2020年5月13日，由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办的“2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会”隆重召开。2019年，资本市场总体保持“全面深改、提质增量”的主旋律，同时在政策制定和修订层面持续开放创新，为房地产上市公司实现长期稳健发展创造条件。在此背景下，房地产上市公司一方面精准把握资本市场改革机遇，加大热点城市深耕力度、推动产品服务创新升级适应市场变化，释放高质量投资潜力；另一方面借力资本市场，持续优化融资结构、探索多元化的融资渠道，为企业提高市场竞争力、实现高质量发展“保驾护航”。

凭借着企业的稳健经营，金融街控股股份有限公司连续17年荣获“2020沪深上市房地产公司综合实力10”，同时在本次研究中还荣获“2020沪深上市房地产公司财富创造能力10”、“2020沪深上市房地产公司财务稳健性10”、“2020中国房地产上市公司治理10”、“2020中国房地产上市公司商业开发运营企业”等荣誉。

销售业绩稳健增长，存货周转率有所提升

2019年，金融街控股通过加强经营整体调度，房产开发业务销售和工程有序推进。报告期内，金融街控股实现营业收入261.8亿元，同比增长18.4%，其中房产开发实现营业收入235.7亿元，同比增长20.3%，资产管理业务能力持续提升，实现营业收入26.9（2018年年报为25.1亿元）亿元，同比增长6%。

金融街控股以商务地产为主且住宅多为中高端产品，通过加大营销力度实现了销售业绩小幅增长，合约销售额为319.1亿元，首次进入无锡拿地，全年拿地权益总金额为168.6亿元，目前土储优质丰富，进一步提升了公司的盈利能力与抗市场风险能力。从产品销售来看，住宅产品加强价值营销，销售速度明显加快，实现销售额266亿元；商务产品加强大客户销售，市场份额有所提升，实现销售额53亿元。从区域销售来看，北京、广州、重庆、上海销售业绩贡献较高，北京占比为33.2%，大本营优势明显，销售业绩比较稳定，广州销售业绩有所下滑，重庆销售业绩大有后者居上的态势。

图：金融街近五年营业收入及毛利润率变化

布局：战略布局持续深化，项目储备总量不断丰富

近年来，金融街控股一直坚持“深耕五大城市群中心城市，拓展环五大城市群中心城市一交通圈的卫星城/区域”的战略布局，稳抓五大城市群(京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游)和三大都市圈(环京津、环上海、环广深)卫星城市的发展及消费升级机遇，持续战略布局，积极调整拿地节奏及拿地结构，去年通过招拍挂、股权收购等方式新增17宗地块，在北京、遵化、天津、上海、苏州、无锡、佛山、重庆、成都、武汉等10个城市拿地，并首次进入无锡拿地，全年拿地权益总金额为168.6亿元，权益建筑面积 234 万平方米，目前土储优质丰富，进一步提升了公司的盈利能力和抗市场风险能力。

从拿地结构来看，金融街控股拿地向一二线城市倾斜，除遵化外，其它拿地城市均为重点一二线城市。金融街控股保持较合理的拿地节奏，拿地时机主要选在供地量加大、市场热度回落的下半年，整体拿地溢价率处于低位，实现更精准拿地。

截止到2019年底，金融街控股已进入五大城市群重点城市/区域16个，总体可结算项目权益规划建筑面积为1401万平，京津冀、珠三角土储规模较高，合计占比达70%，预期未来拿地将向长三角、成渝、长江中游区域倾斜，推进重点城市群业务均衡发展。金融街控股主营商务地产，所拿地块也相应多集中于重点城市高价值地段，抗市场风险能力较强，同时面临政府控价风险压力，充足的高价值土储，可保障公司业绩保持长期稳健增长。

图：2019年末金融街控股权益土储分布情况

财务：拓展低成本融资渠道，资金管理能力进一步提升

2019年末金融街控股有息负债率为66.8%，同比微降，流动比率为2.2，短期偿债能力较强。报告期内，销售回款速度加快，年度销售回款294.3亿元，同比增长23%，项目投资节奏有所放缓，经营活动现金流量净额实现由负转正，为26.6亿元，同时继续拓展低成本融资渠道，金融街控股资金管理能力进一步提升。中指风险测评系统测评结果显示，金融街控股总体风险较低，抗风险能力较强，略高于行业平均水平。

金融街控股坚持高效直接融资，继续保持低成本融资优势，曾多次刷新融资成本利率记录。2019年，金融街控股控股新发行四期私募公司债券，募集资金60亿元，包括2+2年期平均票面利率4.19%，3+2年期平均票面利率4.37%；完成两期私募公司债和一期公募公司债回售转售工作，存续规模12.3亿元，平均票面利率3.81%，融资成本处于房地产行业低位水平。依托自身优质商务资产以及融资能力，金融街控股启动了“金融街控股中心资产支持专项计划”和“非金融企业债务融资工具”，截至报告披露日，累计完成三期73亿元SCP发行，平均票面利率2.47%，完成80亿元金融街控股中心CMBS发行，票面利率为2.80%，是截至目前市场资产证券化产品利率。

2020年，面对严峻的外部环境，金融街控股将继续高度关注现金流安全，确保资金安全稳健，继续坚定区域发展战略，持续深耕五大城市群中心城市，坚持在“开发销售业务+资产管理业务”双轮驱动战略指引下，结合双轮业务在资金、盈利等方面的差异，持续优化资产结构，提升资产管理业务的价值贡献。在房产开发业务方面，持续以客户创造价值为核心，逐渐提升产品品质和品牌红利。在资产管理业务方面，努力提升运营能力，积极拓展以管理输出和品牌输出为特点的轻资产管理服务，同时积极尝试不同方式的资产证券化，打通持有物业“投融管退”全价值链模式。