如果你深入了解光大安石，会发现其中有着一系列可以称之为中国金融地产史上浓墨重彩的篇章。不论是国内首单“PERE+REITs”产品——大融城REITs的发行，还是在拥有16个大融城项目，在商业地产领域全面布局；不论是完善稳健的募投管退的金融全产业链，还是累计管理着超过一千亿的资产，光大安石这一路走来始终用一种专业、一种素养、一种情怀致力于走向中国的房地产基金管理平台。

做中国房地产资产管理的领头人

时光要追溯到2008年的那场经济危机。

那年，光大控股通过收购雷曼兄弟在亚洲的房地产团队，重组了雷曼兄弟在中国的投资平台，改名为“光大亚雷”。那场经济危机最终令雷曼兄弟选择了退出，随之而来的则是光大控股引入新的战略合作伙伴——英国安石基金管理公司，而后光控旗下的光大安石中国房地产基金顺势浮出水面。

一路一走11年。

事实上，有很多人不理解什么是金融地产，也不明白它与房地产金融根本就是两回事儿。“所谓房地产金融，是与房地产活动有关的一切的金融活动，说白了，就是想办法给房地产开发弄点融资。而金融地产是靠资本运作，依托多元化投资增值的房地产活动。金融地产是从资本角度涉足于房地产开发各个环节，注重资产增值与现金回收。赢利来源贯穿房地产产业链的各环节，既有短期参与开发销售回收投资，也有长期租金。这在国外是房地产运营的主要模式之一，国内则刚刚起步。”光大嘉宝总裁、光大安石董事长兼CEO陈宏飞滔滔不绝的向记者解释着这两个外行人听起来非常相似的概念。

“我觉得作为一个资产管理公司，累计管理着一千多亿的资产规模不算大，其实是刚刚开始。因为整个中国房地产的资产管理市场都在刚刚起步阶段。”但未来这个市场的空间有多大？陈宏飞告诉澎湃新闻记者——百万亿。

而这样一种期待，源于光大安石对中国经济转型的理解。

中国经济在过去高速增长，这决定了制造业、建造业是市场主流。只有在经济逐渐成熟，进入到中等发达国家的水平，硬件建设基本完成之后，才会迎来资产管理的全面开花。

光大安石对这样的市场是有信心的。陈宏飞坦率地表示，在百万亿级的市场中，将会出现许多的资产管理公司，“我们当然希望是这个行业里比较领先的一员。”

如今，光大安石已经逐步形成了包括股权投资、跨境并购、房地产证券化、结构化投融资等在内的多条成熟产品线，可实现项目并购整合、主动开发管理、跨境资本市场投融资等多渠道产品投资，并已成功打造自有商业运营品牌。

以白银时代的思路应对更大挑战

光大安石同样也了解中国房地产的黄金时代。那个时代用简单粗暴的话来说，就是“倒买倒卖”，一旦习惯这样的商业模式，很难在如今的“白银时代”沉下心来，而我们都明白，“白银时代”看中的其实是深度运营。这是当前经济体量变大，人民消费意识提升，供应到达了一定体量时候的自然变化。对客户的理解程度、对产品的用心程度，以及客户对产品的满意程度决定了一个公司是否能挣钱。

“不过，话说回来，我们在黄金时代就已经做着白银时代的事情了。”陈宏飞坦言，以一个外资背景的基金管理公司起步，光大安石很早就知道，在健康良性的经济发展中“白银时代”才是一个永续的时代，而“黄金时代”则是一个短暂的缩影。“因此，根据我们的禀赋和基础，我们从一起步就奔着白银时代而来。我们希望可以用自己的资管能力去构建自己的文化和自己的产品。”

房地产基金管理需要有兼顾金融和地产的团队，团队需要有足够的能力识别有增值潜力的低估值物业，能设计出符合投资者需求的交易方案，在交易完成后有能力持续提升物业的运营效率和租金收入水平，最后设计比较完善的退出机制，以实现投资者的化受益。

这类实践，在重庆江北大融城身上得到了的印证。

作为国内首单上市PERE+REITs的底层资产，光大安石凭借出色的商业物业改造和运营能力，拓宽了重庆江北大融城购物中心的实际运营面积、提升了商铺出租率和租金。而这一模式，也有望在光大安石旗下的众多大融城项目中得以复制。

目前，光大安石房地产资产管理业务已经形成了稳健的募投管退的全产业链，具有开发、改造以及运营各种项目的能力。他表示，“无论是从财富管理还是从收息资产的运营角度来说，房地产基金管理都是朝阳行业。目前该行业越来越受重视、被理解，包括政策上也是引导社会去创造价值、提供内容。光大安石专注的是能产生持久现金流的地产，将地产项目变成现金流产品，未来在中国证券化市场完全成熟的情况下进行资产证券化。”

“这就是我们主要的业务。客户把钱给了我们，希望未来很长的一段时间我们帮他去增值、去管理，这是对我们的信任。我觉得这也是我们一直在坚持的事情，光大安石所做的每一件事都希望给市场留下一个印记。老实说，在黄金时代，其实我们没有机遇，也没有赚到暴利。白银时代对光大安石这样的企业来说才可能是更大的机遇。”陈宏飞笑称。

情怀永存才是“治病良方”

对光大安石而言，房地产基金管理与资产运营是主营业务，是将在资管时代致力去完成与实现的理想，希望以此给市场留下一些自己的印记和影响。另一方面，也是对每一座城市，每一种城市文化的情怀。希望未来的城市不仅是高楼林立的象征，是钢筋混凝土的堆砌，更有属于这座城市的文化支撑。也因此，近期光大安石与上海建工集团联合成立了一支房地产基金，专项用于城市更新项目。而瞄准的个项目是位于上海市杨浦区的杨树浦电厂项目。

杨树浦电厂南濒黄浦江、北沿杨树浦路、东临复兴岛、西望杨浦大桥，具有百年历史，曾是远东大电厂，有着中国电力工业摇篮的称誉， “我们看中这个项目，是因为它背后有着深沉的社会含义。”

陈宏飞表示，“从某种程度来说，杨树浦电厂的诞生伴随着上海工业时代的到来，彼时上海是的工业基地，可以说这座电厂见证了上海乃至整个中国的经济发展与腾飞；而现在的关停，也是上海产业转型的需要，从曾经的工业基地到全球第六大城市群中心，中国的科技智能产业基地，可以说，杨树浦电厂，见证了上海经济发展的变化，也是对上海经济发展的一种定格和记忆。光大安石接下来对其的改造与更新，使得杨树浦电厂在不同时期被赋予不同的功能，叠加上海每个时代的文化印记，从而形成一部鲜活的城市历史。”

事实上，英、美等国家也早在做一些类似的尝试。例如，位于伦敦市中心的巴特西项目，被称为英国人心中象征性意义的伦敦地标之一，曾经却是一座被时代与城市公共生活抛弃，退居于高墙之下无人问津的庞然大物——巴特西电厂。

而在地球这一端，同样见证中国工业化进程的地标杨树浦电厂项目，给予了陈宏飞无限的想象力。那些当时进的老设备、老机器，如何完好保存？如何改造建设才能与现代城市完美融合、相互呼应？这些都是他在接触项目之初便开始考虑的问题。最终目的，便是助力此处成为“中国电力工业的展示基地”，或许还将成为上海工业旅游的景点之一。

让一座建筑重生，看一座城市升级

事实上，光大安石并不是最近才关注到城市更新项目。“我们一直做的就是城市更新，而且我们专做城市更新中的疑难杂症。”陈宏飞如此说道。

“只是以前，我们不流行说城市更新这词，只是觉得，每个地方都有一个用途，你先别管它原来是什么，而是根据这个城市的肌理，这个地方的用途是什么，根据我们的产业链，我们的能力，就把他变成一个什么。”

光大安石是成功的，旗下几乎每一个商业地产项目在接手时都是有问题的，但经过改造更新，都成为了一座城市新的地标。“运营这个事情，不像卖房子，卖了就完了。运营要求你能够理解客户，然后重塑项目。我们一直在干这个事情。”

城市更新的核心，不是简单的改一改、刷个墙，做一个网红平台。光大安石有很强的资管能力，还有很完善的退出机制，这才是光大安石做城市更新的核心能力。

“我觉得城市更新这个市场非常大，也需要很多的参与者。有时候看窗外，觉得这个地方需要改，那个地方需要动，如果有更多的人能够认真地去经营一个资产、一个城市的空间，那我们这个城市将永远充满活力。”这种对于城市更新的理解更像是一种情怀，他热爱城市，自然热爱这城市中的每一栋建筑。旧貌换新颜，是一种蓬勃的大气和智慧的体现。

陈宏飞强调，我们生活的城市之所以需要更新，是因为大家都希望生活在更好的、更舒服、更方便、更有文化的一个环境里面。作为城市更新的缔造者，做这个事情就是用心给大家提供这样的城市空间。“这件事情有着极大的价值，能够实现自我的抱负，同时也能让我们的业务发展得更好。”

光大安石让我们知道，对于城市，所有最后能留在我们印象里的建筑都是代表了文化的价值。“世界上的城市，城市的代表建筑，都有着自己的内涵。将历史放在那里，却又把新的东西融合开发，这会极大地震撼你。”

“城市更新是需要情怀的，我觉得它能带给人愉悦。当你有这个追求，你的客户就会体会到。其实，我们每个人都有美的需求，有人文的需求。当你把对城市的热爱表现出来之后，城市回馈给你的震撼将是长期的，这种震撼可以陶冶你的情操，提升你的眼界，滋养你的心灵。”