2020年新年伊始，突如其来的新冠病毒给社会经济带来巨大影响。房地产百强企业在全力抗击疫情的同时，积极恢复投资生产，为行业及经济平稳发展做出贡献。北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组紧随行业发展脉搏，连续十七年深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要依据。

十七年来，中国房地产市场历经多轮的波动起伏，中国房地产百强企业在波动中实现了规模的跨越式发展和综合实力的全面提升，已发展成为行业的中流砥柱。未来，伴随房地产行业集中度的提升，阵营间和阵营内的竞争与分化将进一步升级，“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼、大鱼吃大鱼”都不再鲜见，百强房企将成为行业发展格局重塑的重要力量。

01 竞争格局

关键词：集中度 · 换仓 · 融资

市场份额升至六成，行业集中度进一步提升

2019年，百强企业销售总额、销售面积分别达98179.3亿元、72458.3万平方米，同比增长16.3%和13.5%，销售额市场份额稳步上升至61.5%，较上年提高5.2个百分点。

营收与净利润保持增长态势，增速放缓

百强企业销售业绩的稳步增长带动其营业收入和净利润的持续增加，营收均值达546.4亿元，净利润均值达69.0亿元，分别同比增长24.2%、19.5%，增速较上年减少11.6、20.4个百分点。

受房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，叠加企业周转速度的下降，行业利润率面临较大下行压力，百强企业的净利润率均值、净资产率分别下降0.4、0.8个百分点至11.1%、15.9%。

谨慎拓储，换仓一二线

50家百强代表企业招拍挂市场的拿地金额22323.7亿元，占300城土地出让金的44.0%。百强企业的拿地态度谨慎，拿地金额占销售额比重降至26.7%，布局回归一二线城市，一二线城市的新增土储权益面积占比52.8%，同比增长7.0个百分点。

融资倾向百强，现金流有保障

百强企业国内信用债发行规模为2036.4亿元，占行业发行总量的37.1%；海外债发行规模为3388.1亿元，占行业发行总量的62.5%；ABS发行规模为1797.3亿元，占行业发行总量的62.4%。

02 发展趋势

关键词：空间 · 分化 

未来发展空间仍存，城镇化率年均1个百分点

我国城镇化率仍有较大提升空间，房地产市场中长期发展空间仍存。2019年我国城镇化率为60.6%，与美国、日本等发达国家超过80%的城镇化率相比，我国的城镇化率处于较低水平，据《国家人口发展规划（2016年-2030年）》预计，2030年我国城镇化率将达70%，未来10年仍有9.4个百分点的增长空间。

与国外成熟房地产市场相比，中国大型房企市场份额具有较大提升空间。与美国相比，我国1、3、10房地产市场份额分别低3.8、5.4、0.2个百分点，大型房企的市场占有率存在继续提升空间。

优胜劣汰继续，行业集中度将进一步提升

从十七年的百强企业变迁更迭来看，百强企业淘汰率达到83%，行业优胜劣汰始终走在路上。同时行业进入发展的平缓期，百强企业群体也将逐步走向稳定，成为行业的顶梁柱。

分化更加剧烈，驱动行业格局重塑

百强企业各阵营分化加剧，销售增速差异明显。11-30企业销售增速，达24.1%，前10企业销售增速更为稳健，为11.9%。

百强企业资源集聚效应更为强化。融资方面，百强前10企业、11-30企业海外债融资总额占行业比重分别为27.7%、26.7%，远高于其他阵营。拿地方面，前10企业、11-30企业拿地均价/销售均价均低于37%。

百强阵营内部企业分化持续。布局聚焦热点城市群或深耕重点城市、精准把握市场节奏推盘、加强数字化管理、完善机制建设，提升企业运营效率，助推企业业绩增长。

2019年，中国房地产行业调控政策持续，百强企业市场份额已超六成，前十企业市场份额达27.7%，行业集中度进一步提升。未来行业新周期之下，企业间竞争将更趋白热化、行业集中度或将进一步提升，规模性竞争将转向以产品、运营、服务为主的综合实力的竞争。未来，房企应以客户为中心，以需求为导向，打造更契合需求的高品质产品，才能在激烈的竞争中立于不败之地。