地王，似乎永远是中国房地产界的一个传奇，自中国土地市场实行招拍挂制度以来，特别是831大限之后，地王这个名词，就和高房价、不差钱的国企央企、激进的某房企以及金融信贷、资金杠杆等词汇紧密的联系在一起。

据中指研究院的不完全统计，近4年来的七成以上高价地还没有开盘，沉淀在开发商的手中，特别在2020年这个被疫情笼罩的正月，对开发商的资金链形成巨大的压力。

使用中指地主投资决策SaaS工具，复盘地王项目，以往鉴今。

地王整体分析

我们选取了2016年以来四年的总价地王top10进行研究，对其城市分布、拿地企业以及溢价率等方面的情况进行分析。

1、城市分布

从城市分布来看，地王榜中，北京、上海各占据7个席位，杭州与武汉各占了5个席位，广州和深圳各占4个席位，南京占了3个席位，其余福州、厦门、佛山、天津、苏州均只有一个席位。可见地王主要集中在一线城市，这些城市土地市场始终供不应求，是制造地王的区域。另外杭州、南京等1.5线城市地王也层出不穷，给开发商带来了挑战和机遇。

2、拿地企业

从拿地企业来看，过去几年中世茂和万科拿的地王次数，两企业分别竞得3次地王；保利和华润置地分别竞得2次地王，其余大部分地王诞生于本地房企或者是深耕本地的房企之中；这些房企资金实力也不容小觑，且与政府有良好的合作关系；拿地时对土地的情况把握的更准。

3、溢价率

从溢价率来看，7宗地王的溢价率超过了100%，4宗地王溢价率在50%-100%之间，10宗地王的溢价率在10%-50%之间，17宗地王溢价率低于10%，其余2宗因无推出价格无法计算溢价率。大部分地王溢价率低于50%，可见开发商在获取地王时，也要比过去更加谨慎。

整体来看，近年来的地王主要是一线和二线重点城市的优质地块，拿地企业有较强的资金实力和运营经验，在拿地过程中也更加理性，但在激烈的土地市场竞争中，部分开发商为抓住转瞬即逝的时机，获得心仪的土地，也可能做出错误判断，以过高的价格拿了地王，导致短期内无法开盘，给企业造成巨大的资金负担。

2019年成交总价地王

地王案例分析：

为更深入的对当前地王情况进行研究，我们选取北京市石景山区古城南街东侧1612-761、764等地块，作为案例，运用土地云saas工具，对该地块进行分析：

扫码查看中指·地主-地王地块可研报告

1、竞买过程

本次出让，有4个竞买主体，最终华润+电建在22轮报价以73.4亿元将该地块揽入囊中，溢价率11.63%，楼面价34276.96元/㎡。

2、地块解读

地块位于北京苹果园、八角、金顶街板块，该板块属于近郊居住新城，地块周边交通通达性良好，距离最近的已通车地铁-古城(地铁站)0.6km。

地块位置示意图

近一年内，周边5km范围内成交4宗地块，规划建面共计60.0万㎡，最近一次宅地成交于2019年1月31日，由首创联合体底价摘得京土整储挂(石)[2018]061号地块。地块周边在售、待售新房项目以高层产品为主。

据中指地主提供地块可研报告数据显示，该地块所在区域人口密度为3767人/k㎡,人口适中型。地块所在板块职住比0.50，为偏工作型板块，板块内的工作人口跨板块通勤比为66%，且工作在该板块的客群主要居住在温泉板块、龙泉板块、鲁谷、八宝山板块等。

3、未来售价及盈利预测

借助土地云的SaaS平台，我们选取以下几个项目作为可比案例：

通过土地云的saas平台赋权重和调整系数，我们预测北京市石景山区古城南街东侧1612-761、764等地块未来开发建设完成后，售价应在60000元/平方米左右。

从开发成本来看，考虑到该地块同时需要代建1612-760地块A33基础教育用地，并无偿移交石景山区教委，以及其他成本，平摊到楼面地价，按照成本法计算，不含地价的开发总成本预计在20000元/平方米，这样，开发商三年的全部利润总共只有10%左右。可见该地王尽管总价不菲，但实际上可获得的利润却不容乐观。

所以开发商在拿地时，应通过新技术（如SaaS），有效提升决策效率和分析深度，规避拿地误判。如中指土地云平台，土地云平台是集合土地买卖双方的SaaS服务平台，该平台的特点一是信息全，二是研究深、决策快，为买地方的开发商提供了中指地主投资决策SaaS工具，并利用决策工具快速评价地块价值，一键生成各种调研报告，提高工作效率。

疫情期间，

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