2020年2月14日，中指研究院天津分院通过互联网形式举办“疫情下的“危”与“机”—天津市场形势及企业研究成果分享会”，会议邀请到了一些行业专家、企业领导参与讨论。会议上，多方机构从不同角度分析了疫情对房地产行业的影响，并对房地产业未来发展做了预判。

会议分为三个环节，首先中指研究院天津分院研究副总监田文刚先生分享，从SARS经验看本次疫情对楼市的影响以及房企应对建议。第二，专家研讨环节，天津城建大学教授、硕士生导师王振坡先生，金侨控股董事、高级副总裁贾丁先生，帝华物业公司董事长王伟先生分别就疫情下城镇化与房地产业发展的几点思考、疫情下的房地产市场如何突破、抗疫形势下物业服务的几点体会三大方面进行分享。最后，中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶女士对直播间朋友的提问进行回答。

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环节 中指院专家分享

分享人：中指研究院天津分院研究副总监 田文刚先生  

分享主题：从SARS经验看本次疫情对楼市的影响以及房企应对建议

各位来宾，大家好，我是中指研究院天津分院的田文刚，接下来，由我来给大家分享，面对疫情，房企的应对策略和发展策略。

回顾2003年的非典疫情带来的影响，非典疫情它的影响时长大概6个月，它给旅游、餐饮和交通等服务行业带来了的影响，使得经济出现短期低迷，但非典对当年房地产的影响短暂，疫情过后市场行情快速修复。

两次疫情的宏观经济发展时期不同。非典时我国刚刚加入WTO，经济处于城镇化、重工业、消费升级增长阶段，上升动力足；如今我国经济处于转型下行期。

两次疫情对房地产市场的影响不同。首先，他们所处的阶段不同；第二，是政策环境不同；最后，是企业体量不同。

那么面对此次新型冠状疫情，房企如何应对呢？

中指院近期向专家、业内人士、购房者收集了3000份有效线上调研问卷，结果显示：疫情对民众购房影响很大，民众购房意愿降低，我们预计一季度楼市成交会出现明显下滑。

面对这样的结果，我们后期应该采取怎样的策略？ 

策略一：要强化线上能力，线上购房互联网化。据统计，包括恒大等企业都在通过微信公众号、小程序的方式，保证置业者足不出户看房、选房。2月13日恒大正式发布了降价则补差价及无理由退房的“2+5”优惠措施，这是一个比较大胆的线上购房的尝试。03年非典推动了电商的发展，成就了淘宝、京东，那么这次的疫情会不会推动线上购房的发展，值得期待。

策略二：紧盯营销，关注回补需求释放，疫情消除及时开盘。整体而言，此次疫情的发生在一定程度上只是延迟民众的购房计划。未来，随着疫情逐渐被控制及消灭，被压制的置业需求仍有望得到释放。疫情只是让需求推后，而不是让需求消失。之前抑制的需求会有一波回补的释放，企业应做好开盘开业的准备，包括从价格、促销等策略上做好准备，抓住市场中的回补放量机会，促进项目的销售去化。

策略三：要关注土地市场。此次疫情的出现，政府上半年的供地计划将大受影响，加上疫情期的减税、公共财政支出大幅增长等情况，疫情期过后确实存在加速供地的可能，同时土地价格也会相对合理，低成本招拍挂拿地机会显现，这就给一部分现金流充沛的企业或融资优势明显的企业提供了增加土地储备的绝佳机会存在较多的拿地机会。。

策略四：关注收并购的机会。此次疫情冲击之下，部分中小房企受冲击较大，特别是资金链脆弱、高杠杆和周转慢的企业，恐面临经营困境，从而为优质房企提供收并购的好时机。今年会有越来越多的项目合作开发，也会出现项目转让带来的收并购机会，这样的合作方式，也是风险共担、共享的方式。这种方式年年有，而今年的机会尤其多。

策略五：重新认识物业。严重的疫情下让我们看到了物业管理的价值，重新认知了物业管理下的生活场景。物业作为业主的保障，是中间力量，为业主提供了安心的社区环境。此次疫情是区分优质服务和普通服务的分水岭。危机之时，很多人感慨，小区高不高端，并不取决于房价，更在于遇到问题时物业的管理品质。

策略六：提高产品的创新力，满足更多元产品需求。疫情期间，居家隔离使得人们会对自己的房子有更多的感受，潜在的改善需求量增大，但需求可能更多样，更个性化，购房者对产品提出更高的要求，房企可以针对客群需求变化，及时调整产品的结构。疫情过后，用科技赋能，助力企业，提高产品创新力，满足客户全方位需求

策略七：投资决策工具，鉴于本次疫情会持续一段时间，我们建议企业可利用线上营销工具、投拓工具，提高工作效率，为后期投资拿地做好充分准备，抓住市场结构性机会。

以上就是我的分享，最后坚信一定能够众志成城，抗击疫情，也预祝所有企业练好内功，再创佳绩。

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第二环节 研讨环节

分享嘉宾：天津城建大学教授、硕士生导师 王振坡先生  

分享主题：疫情下城镇化与房地产业发展的几点思考主题    

一、疫情下的几点思考

，疫情影响程度的判断。本次疫情对各个行业都有较大影响，首先对旅游、餐饮、房地产行业都产生直接影响，这个我就不详细讲。其实，疫情对房地产行业的影响在于对预期的影响，2003-2017年国家房地产调控效果并不明显，到后期的“房住不炒”却有效，其实调的就是“预期”，房地产如果过了短缺时期后，预期的影响还是比较大的，包括适应性预期、乐观预期、悲观预期。所以本次疫情对房地产短期、长期的影响到底有多大，还要看疫情的发展，但总体来看房地产作为家庭资产配置的意义在下降，这是毋庸置疑的，但房地产行业作为我们国家的支柱产业，至少十年之内不会改变，因为我们国家真正实现比较完整的城镇化至少还要十年的时间，在这十年之内房地产行业发展相对平稳。

第二，城镇化模式。疫情与人口流动高度关联，目前我国约有3亿左右的农民工，当然本次春节期间人口流动农民工是一方面，此外还有城市之间人口的流动，按照我国《国家新型城镇化规划纲要（2014-2020）》，到2020年要解决一亿人口的落户问题，到19年已解决9000万，还有1000万人口，也就是说到2020年我们要达到常住人口城镇化率60%（19年这个指标已达66.6%），户籍人口的城镇化率要达到45%（这个指标应该还未达到，官方数据还发布），也就是说户籍人口城镇化与常住人口城镇化不同步，最近国家也出台一些政策，除去一些超大、特大城市外，其他城市户籍政策已全部放开，但落户进展并不顺利，这主要是因为落户并不是简单的户籍放开问题，落户应该分解到就业、住房等层面，下阶段重点是我们住房的需求怎么满足这类人群的需要，所以要加快关键制度改革，包括户籍制度、土地制度、财政制度等，这是非常重要的方面。此外，小城镇并不会成为房地产发展的机会，因为我国目前已进入城镇化发展的下半程，下一步城镇化发展的模式是“中心城市引领城市群发展”，中心城市及都市圈是未来的主战场，也就是说未来城镇化的主战场在大城市及其周边，周边小城市的发展是机会，这又涉及到中心城市非核心城市功能疏解及郊区化问题。

第三，城市公共服务。包括硬服务、软服务及供给主体三方面，本次疫情反应了整个社会治理能力还有较大提升空间，公共服务供给中社会主体、社会组织参与程度有待提高。其实，住房不单指建筑物，也包括土地、服务设施、其所提供的外部服务，包括医疗、教育、就业等，以及所提供的其他城市服务设施的途径等，房地产本身是多维属性的，即包括物理属性，也包括区位属性、邻里属性、环境属性等，这样来看房地产的增值更多体现在公共服务的增值上，所以我国在下一阶段城镇化过程中要加快推进城市圈周边市郊铁路的建设，疏解城市的非核心功能，在推进公共服务方面多做一些投入。基建投资方面，需要更加关注城市周边、都市圈内市郊铁路的建设，强化城市安全建设，包括自然灾害、事故灾害、医疗卫生、公共治安等，安全的城市才是值得投资的城市。

对未来房地产行业发展的判断

中国经济社会发展趋势：生态文明建设、科技革命、人口老年化、大众消费需求升级、中国经济中速发展。

房地产行业是典型的垄断竞争结构，寡头垄断，房地产企业整合是大势所趋，企业如何精准选择差异化的发展路径需要有长期规划；房企转型，从开发商到服务商转变；

房地产空间上讲，都市圈是未来城市化发展的主战场，都市圈中包括郊区化建设、特色小镇建设、城区老旧小区改造等，这都是发展机会。

房地产市场细分，住宅智能化、绿色化，对特定人群需求的复合地产，例如康养、教育，即提供的产品满足某个特定人群需求，特色小镇的建设未来有较大机会。

地产金融方面，住房公积金制度改革，可以完善，第二向住房金融性政策机构改革，住房公积金本身具有金融属性，应该更具市场化，具体改革方法有待研究。

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分享嘉宾：金侨控股董事、高级副总裁 贾丁

分享主题：疫情下的房地产市场，如何突破？

主要从疫情期间金侨的应对措施及疫情对房企的影响两方面来分享。金侨的抗疫举措包含以下方面：

：成立工作小组，积极部署防疫防控工作。1月22日，金侨集团成立防疫防控领导小组和工作小组，对湖南区域公司及员工进行重点关怀，重点部署。制定了项目工作及宣传方案，通过工作群进行下发。各单位按照集团下达的指令扎实开展防控工作，包括集团公司员工及集团开发的各小区提出的从1月23日起实行的疫情“零遗漏每日报”制度等，每天进行疫情报告。2月1日金侨集团发布《众志成城 共克时艰我们都是金侨人——致全体金侨人的一封信》，倡议全体金侨人积极参与疫情防控。

第二：做好疫情联防联控，社区严格排查疏漏。疫情防控工作，金侨集团以“严防严控零遗漏”为工作目标，从集团各片区、各分公司、各部门、各社区多维度展开严密的排查工作，时间与居委会街道沟通，了解应急处理方案及上报流程。金世纪物业华中、华北、华南分公司对各个社区业主及租户进行一对一沟通、指导，督促租户做好、做实、做细人员流向的登记和排查。来访人员筛查及消毒措施，对进入人员进行体温测量，并要求佩戴口罩，做好登记与后期跟踪工作。华北区在各大片区里做出了典范。金侨新梅江壹号、金侨宸公馆、金侨大道、金侨公园壹号物业的贴心服务得到了好评。

第三：面对疫情，提前做好防疫物资及人员配备工作，确保万无一失。为确保春节假期及复工后防疫工作正常进行，金侨集团各单位及时完善、储备防疫相关物资，如口罩、消毒液、体温监测仪、洗手液等配备到位，调动社区物业人员参与消杀防疫工作中来。金侨医院熬制出汤药2000余份，并提供中成药10000份，时间送到了战斗在一线的各片区疫情防控人员手中及有需要的业主。同时联合春雨医生做247天的不间断的问诊，做业主的心理疏导。提供专业的线上服务工作。

第四：做好消杀防疫工作，保障环境安全。为保障环境安全，金世纪物业公司全力以赴，严防死守，捍卫金侨社区安全。将工作细化到每个责任点，对楼道、垃圾桶、娱乐设施、电梯、单元门把手、各类开关按键每天消毒四次、电梯内配备防护抽纸、牙签；物业服务中心免洗消毒洗手液、75%消毒酒精；增设一次性口罩专用垃圾桶，每天进行消毒，定时清运等各项措施，为业主保驾护航。

第五：利用多种宣传渠道，加强防疫知识宣教工作。从发现疫情开始，金侨集团便开展了多种形式的防疫宣传，增强全员防疫意识。利用微信公众号、微信群、宣传图页、条幅及相关的疫情防控宣传册等形式加强疫情防护宣传和培训，做好正面引导，不信谣、不传谣，消除心理恐慌，维护良好网络舆论环境。

第六：精心策划各种线上活动，丰富业主精神生活。金世纪物业为业主们精心策划多种多样的线上互动活动，丰富精神文化生活，缓解疫情带来的恐慌。这些对社区、企业品牌、后续发展都非常有利。

第七：医院、学校严格按照政府要求，安排工作。学校进行线上教学，既不耽误学业，又能抗疫，减少聚集。医生加班加点对就诊人员进行筛查、提供医疗咨询服务。

第八：把职工的生命安全放在位。对售楼处、办公区域做了非常细致的安排，让各个片区员工在复工时能够安全无忧。2月3日进行线上办公，弹性安排工作，提高业务能力。根据当地情况，2月是练好内功时期。

疫情对房企的影响（金侨集团、处于上升的责任房企，以金侨集团实际情况做判断依据）：

：短期影响较大，长期市场看稳。疫情会对部分房企造成影响，例如资金链、收并购等，但并非主流。2019年融资环境比较严格，但绝大多数品牌房企的工作业绩还是有目共睹的。疫情过后，货币政策会有一定的宽松，同时因城施策，各个城市的政策也会陆续出台，例如降准降息、企业降税降费。各种扶持政策会在各个城市不同程度地出现。可以预见，国家对楼市依然会加强管理，并予以扶持保持其稳定健康发展。

第二：疫情带来机遇。土地市场在2020年上半年会迎来较好的发展机会，疫情在得到控制后，土地供应会比较充足。2020年房地产企业的融资环境会向好，房地产行业将是复苏比较早的行业之一。通过此次疫情，对万物互联、线上销售等营销模式会带来很大变化。线上销售、VR看房、网上选房等一站式服务在一线房企里运用非常充分，各种多重的优惠，像恒大推出的价保证、无条件退房等，疫情期间，营销手段的更新，对业主的权益加大了保障。这些创新的营销手段为今年的房地产发展带来新意。

第三：各地出台政策减弱疫情的影响。各地在落实因城施策的过程中，会有效减轻房企的经营压力。宏观方面，依然会加大调节力度，促进经济的平稳运行。像天津出台延缓企业出让金缴纳、阶段性放宽预售条件、对外来人口公积金缴纳放宽等，目的都是为了缓解企业资金压力、稳定市场预期、促进市场平稳发展，对抗疫情影响。

第四：疫情过后更应关注城市。我们关心楼市的同时要关心城市的发展，疫情过后，大家会更向往有温度、有暖度的现代化城市管理水平。管理水平更高的城市——城市医疗、教育、配套让居民更有安全感的城市，将吸引更多的人。我们要有建设智慧城市的设想，要有对花园城市的追求，更要有建设健康城市的理想。只有在健康城市里，大家以人为本，将更加贴心的售后服务、物业服务带给居民和业主，这样的城市才是我们地产人发挥才智的沃土，这也是我们下一步要选择深耕城市的标准。疫情过后，客户对产品的需求会改变，会更加关注绿化环境、低密度、户型的通透、社区的安全，最终落实到社区的物业水平的提高。我们金侨制作产品的主题词是：用科技让生活回归本真。这是我们金侨人的追求。

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分享嘉宾：帝华物业公司董事长 王伟先生    

分享主题：抗疫形势下，物业服务的几点体会

赵总好，大家好，我是帝华物业的王伟！中指研究院前段时间已经做过一次物业的研讨会，会议纪要我看了，对我们物业有行业着很深的认识，学习了很多，还有一些其他的体会，尤其是物业具有抗周期，抗风险，还有营收稳定这个特点。物业行业在没有这次疫情之前已经受到资本市场的青睐，随着这次疫情的发生，物业在其中发挥了重要的作用，将会更受资本的青睐。物业行业在资本的推动下，将会更加风起云涌。

今天，根据我们工作和疫情，我说一下物业服务的三点体会：首先我认为，在街道办、社区居委会领导下，物业将会成为基层社区管理的重要辅助力量。在这次共同防控疫情上，就已经显现出来。物业协助配合街道、社区居委会排查外来人员。刚才贾总、田总也提到了为了防止疫情的蔓延，小区进行封闭式管理，非常的严格；另一个方面，物业的辅助力量和地位，在前两年的城市创城创卫的工作中就有展现。在这次抗击疫情过程中，物业应该更积极的、主动协助、配合街道办和各社区居委会工作，强化自己社会责任意识，保护业主的意识、爱护家园的意识。这个趋势在以后的社会发展中将越来越明显。第二，这次疫情对小区的管理和物业内部管理提出了新的要求。在这次疫情过程中，我们物业管理公司制定了多种应急预案，但是由于疫情前期社会的各个方面准备不足，疫情有了扩散。在严峻的形势下，物业公司更要严格内部要求，抓紧练内功，要制定更加具体有效的防范疫情的应急预案。实际上这次疫情发生后，物业行业反应还是挺快的，提前准备了一些口罩，消毒液，在管理小区的关键部位做了消杀工作。由于统一的管理，有效的工作，各地的政府部门也都给予了很大的肯定，但是没有想到疫情会持续这么长的时间，这也导致前期准备物资不断的大量消耗，出现后期短缺，包括口罩等，虽然经过努力，这个问题得到了解决。总结这个过程，也反映出物资准备不足，预案做的不够详细，我相信多个物业公司都出现了类似的情况，所以这次疫情也给我们一个很好的提醒，要求在以后的工作当中要将工作的流程更加的细化、标准化。所以加强小区的管理和物业内部管理势在必行；第三个方面，这次疫情也加深、加强了业主对物业的重新认识。小区的封闭、隔离不是隔离业主的生活，要保证小区业主生活的正常进行。在小区封闭期间，小区的物业人员对业主的生活进行了很大的支持,送菜、送面等工作有序的进行。这次疫情也提供了一次展示物业增值服务的机会，我们对增值服务进行了再研究，再部署。另一方面小区的工作人员冒着危险坚持在一线，业主对物业工作也是能够认识到、感受到的，也赢得了小区业主的信任，有些小区业主会给物业主动捐赠一些防疫物资，甚至对小区保安和小区门卫送来了一些食品，这反映了业主对物业工作的肯定。我之所以提到这一点，主要想说明如果开展增值服务工作，这就要求必须与业主有良好的关系，取得业主的信任，这样开展增值服务才有基础，这次疫情让我们把这个基础做的更扎实。刚才听了其他嘉宾的分享，我收获许多，尤其是提到的开发的智能化必然带来物业智慧化的配套，这也是物业行业以后发展的一个趋势，我的分享主要就是这三点。

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第三环节  问答环节

问题一：多地密集出台地方支持性政策，对近期政策有什么解读？

回答：中指研究院指数事业部研究总监 曹晶晶

答： 从国家宏观政策与地方政策两个维度讲。国家宏观政策，在疫情爆发之后，中指院对购房者和地产经理人进行了调研，同时也对于行业内专家进行了调研，包括宏观经济、金融及房地产领域等。大部分专家整体认为2020年货币及金融政策比2019年会有进一步改善。尤其对于房地产企业本身，上半年对于企业融资端，无论是支持政策还是监管上都存在进一步改善的空间，从我们本身的预判来看，疫情之下需要重点关注的是2020年是全面建成小康社会及“十三五”的收官之年，整体经济平稳运行、社会和谐稳定目标明确，包括11、12日国家层面召开的会议来看，均强调发挥积极的财政政策，加大资金的投入力度，稳健货币政策。整体来看，今年货币金融端政策相对来说会有改善，包括疫情发生之后央行释放1.7万亿流动性及财政部等实际行动及相关表态来看， LPR利率为大概率下行趋势，来稳定整个宏观经济及房地产市场运行。从国家层面来讲，政策整体来看是有改善的。

从地方角度来讲，从过去几年来看，提的除了“房住不炒”之外，更多的关键词是“因城施策”。即使没有疫情，我们也能看到去年年底已经有许多城市出台相关的，比如说局部的、一些特殊领域等存在相对放松空间的政策。所以我们认为，本年度“因城施策”仍是行业调控的主基调，尤其是对于一些重点疫区的政策可能灵活度更高。最近这几天，很多城市，尤其是大家关注较多的比如无锡、西安、南昌、上海、杭州、南京等等出台房企扶植政策，涉及投资、开发、销售这些环节。这些政策更多的还是从土地出让本身出发，也就是供给侧、企业端做出了一些优惠的政策或者叫扶植的政策。我们认为未来可能会有更多的城市对于此类政策进行跟进。更多目的的还是要保持整个运营环境，尤其是房企端运营环境稳定。但是，我们也可以看到对于需求端，所谓的“限购限贷限价”等政策整体调控基调还是相对慎重，因为一方面来讲，1、2月本身除部分城市存在返乡置业之外，对于整体房地产市场来说是销售淡季，结合考虑，我们认为1、2月对于销售端会存在一些影响，但在数字上的表现可能不会那么明显。所以我们认为需求端的政策暂无改善空间存在，但从时间节点来说，需要结合之后疫情，在需求端或者叫销售端如果能反映出市场存在较大调整压力时，可能在需求端政策会有因城施策、一个局部性改善，这是我们从中央宏观及地方政策两个维度出发作出的判断。

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问题二：疫情会给企业带来什么样的投资影响？对未来京津冀市场有什么投资建议？

回答：中指研究院指数事业部研究总监 曹晶晶

春节以来，大型房企还是有持续拿地的动作。根据近日信息，一些城市接下来会通过线上挂牌方式逐渐推动土地市场回归正常。在疫情影响下，接下来，尤其是在土地市场，会有机会释放出来，尤其是价格、性价比方面比较合适。针对企业的投资策略，我们建议还是应该针对企业自身情况做下一步投资安排。对于资金比较宽裕的企业，会有更多的投资机会，尤其是疫情比较大的城市机会较多。对于资金压力比较大的企业，建议以安全性为主，以销售加快回款，慎重做现阶段的投资。

目前，国家过去的区域发展策略有转变，未来更应聚焦重点城市群，对于京津冀本身有非常好的机会，从长期来看，京津冀和长三角、珠三角是三个最主要的城市群，也是国家战略之一。而且，很多房企也是在重仓京津冀区域。我们很看好京津冀区域。短期波动不能改变长期趋势。此次疫情对京津冀的投资影响来说，根据疫情数据，从确诊数字来看还是相对较少的,复工之后影响会逐步淡化。京津冀城市分为几类：其中核心城市中，抛开北京的其他核心城市，包括石家庄、天津对于北方区域影响还是比较广的，这些城市投资机会还是有的。天津经历了前段时间的小幅调整，价格端有一定的波动，从量来看，去年有比较好的恢复性。无论房企还是我们机构，认为天津还是很有潜力的。此外，对于环京区域，也是长期看好的，且环京城市包括廊坊、保定等，在强政策影响下经历了比较长时间的调整，我们认为已经到了相对底部的阶段，无论从需求逐步入市角度，还是从房企投资角度，会出现比较好的机会。但对于房企来说，还是应该结合企业自身资金状况来进行投资。

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问题三：预判疫情震荡期至少到5月份，3个月的经济停滞关系到大部分的企业、从业者的收入，即使LPR调控和地方政策持续刺激，我认为短期内购房的需求都会持续下降。能否利用中指平台，进行大数据的排查，预判一下区域市场的购房经济动态详细的情况？

回答：中指研究院指数事业部研究总监 曹晶晶

其实这也是中指院想要去做的事情，从的角度来讲，可能会对一季度的社会经济发展影响比较大，但是二季度会逐步的恢复，其实我认为购房需求一直都在。像餐饮，交通运输行业，可能短期受到一定的冲击，经济逐步恢复之后，这个损失很难在补回来，但是对于房地产来说，我认为房地产的需求主要是滞后了，并非消失。像刚才提到的，我也非常认同，这次疫情对于经济的冲击反映到房地产市场上，更多的是对于大众收入，包括收入预期的影响，可能会对于他的购买住房的时间会产生比较大的影响。就目前的角度来说，我认为可能对疫情比较严重的区域，短期内造成比较大的影响包括消费信心的冲击会比较大，但疫情对京津冀影响相对较小，经济恢复比较快，未来的购房需求会逐步的释放。我们会结合你的建议，利用我们掌握的数据对于不同的区域进行分析，期望提出更好的策略和建议。