5月13日，由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会召开。中指研究院高级分析师张冉发布2020中国房地产上市公司研究报告。

张冉：各位房地产界、媒体界朋友大家上午好，非常荣幸能够站在这里代表10研究组，发布2020中国房地产上市公司研究报告。

我们每年通过数据研究分析房地产上市公司的发展水平和动态，探讨行业发展客观规律，发掘在综合实力、价值创造、投资价值和财务稳健方面表现的房地产上市公司，同时也为未来一段时间行业的发展做前景判断，为整个行业的发展提供相应的参考、借鉴。

首先让我们来回顾一下2019年中国房地产上市公司的经营表现。2019年房地产上市公司把握都市圈和热点城市的机遇，积极推盘提升销售规模，总资产规模保持了稳定增长的态势，但是增速的下降比较明显，沪深与大陆在港都下降到19％左右，这其中企业内部也出现了一些分化，头部企业的增长速度明显放缓。具体到总资产的组成结构来看，上市房企总资产规模的增速下降主要是由于存货和货币资金增速下降导致的。我们可以看到沪深与大陆在港2019年货币资金增速出现大幅度的下滑，而大陆在港存货增速下降了8个百分点，这两个部分整体拖慢了总资产的增长速度。

在收入方面今年房地产上市公司出现的最明显的变化就是出现了增收不增利的现象。可以看到无论是沪深还是大陆在港营业收入均值的增速均高于净利润增速，沪深的净利润增速下降了8.2个百分点，大陆在港下降超过10个百分点，这种情况下降费增效成为房地产行业的普遍共识。房地产上市公司通过内部管理的严格把控，拓宽融资渠道等方式去提升企业的运营效率，降低企业的营业成本。从盈利质量来看受增收不增利的影响，上市房企的盈利质量出现了一定的下降，2019年沪深和大陆在港上市房地产公司的净利润率分别为13.3％和16.6％，比上一年下降了1和0.4个百分点，净资产率均值分别减少0.3和0.2个百分点，降到了10.8％和14.6％。组成净资产率的净利润率和总资产周转率都是下滑的，这两项拖累了上市房地产企业的净资产率。

与上市房企降低的盈利质量相对应的就是三项费用的增加。2019年沪深和大陆在港上市房地产公司的三项费用率分别为12.4％、14.6％，同比分别上升了0.2和0.1个百分点。这其中两个阵营企业的销售费用率都是上升的，这是由于2019年企业加大了自己的营销力度，投入了更多的钱做营销。在管理费用方面两个阵营的企业都不约而同的选择了精减人员，加强内部管控等方式降低自己的管理费用，这方面都是下降的。

最后的财务成本，由于融资成本的整体增加，包括现在融资难度的提高，企业现在的财务成本是越来越高，这导致上市房企的财务费用率在2019年增长比较多。

接下来看一下企业的负债水平，从2018到2019年整体政策的调控从去杠杆变成了稳杠杆，房地产企业也是积极配合国家政策调控，继续加大销售回款的计划的执行力度，同时调整了投资强度，寻求发展与安全的稳态平衡。2019年大陆在港上市房地产公司的资产负债率上升了0.3个百分点，沪深下降了0.2个百分点，整体来看房地产企业的负债水平还是比较平稳的，但是2019年房企的销售压力比较大，还有一些城市限价限售的政策，这导致企业预收帐款的表现2019年的进步并不是那么明显，所以企业剔除预收帐款以后的有效负债率出现了一些小幅度的上升。在融资困难、销售承压的背景下，现金对房企的重要性不言而喻，不少企业采取了稳健投资、强化回款的手段增加企业的在手现金量。2019年沪深和大陆在港上市房企的现金净增加额还是持续增加的，我们深入到其中的具体结构来看，由于对销售回款的强把控，两个阵营的经营现金流量净额还是持续改善，由于到期债务的增多和发债难度的增大，上市房企的筹资活动的现金流量净额并不是太好。由于投资方面，企业采取比较理性的投资态度，企业的投资活动现金流量净额也是持续改善的状态。

价值创造方面，2019年沪深和大陆在港上市房地产公司的每股均值分别是0.64和0.87元，比上一年分别增加了0.02和0.06元。经济增加值分别是9.9亿元和7.9亿元，同比增长了6.8％和13.3％。从企业的股息率可以看出来其实是下降的，这种下降是由于股价上升导致的，综合来看不少企业2019年股价上升带来的是高于分红的，企业2019年股东回报水平还是比较高的。

接下来看一下资本市场，2019年房地产板块的波动和政策变化，可以看出来房地产市场还是一个政策的市场，整体受国家政策的调控影响比较大，房地产板块的总体走势与政策还是存在强关联性，2019年整体的调控政策是先扬后抑，这导致了房地产板块的估值出现了比较大的浮动，上半年的上升比较明显，尤其在季度，到后面这波涨幅又跌了不少。但其实整体年末的估值比年初还要长了一些，沪深上市房地产公司的均值同比上升了25.7％，到210.2亿元，104家样本企业中81家的市值实现了同比增长，大陆在港上市房地产公司市值均值是344.5亿元，同比上升了28.5％，73家样本企业45家市值同比增长。到2020年过年回来发生了新冠疫情导致房地产板块估值的走低，随着疫情得到控制，国家出台政策刺激经济发展，包括各地也针对房地产行业颁布了一些举措促进行业的复工复产，所以恒生地产与申万地产指数又出现了一些回升。

接下来让我们看一下未来房地产市场的前景展望，整体来看未来的市场还是存在着一些空间，尤其是目前我们国家的城镇化率还有很大的提升空间，改善性需求的释放未来也会形成比较强的支撑。中长期市场的需求空间还是存在的，但是这种机遇也伴随着一定的挑战，因为像现在的房地产市场的增量空间是逐渐促进的，这些企业竞争的重心都在向高质量增长转变，这种情况下房企需要重塑自己的增长逻辑才能在竞争中保持优势甚至弯道超车，从未来的发展区域来看，未来房企的主战场还是在城市群，尤其是这些城市群，长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游、成渝，这五个城市群光是GDP占了的一半还要多，人口的占比也超过了四成，这种资源聚集带来了房地产行业发展空间还是比较巨大的。但是现在还有一个问题需要房地产企业注意，未来的资金风险，这个问题从企业的到期债务来看2020年包括海外债在内的债权偿还总规模是7493亿，到了2021年这个规模超过了万亿达到了10496亿，这其中公司债需要偿还4400多亿，海外债需要偿还3100多，这个趋势到2022年可能会有所好转，这个规模就会下降到7350亿。在到期债务规模逐渐增加的背景下，房地产的融资反而越来越难，传统的融资渠道继续严监管，银行渠道、传统融资渠道严查违规融资乱象，加强了对高杠杆企业的监管和风险提示，对资金用途的审慎监管等给房企的融资增加了难度。

在这种资金风险下，企业更应该警惕自己的现金流安全，房企的现金短债比仍在1以上，但从近几年可以看出来这个比值有下行的压力，未来不排除继续下行的可能，房企要警惕自己现金流的安全，保证自己有充足的现金。

最后让我们来看一下未来的房地产板块的投资风向标，资本市场对地产股的投资更为强调和关注中长期配置价值，我们认为有以下几类企业值得关注，个是业绩的头部房企，这些企业凭借自己的规模优势，融资优势，强大的资源整合能力和创新升级产品能力，企业的基本面基本保持领先地位。第二个是布局区域比较好的企业，像在热点城市群深耕拓展的企业，未来的国家政策方面都有一些红利的，这些企业未来的投资潜力也是不可小觑的。第三个是财务稳健的企业，这部分企业主要有两点，一是盈利表现不错；二是债务状态比较良好，未来可操作的空间比较大，这样未来有机会出现的时候这类企业可以把握住机会。第四个是相关业务拓展比较好的企业，也是我们说的有第二成长曲线的企业，这类的企业通过相关业务的拓展有部分企业的其他业务已经实现了为主业输血的可能，也有的实现了分拆上市，企业的价值也得到了释放。