先考虑的，2017年至今新生活的新签约面积在3000万方左右，其中2/3是单项目，且单项目的80%都为新项目，新项目优势明显，可以从前介到交付严格把控项目质量。

投资方向，2019年之前，我们95%的业务分布在河南，2019年之后，新生活对投资方向做了调整，定位为中部六省。其一得益于以郑州为中心搭建的2.5-3“米”字形高铁，拉近了与其他中部省市的距离；其二新生活不做跳跃式布局，建业起家河南、深耕河南，因地域之间的交叉性，其品牌影响力已覆盖至山西、山东、湖北、安徽等周边省外城市，所以投资方向是以郑州为中心，辐射周边500公里半径的中部六省。其三，即中原建业已进驻的城市，中原建业的代建业务目前已覆盖至新疆、海南等地，目前新疆已有6个代建项目；以库尔勒一个项目为例，因当地广大的河南民众基数及建业良好的口碑在开盘当日实现日光，创下了库尔勒10年日光盘的记录，之后，新生活与该合作方又开创了4块地的代建及物业合作。

标的要求，对于单项目，考虑以下几点：有一定规模并能与我们现已接管项目形成互补的中高端建筑、房企口碑好、品牌费用等；对于并购项目，省内项目的管理面积需达150万方以上、年营业额在2500万元以上，中部六省的省外项目（或其他区域与我们现有业务可以形成协同、能促进现有业务管理提升的优质项目），管理面积需达200万方以上、年营业额在3500万元以上。除此之外，标的项目的净利润率需高于8%。

中指院：作为物业行业的资深管理人员，您对行业的未来发展有什么判断和期待？

杜鹏涛：物业行业的未来发展前景我个人相信是会越来越好的，物业行业在上世纪80年代从香港传入内地，截止目前已发展40余年，一开始大家对物业行业了解不够深入甚至有些偏颇，随着物业行业加速发展，投资、财务等高素质管理人员不断加入，行业内部管理也更加精细化，人们对物业行业的认知也在逐渐改变。

2014年彩生活上市，带来了资本市场的广泛关注，科技赋能引发行业变革，物业行业得到越来越多的重视。物业行业搭建基层社区建设，提供就业机会，促进社会稳定，2020年受新冠疫情影响，物业服务价值也被提升到了新的高度！

不管上市与否，物业公司的基础服务都要做扎实、管理规范化，增加客户认同感、增加客户粘性。只有做好客户服务，物业企业才能长久发展，并进一步正确引导行业舆论、树立起物业行业的正面形象！