原告孟某与被告方某、第三人中国XX银行股份有限公司北京昌平区支行（以下简称XX银行昌平区支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。

孟某向本院提出诉讼请求：1、方某继续履行房屋买卖居间合同和补充协议，以230万元为基数、以日万分之五为标准支付自2017年2月21日至2017年4月11日办理解抵押手续的违约金57500元；2、方某和XX银行昌平区支行协助孟某办理解除房屋抵押手续；3、方某协助孟某办理房屋所有权转移登记手续；4、方某协助孟某办理物业交割手续，腾空并交付房屋；5、诉讼费、保全费由方某承担。事实和理由：2016年8月6日，双方签订《买卖定金协议书》，又于2016年10月14日签订了《房屋买卖居间合同》、《居间成交确认书》，约定：方某将其自有的北京市丰台区阅园二区X号楼X层X单元901号房屋（以下简称901号房屋）出售给孟某，价格230万元。同日，双方签订《补充协议》，约定2016年8月6日，孟某支付定金15万元，定金视为首付款的一部分，2017年1月30日前，方某向房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于贷款机构通知提前还款之日（并不迟于2017年2月20日前）将其原贷款一次性还清，并办理完毕解除抵押登记手续。合同签订后，孟某支付了15万元定金及2.3万元。但方某未按照约定履行义务，构成严重违约。我方同意一次性支付剩余房款215万元。

方某辩称，不同意支付违约金，我方没有违约行为。我方一直按照要求办理解押、房源核验等事项，也尽到了通知义务，履行了相应责任。签订合同时，原告方明确知道其要代还贷款，中介出具的文本与商量的事实不符，双方当时都以为合同是按照商量的结果写的。我方通过中介告知原告要还款，原告回复次是可以还剩余贷款，第二次是可以还款但要求中介公司担保，第三次是买方不愿意代还贷款，要求我方自行承担。中介公司告知我方，原告说过为什么合同不让她还房贷了，我方有一份录音，是三方协商的内容。原告明确知道还贷是自己的责任，之前我们委托中介时，已经把我们的想法和中介说了，要买方偿还剩余贷款，在原告之前，我们还有一个买方，要求的是买方还款，但是那次合同没有履行。这次由于中介的失误，我们和原告签的合同和当时商议不符，我们发现错误后，和原告积极沟通，原告就拒绝沟通了，我们认为是原告没有按照合意的真实意思办理，违约的是原告，不是我方。剩余诉讼请求均不同意，合同只是初步的合同，没有网签，合同内容也与我方委托中介时要求的条件不一致，已经脱离了卖房的目的。而且到现在为止，因情势变更，合同无法继续履行，被告是复员转业军人，涉案房屋是被告的住房，如果出卖，会导致无法正常生活，卖房后也无法继续购买其他房屋。被告马上要结婚，现在患有重大疾病，如果房屋出卖，会对婚姻、家庭产生巨大影响。房屋合同与当时协商不一致，三方都有重大误解才签的字。如果法院判定我方违约，我方认为违约金约定过高，要求法院予以调整。

第三人XX银行昌平区支行在简易程序中到庭述称，双方买卖合同与我方无关，证据也与我方无关。方某是借款人，截止到2017年10月10日，借款本金还差736508.97元，利息另行结算，总还款额以最终结算为准。如果方某还清最终结算金额，或者由法院判决他人代偿最终结算金额后，我方就同意协助办理解押手续。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

901号房屋登记在方某名下。

2016年8月6日，孟某(购买人、乙方)与方某（出售人、甲方）签订《买卖定金协议书》，就甲方出售901号房屋给乙方而收取购房定金达成如下协议：乙方确认以230万元的成交价格购买该房屋，乙方购买该房屋向甲方交付购房定金15万元。甲乙双方应于签署本协议后十月中旬签署《北京市存量房屋买卖合同》及《居间成交确认书》等相关法律文件。签订上述协议书当日，孟某支付方某定金15万元。

2016年10月14日，孟某（买受方、乙方）与方某（出售方、甲方）、北京XX房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋买卖居间合同》，约定：甲方出售的房屋为901号房屋，房屋性质为商品房，建筑面积为54.85平方米。房屋有住房抵押贷款，抵押权人为XX银行，至今未还贷款余额约76万元。甲、乙双方同意上述房屋成交价格为230万元。同日，双方签订两份《补充协议》，其中单页《补充协议》约定：贷款额度为60万元，如银行批贷不通过，乙方在银行通知后7个工作日内自行筹款支付甲方。甲方签约此合同提供的是房本复印件，与房本原件有同等法律效力。房屋交割，甲方收到乙方尾款60万元，7日内交房给乙方使用。此补充协议是居间服务合同的一部分，具有同等法律效力。双页《补充协议》约定：房屋成交总价230万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2016年8月6日向甲方支付定金15万元。甲方应在签署本协议后2017年1月30日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日（并不迟于2017年2月20日前）将其原贷款一次性还清；甲方应在提前还款后，按照原贷款机构要求办理完毕解除抵押登记手续。甲方同意乙方以公积金贷款方式支付购房款。乙方于房源核验通过网签完成当日将笔首付款100万元（不包含前期支付的全部定金）以自行支付的方式支付甲方。乙方于过户当日将第二笔首付款55万元以建委资金监管的方式支付甲方。甲方于房屋解除抵押后五个工作日内，必须配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续。甲乙双方应当在领取不动产权证书3个工作日后自行办理物业交割手续。乙方从本协议约定的首付款中留存5000元，作为物业交割保证金。该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。甲乙双方协商一致，在乙方所申请的贷款获得批准后3个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方任何一方履行本补充协议约定义务的，每一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

签订上述合同后，方某未按约定于2017年2月20日前将其原贷款一次性还清，现901号房屋尚存抵押登记手续。

庭审中，孟某认为应当依照合同约定由方某解除房屋抵押手续，而方某认为901号房屋原有两笔抵押，双方曾口头协商，方某负责解除第二笔抵押，孟某负责解除XX银行昌平区支行作为抵押权人的笔抵押。孟某对此不予认可。方某提交其于2017年6月30日与孟某、居间方工作人员的录音，证明应当由买方还贷款。对于该份录音，孟某认为真实性无法确认，且无法证明其证明目的。在该份录音中，方某说就是我一开始说的就是谁买房子谁替我还房贷，这一点不否认吧？，孟某停顿数秒后回答嗯，方某说对不对，我一直说的这个，孟某说没有啊，我们签合同那天你没这么说啊……。

现孟某同意代方某偿还XX银行昌平区支行的贷款，并一次性支付剩余尾款。另，孟某提交购房资格核验单，核验结果显示孟某具备在京购房资格。

以上事实，有双方当事人陈述、北京市房屋买卖居间合同、补充协议、买卖定金协议书、收条、收据、居间成交确认书、房产证、购房资格核验单、财产证明书、视听资料、短信记录、语音详单、诊断证明、XX银行昌平区支行网络截图等证据在案佐证。

本院认为：孟某与方某及居间方签订的《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。本案中，孟某支付定金15万元后，方某未按约定于2017年2月20日前将其原贷款一次性还清，亦未办理解除抵押登记手续。方某辩称，双方曾口头协商，方某负责解除第二笔抵押，孟某负责解除XX银行昌平区支行作为抵押权人的笔抵押，对此，方某提交了录音材料。本院认为，该录音材料不足以证明双方对孟某负责解除901号房屋抵押达成了一致，且孟某对此亦不予认可，故本院对方某的抗辩理由不予采信。现孟某同意代方某偿还XX银行昌平区支行的贷款，并一次性支付剩余尾款，且孟某提交购房资格核验单，核验结果显示孟某具备在京购房资格，本案合同具备继续履行的条件。故本院对孟某主张的方某和XX银行昌平区支行协助孟某办理解除房屋抵押手续、方某协助孟某办理房屋所有权转移登记手续、方某协助孟某办理物业交割手续、腾空并交付房屋的各项诉讼请求予以支持。

关于违约金的诉讼请求。方某未按约定于2017年2月20日前将其原贷款一次性还清，亦未办理解除抵押登记手续，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金数额，本院认为，违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。现方某认为违约金过高要求法院予以减少，本院结合孟某的实际损失及双方合同履行情况，将违约金调整为1万元。超出部分，不予支持。

另，在本案审理过程中，本院曾组织双方进行调解，内容为：方某退还孟某定金并赔偿其损失共计35万元，双方解除合同，孟某撤诉。但最终方某仅向孟某支付23万元，双方调解不成。庭审中，双方均同意该23万元在本案中抵扣违约金后，由孟某返还给方某，本院不持异议。本院将违约金调整为1万元，故孟某应当返还方某22万元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、百三十条、百零七条、百一十四条的规定，判决如下：

一、被告方某、第三人中国XX银行股份有限公司北京昌平区支行于本判决生效之日起七日内协助原告孟某办理其代被告方某向第三人中国XX银行股份有限公司北京昌平区支行一次性结清贷款手续（具体数额以第三人中国XX银行股份有限公司北京昌平区支行最终出具的结算信息为准）。

二、被告方某、第三人中国XX银行股份有限公司北京昌平区支行于上述贷款还清后七日内协助原告孟某消除北京市丰台区阅园X区X号楼X层X单元901号房屋的抵押权。

三、被告方某于上述抵押权消除同时协助原告孟某将北京市丰台区阅园X区X号楼X层X单元901号房屋所有权转移登记至原告孟某名下。

四、原告孟某于办理房屋所有权转移登记手续同时向被告方某支付剩余购房款（支付数额为二百一十五万元减去上述项原告孟某代被告方某偿还贷款后的剩余款项）。

五、被告方某于办理房屋所有权转移登记手续当日将北京市丰台区阅园X区X号楼X层X单元901号房屋腾空交付给原告孟某并协助其办理物业交割手续。

六、原告孟某于本判决生效之日起七日内返还被告方某二十二万元。

七、驳回原告孟某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25200元，保全费5000元，由被告方某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。