5月13日，由中指研究院主办的2020中国产业新城运营商研究成果发布会暨第五届产城融合发展高峰论坛召开。启迪协信科技城投资集团上海区域副总经理冯玥以《浅谈产业园轻资产扩张》为题，发表了主题演讲，以下为演讲实录：

启迪协信科技城投资集团上海区域副总经理 冯玥先生

大家好。首先非常感谢中指研究院举办这样一个活动，预祝2020中国产业新城运营商研究成果发布会暨第五届产城融合发展高峰论坛圆满成功。其次要感谢中指研究院给予我这样一次机会能够跟业内的同行进行一次愉快的沟通与交流。

今天想跟大家分享一些关于产业地产、轻资产、重资产这样一个话题。为什么会选这样一个话题？源于最近与业内的几个好朋友一起进行了一次关于轻资产、重资产相关话题的讨论，讨论后我把大家的一些意见简单梳理了一下。在这里想跟大家进行一次交流，希望能够对大家有一些关于产业地产工作上的启发。

首先，想跟大家交流的是关于产业园区和产业运营的主体及现状的分析。然后会跟大家简单分享一下我们对产业园区轻资产运营未来整个发展方向的想法。产业园区轻资产运营主体与现状，通过这两年轻资产的运营，因为启迪协信一直致力于轻重结合，边站变拓的发展方式，跟我们类似的有亿达集团、临港等大家做的事情都比较雷同，特点我们都是开发商来做轻资产运营，以重代轻。

我们都有一个共同的优势，我们有一定的规模优势，本身具有大量的产业园区开发的经验，也有成型的产业园区标杆，我们的发展，尤其是轻资产运营发展的势头比较烈，毕竟要依托于重资产的财力支持，但是我们在发展过程中也会遇到像标准化程度不足，人力资源跟不上这样的一些问题。这是一个代表。就是以房地产开发商、产业地产开发商来进行轻资产业务拓展的情况。

专业资产运营商向产业运营商转型。本身就是轻资产运营主体，现在进入到产业地产领域，比如说五大行，五大行应该是从近两年开始成立了专门的工业地产事业部。原来更多的是做商业、住宅、写字楼的，业务跟产业地产招商运营相关的，跟轻资产运营相关的主要还是前期策划和代理相关业务。这种主体做轻资产运营优势比较明显，因为他对轻资产运作的模式比较清楚，因为近几年受一定的限制大多数这样的主体更多的介入的业务还是局限在前期的定位业务更多一些，近两年逐渐开始进入到代理运营相关的业务工作中来。它的优势首先是模式比较清楚，相对来说人力资源的能力更强一些。但是在业务发展速度上，或者说我们可以反过来讲，就是在产业地产招商运营的盈利模式、盈利能力上可能目前还没有达到一定程度，形成规模。

专业服务商向产业运营商转型。有一部分产业行业的专业服务机构现在转行来做资产的轻资产运营，这种其实也很多，名字就不具体记了，从产业类型上，现在我们能看到的一些案例，包括生物医药类的企业，它本来是做生物医药相关上下游配套的，现在开始做轻资产运营，做资产管理了。还有一种是做金融服务的，尤其是对产业或者是某行业专门做金融支持服务的，会把他自己投资的那部分企业快速地聚集到一些载体里面来，也是做类似的轻资产运营主体。我们就会发现，这种模式有一定的优势，首先它能够快速的形成产业聚集，并且能够很容易打造产业链条的氛围，并且通过它的专业服务吸引产业链上下游企业。但是我们会发现它网络在规模上会受到一定的限制，因为它还是受区域整个产业行业规模的限制。

以上三种模式是目前市场上比较主流的做产业园区，轻资产运营服务的三类企业。整个从产业园区轻资产运营的主体来看，从整个市场来看，目前整体上处于百花齐放，群雄逐鹿，无人作为霸主的情况。

既然现在以这三种企业类型为主，将来谁更有优势？谁有可能将来发展成为垄断的，或者说进一步占据市场较大份额的企业呢？我先说一下将来的产业发展方向，再说哪种更具有优势。

首先，从产业园区轻资产运营的主营业务项下，将来从企业本身发展的方向来看，主要应该是有三个主要关键词，个还是要专注，组织，尤其像轻资产运营服务组织其实要具备四个主要的企业增长要素。个是文化，第二个是激励机制，第三个是培训体系，第四个是机制标准。主要是行业的标准，如果我们能站在行业标准制定者的地位上的话，将来肯定是作为行业的领导者之一。只有专注于做专业性组织，我们这个组织将来才有希望占有更多的市场份额。

二是上市，尤其是现在开发企业转行做，或者是加业务线做轻资产招商运营的主要目的，它是想通过锁定长期占有这部分资产的经营权，通过我的运营服务能够对资产进行保值与增值的目的。最终能形成一个类似于像物业服务，物业公司这样的具体的形式，通过它进行融资。

三是核心能力的比拼。我们在梳理三种企业类型的时候也有一些关键的核心能力的说法。首先还是产业的整体策划能力，最终体现的还是在产品上。第二个是产业资源的聚集能力，其实就是刚才讲到的第三种企业，专业的产业服务能力。很明显的是如果只是具有一个或者几个这样的简单的专业行业或者产业服务能力的话，你能聚集的规模肯定是有限的，就会比拼我们这些产业轻资产运营主体对专业产业服务能力资源能够整合多少数量。可能会决定未来我们谁能够在这个核心能力比拼上更占优势。

综合以上刚才我认为主要发展方向的要素来看的话，我认为应该是开发型企业转做轻资产运营服务主体应该更具有未来的发展优势。当然最终还是要看决策人对这件事情的坚持与努力。

最后，欢迎大家能够到上海启迪协信智慧港莅临指导。