当前西安楼市已处在稳步调整通道，短期在新型肺炎疫情影响下，售楼处关闭、中介机构暂停营业，置业需求延缓入市，房地产市场交易规模短期将出现回落，规模下行将更多地集中在今年上半年，特别是一季度。但疫情的影响只是暂时性、阶段性的，且西安城市基本面稳固向好发展，在千万常住人口规模的支撑下，以及经济、产业、交通等利好的基础上，预计二季度市场或将逐步恢复。

市场

当前已处稳步调整通道，成交规模明显下滑

当前市场已处于稳步调整通道

以房价环比划分市场周期来看，西安本轮市场周期自2016年初以来已持续49个月，且房价长期处于上涨阶段。

2016年6月，西安出台“楼十条”，推动楼市去化，宽松的政策环境叠加棚改货币化安置，推动西安进入房价快速上涨时代。

2017-2018年，西安逐步实施限购、限售、摇号买房及暂停企业购房等政策，房价步入低位震荡调整时期。

2019年西安在继续收紧公积金政策的同时，提高限购年限、增加购房社保缴纳年限、扩大限购范围（首次将临潼纳入限购范围内），当前市场已处于稳步调整通道。

图：2010年以来西安住宅成交量和成交价格环比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

短期市场成交规模明显下滑

2019年西安房地产政策保持从严态势，下半年住宅市场明显降温，成交规模下降，全年商品住宅累计成交规模为1266万㎡，同比下降18%。2020年1月，受传统春节假期、供应量缩减、新冠病毒疫情影响，西安返乡置业行情受阻，市场成交显著下降。

根据中指院数据统计显示，1月西安商品住宅市累计成交94.74万平，同比下降40%，环比下降12%，短期市场成交明显回落。与此同时，库存及出清周期已连续6个月持续上升，截止2020年1月，西安商品住宅库存规模达726万平，出清周期拉长至7.6个月，较6个月前延长2个多月。

图：2018-2020年1月西安商品住宅月度成交及供应情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

疫情影响

销售重心或将后移至下半年，上半年市场下调压力较大

线下售楼处及中介机构关停

短期置业需求延缓入市

据春节前期返乡置业调查报告显示，西安在返乡置业热门城市排名第三。但受新冠病毒疫情影响，线下售楼处及中介机构关停，西安返乡置业行情受阻，市民置业信心受影响，短期置业需求延缓入市。

根据中指调查近期在线上近3000份调研问卷分析结果显示：若无疫情，49%的参与调研民众在春节期间及接下来的一个月有购房计划；受新冠病毒疫情影响，超七成居民有延迟置业计划，短期置业需求延缓入市倾向明显，且近九成民众认为疫情对置业信心有影响，其中超过一半民众认为影响很大。

销售重心后延或成定局

上半年市场下调压力较大

从近三年西安市商品住宅市场成交数据来看，西安商品住宅市场成交主要集中在上半年，近三年上半年商品住宅成交占比在六成上下，一季度成交占比均接近30%。2020年受疫情影响，线下售楼处及中介机构暂停开放，且复工延迟或有限复工，2月市场销量下滑或已成定局。

若按疫情防控模型预测来看，疫情将在4月左右结束，线下售楼处及中介机构、工程项目复工或将延缓或受限，短期新房供应量或将出现阶段性减少，叠加短期置业需求延缓入市影响，上半年市场下调压力较大，销售重心或将后延至下半年。

图：2015-2019年西安市各季度成交套数占比变化

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

未来趋势

城市基本面稳固向好发展，疫情结束后市场将逐步恢复

虽然当前环境确实会对西安房地产市场产生一定影响，但疫情的影响只是阶段性的，决定房地产行业发展的关键是城市经济、产业、人口、交通、政策等因素。近两年，西安楼市已处在稳步调整通道，加之城市基本面稳固向好发展，西安房地产市场中长期将步入平稳发展态势。

经济：GDP保持中高速增长

城市消费活跃度较高

据初步统计结果显示，西安市2019年GDP突破了九千亿大关，同比增长7.0%，高出GDP增速（6.1%）0.9个百分点，在经济下行压力较大的背景下，西安市经济发展仍保持在中高速的增长区间内，经济发展韧性十足。

伴随经济的快速发展，西安居民人均可支配收入及城乡居民储蓄余额持续上升，居民支付能力都不断提高。根据中国城市商业魅力调查结果显示，2019年西安城市人活跃度指数居第七，是年轻人指数的6个城市之一，消费多样性、消费潜力及消费活跃度等多项指标居前列，城市消费活跃度较高。

图：2000-2019年西安市GDP及同比增速

图：2010-2018年西安市城镇居民平均工资水平及人均可支配收入

产业：西安现代产业体系加快升级

三产就业加速聚集人口

从西安宏观金融运行来看，西安资金贷存比呈持续上升态势，贷款资金利用率不断提升，新增贷款主要流向电子及通信设备制造业、计算机及办公设备制造业、服务业等产业领域，加速升级西安现代产业体系，产业结构不断优化（截止到2018年底三次产业结构比例达到3%：35%：62%），第三产业占比已逐步提升至62%。

伴随三产占比提升，第三产业就业人数对人口增量的影响占据主导地位，加速聚集人口，城市人口吸附力进一步增强。

图：西安近十年资金存、贷额及贷存比

图：西安近九年产业结构及常住人口变化

人口：常住人口规模突破千万

潜在购房需求较旺盛

近三年西安人才新政+户籍新政+创新创业等政策效果明显，叠加城市产业、经济快速发展，西安人口持续净流入，2018年常住人口规模突破千万，潜在购房需求较旺盛。据统计数据显示，2018年新增新西安人79.5万人。各类人才净增29万，增长14%。中青年、高学历人口的涌入，缓解了西安的人口老龄化，优化了城市人口结构。由此可见，西安人口支撑力强，未来潜在需求较旺盛。

图：西安市人才政策及其效果

交通：城市交通内疏外拓

虹吸效应不断加强

从对外来看，西安机场再扩建、“米”字型高铁建设将进一步增强西安城市外向性发展，扩大西安与城市、国际城市（地区）的联结度，强化西安的国家综合交通枢纽地位，带动城市价值潜力的提升，对周边小城市的虹吸效应进一步加剧；从对内来看，城市内部地铁、道路规划建设将有序引导城市向西、向北延展，推动产业、人口沿轨道、城市干道线路发展，促进城市郊区化发展，城市外围区域吸引力逐步增强。

图：西安市“米”字高铁及地铁（含规划）网络状况

市场：调控政策或将边际调整

二季度市场或将逐步恢复

当前，为有效应对疫情， 2月12日西安土地政策边际放宽，允许企业分期缴纳土地出让金、变更出入价款缴纳期限、顺延土地评估和规划条件有效期，以缓解企业资金压力。在建成全面小康之年、防止大起大落基调背景下，预计西安楼市调控政策或将出现边际调整，以满足城市居民合理住房需求，但不会与中央层面“房住不炒”定位出现冲突。未来随着疫情逐渐被控制，被压制的需求将会逐步释放。若疫情4月份结束，在千万常住人口规模的支撑下，以及经济、产业、交通等利好的基础上，预计西安市场二季度或将逐步恢复。

应对策略

创新营销模式，把握投、融资机会

创新营销模式

提前制定全方位营销策略

为了应对疫情对营销端影响，多数房企开始转换营销模式，开启线上售楼处，加大线上销售渠道的推广力度，通过自有平台、自建APP、小程序、进驻电商平台等形式全面启动线上销售服务。但是将线上所获得的客群转换为线下交易，是非常大的一个痛点，需要创新营销模式及全方位的营销策略实现。

首先，需要创新营销模式，快速吸引或导入客户，例如：恒大运用金融+互联网思维，创新网络营销模式，通过交5000元定金，就能参与高回报投资游戏，快速吸引客户；富力推出“全民营销+网上售房+购房大优惠+无理由退房+差价补偿”等一整套组合的创新营销方式，吸引客户认购；

其次，保障客户重大权益，让客户买的放心，提高线下认购转换率。例如：恒大“价购房”权益、“无理由退房”权益；融创“无理由退房”权益，2月9日起至3月30日，线上下定房源30天可退可换特权，不收取任何费用；富力给予客户“无理由退房”和“差价补偿”两大权利，首付时间及“保价”期限延至6月底。

第三，持续维持客群关系，打好口碑营销。线上转换成线下交易过程中，应持续维持客群关系，给予客户持续关怀，增强与客户的粘性，并做好相应服务，打好口碑营销。

把握投、融资机会，积极融资、择机拿地

在疫情防御期间，部分城市土地招拍挂暂停或价格将有所降低，但经济下行及疫情防控，对地方政府财政收入与支出带来了一定的挑战，为缓解财政收支压力，疫情防御期间或疫情结束初期，部分城市或将释放出优质地块吸引房企拿地。

建议房企根据自身情况，设置拿地合理价格区间，择机获取优质土地资源。

为保障经济发展活力，货币金融环境将相对宽松，现阶段无论从境外和境内发债都有一轮机会。

房企可把握金融政策支持下的金融机会，积极融资，保持现金流的充裕。

未来，在产品设计和长期转型方面

重点关注社区医疗及社区健康

此次疫情或许不仅仅引起居民对房源类型和住宅需求发生变化，更引起了居民对医疗和信息及时反馈的关注，过去房地产产品强调学位和其他的资源的导入，经过这次疫情，社区医疗未来在房地产产品中的作用会越来越强。

建议房企在产品设计和长期转型方面重点关注社区医疗、健康方面。

最后，信心比黄金更重要。在当下环境下，房企应保持积极信心，练好内功，做好营销、投资等多方面的准备，响应政府的号召，顺利地度过疫情的考验。