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光大安石:深耕“投融管退”资管模式闭环 引领不动产资管行业金融创新

2020年03月24日11:13 来源:房天下产业网
[提要] 光大安石是A股上市公司光大嘉宝股份有限公司(600622.SH)与香港上市公司中国光大控股有限公司(0165.HK)旗下最具规模的产业投资基金管理人与排他的不动产投资管理平台,是中国领先的跨境不动产资产管理公司和房地产私募股权投资基金管理机构。
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光大安石是A股上市公司光大嘉宝股份有限公司(600622.SH)与香港上市公司中国光大控股有限公司(0165.HK)旗下最具规模的产业投资基金管理人与排他的不动产投资管理平台,是中国领先的跨境不动产资产管理公司和房地产私募股权投资基金管理机构。经过逾10年的努力,光大安石已经打造出包括股权投资、结构化投融资、跨境资产管理及房地产证券化等在内的多条成熟产品线,可实现项目并购整合、主动开发管理、跨境资本市场投资、创新型融资等多渠道产品投资。截至目前,光大安石资产管理规模已累计突破1150亿人民币,是中国规模实力最强的房地产基金管理公司,光大安石自主打造的旗舰商业地产品牌“大融城”亦屡获嘉誉,品牌规模及行业影响力不断提升。

“投融管退”:光大安石打造不动产资管运作模式闭环

随着我国城市化进程从“增量开发”迈向“存量管理”时代,房地产行业的金融属性和资产管理属性正被逐步释放。在可以预见的时期内,是否拥有通过持有物业资产持续产生稳健现金流的资管能力,已成为判断不动产基金公司综合实力强弱的关键标准。对此,光大安石的战略布局尤为深远:作为国内最早建立起“募、投、管、退”资产管理模式闭环,具备开发、改造及运营各类型房地产项目能力,并持续取得成功先例的房地产基金公司,光大安石已建立起同侪难望项背的竞争优势。

在长期的不动产投资与资产管理实践中,光大安石培育了资深的本土投资及运营管理团队,其长于资产甄选和风险控制,并在设计、发行不动产金融产品中独具优势。光大安石以其独立的投资决策机制、灵活的投资策略和深耕细作的自主操盘能力,提供主动开发业务管理、商业运营业务管理、物流地产运营管理等全套综合房地产资产管理服务,并能够最终实现以资产出售、股权交易、资产证券化等多种方式退出的一体化解决方案,从而能够实现开发、商业及物流等项目的全流程管理。光大安石还建立了完善的风险评估与风险控制体系,通过对项目全过程进行高质量的管理和监控,经过风险识别、风险评估、风险应对和风险监测,对各类项目的“募、投、管、退”各个环节进行全面的风险控制。

作为深谙地产基金全周期运作逻辑的不动产基金管理人,光大安石不仅重视前端的风险研判、投资决策与后端的综合资产管理,同样重视成熟资产的退出与价值实现。公司还领先业界在内部组建了专业不动产资产证券化团队,为旗下成熟资产提供了多元化退出渠道选择。2018年年末,光大安石100亿规模的储架式商业地产类REITs于深交所获批,这是中国首单成功获批的地产基金储架式商业地产类REITs产品。2019年5月和9月,该储架式商业地产类REITs产品中第一期静安大融城资产支持专项计划、以及第二期观音桥大融城资产支持专项计划先后成功发行,总发行规模达到人民币72亿元。产品吸引了包括商业银行、保险机构与证券公司在内的众多投资人的踊跃认购,为投资人实现了良好的投资退出效果。截至目前,光大安石已通过各种方式累计成功退出超过680亿元人民币、逾110个项目,为投资人实现了良好回报。

光大安石:深耕“投融管退”资管模式闭环 引领不动产资管行业金融创新
图:光大安石大资管运作模式的优势

稳中求进:光大安石商业品牌规模效应逐步显现

光大安石坚持价值投资,专注于发掘价值被低估、有提效潜力的目标项目,通过投资并接手项目运营,持续提升项目的经营表现及资产价值,最终实现投资退出并产生投资收益。从物业类型看,光大安石的投资标的主要是可以持续产生运营现金流的物业,包括商业购物中心、写字楼、综合体、办公园区、物流仓库、酒店等。从项目筛选标准看,光大安石的投资标的既包括低风险且已开始创造现金流的成熟物业资产,也覆盖位于核心区位,能通过重新定位、改造升级或再开发,及运营优化释放显著增值潜力的物业。

在商业地产板块,光大安石始终坚持“重资产收购,轻资产管理输出”的模式,以“核心城市”+“区域聚焦”的策略,科学稳健地进行全国布局:在一线城市,光大安石以重资产收购为主,战略性进入城市副中心区和新兴城区核心区域;在二线发达及中等城市,以重资产为主、轻资产为辅的方式,重点进入城市副中心区和新兴城区核心区域;在二线较弱城市,以轻资产合作为主,只选择核心商圈进行布局;三线城市中,以轻、重资产并举,专注符合区域发展战略的强三线城市,只选择核心商圈进行布局。

2019年,光大安石相继完成对佛山顺德永旺商场和江门汇悦城的改造,成功打造佛山顺德大融城与江门大融城。9月,光大安石首次进入合肥,与绿地合作建设合肥绿地大融城;12月,光大安石与成都城投置地集团合作打造成都凤凰山大融城。至此,光大安石已在全国10城布局18座大融城,在管及在建的资产面积近200万平方米,品牌规模效应逐渐显露。

光大安石:深耕“投融管退”资管模式闭环 引领不动产资管行业金融创新
图:大融城全国城市布局图

未来,光大安石将继续依托自身“募、投、管、退”的全流程全周期的服务优势,坚持“重资产收购,轻资产管理输出”的模式,以“核心城市”+“区域聚焦”的策略科学稳健的进行区域及业务布局,以价值投资为导向积极发掘培育优质资产;同时,光大安石将继续深化不动产金融创新业务,探索公募REITs破冰机遇,为中国不动产金融行业创新做出应有的贡献。

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