2019年3月20日，在全年业绩发布前夕，绿城开了一场小范围的媒体沟通会。现任董事会主席张亚东梳理了绿城的三年规划（2019-2021），并抛出了一个有意思的观点：“以前的绿城，是房地产行业里一个特长生，但特长生，也有另外一层意思：有短项、有偏科。”众所周知，在业内绿城以品质、产品作为特长，作为立身之本。这一年，绿城在特长上坚守、弱项上补齐，坚持“品质为先，兼顾其他”，逐步成长为“既有特长又全方位发展的优等生”。

图：绿城2019大事记

一、提前达成2019全年销售目标，正式迈入2000亿阵营

2019年对于绿城来说并非一帆风顺，年初绿城中国曾将本年度销售目标锁定为1800亿元，预计上半年完成30%，下半年完成70%。如此三七分的目标切割，给下半年带来不小的压力。半年度业绩公布之时，绿城半年度销售额743亿元，完成全年销售额41%，即便超额完成了上半年预期指标，仍有不少声音质疑绿城能否顺利完成全年业绩目标。为缓解供货不足的情况，绿城2019年开启全周期拿地，同时大刀阔斧进行内部革新，并且引入跟投制度，大大提高了管理效率，使得绿城“后来居上”顺利拿下全年销售目标，截至12月29日，绿城中国实现合同销售金额2003.8亿元，达成全年2000亿元的冲刺目标。绿城正式迈入2000亿阵营。

从城市能级来看，一二线城市是销售贡献主力，贡献率高达69%。

图：2019年绿城各城市能级销售贡献情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

从重点城市来看，杭州仍是绿城销售的主战场，占比高达17.5%。这一年绿城在巩固大本营杭州的同时，持续加大周边线城市布局，宁波、温州、湖州、舟山等环杭城市均取得不错的销售业绩，浙江区域销售贡献超四成。

图：2019年绿城重点城市销售贡献情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

二、运营效率提升，短板逐渐补齐

2019年中期业绩发布，绿城给业界带来亮眼的表现。绿城上半年净利润达到16.5%，较上年增加了7.2个百分点，这还是在绿城销售均价下降的情况下取得的如此成绩，说明半年来绿城在成本管控、效能提升方面的努力卓有成效。

图：2015-2019上半年绿城净利润情况

数据来源：绿城历年年报、中指研究院整理

这一年，绿城一直在做补齐短板的工作。为提高运营效率，绿城进一步加快了周转速度，要求拿地至开工4个月、拿地至开盘9个月、拿地至回正14个月，较此前的周转速度大大加快。同时对在岗员工人数的规模进行控制，要求实现增项目不增人，全年人工费用匹配业绩增长。过去半年时间，绿城的人效有很大的提升。人均在建面积从7665平方米/人，增加至8547平方米/人，增长11.8%。

三、全周期拿地，一二线供货充足

2019年绿城中国全力推进全周期拿地，进一步保障充足的土地储备，不断优化供货节奏。相比前两年的谨慎拿地、反周期拿地策略，2019年绿城为保障充足的供货量，开启了全周期拿地。截止2019年12月29日，绿城共拿下73宗土地，远高于前两年拿地数量。土地投资额约856亿元，新增货值超2000亿元，新增可售面积逾800万平方米。截至12月31日，绿城土储待售货值已超5000亿元，创历史新高。

近年来绿城非公开市场拓展能力明显加强，2019年非公开市场获取土地40宗，占比近50%，同比增长135%。其中收并购能力提升明显，完成了上海新湖明珠项目等重大收购项目落地。

图：2017-2019年绿城拿地宗数情况

数据来源：绿城官方公告、中指研究院整理

在区域布局方面，绿城持续坚持“区域聚焦、城市深耕”战略，坚持“五大城市群+中心城市”的布局战略。从城市能级来看，新增土储地域近80%集中在杭州、苏州、合肥、郑州、西安等一二线核心城市。

图：2019年绿城新增土储建筑面积城市占比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

与千亿房企相比，绿城新增土储城市线布局合理，地块优质，风险可控，凭借绿城在一二线城市的品牌影响力，未来去化可期。

图：2019年千亿房企各等级城市新增土储权益面积占比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

四、“双11”+跟投，组织效能大幅提升

“变则通，通则达”，2019年初，绿城中国进一步优化公司的组织架构，集团层面的架构调整为“7+4”，在集团7大中心外，新成立4个事业部（特色房产事业部、小镇事业部、金融事业部、商管事业部），对相关业务进行统一管理和指导，以承接绿城中国发展战略；将原本的16家子公司整合缩减为11家，形成重、轻资产板块“8+3”的架构。同时打通营销体系，进行项目群营销，例如沁园售楼处也可以买翡翠城、买西溪雲庐的房子，营销体系的打通有望实现绿城人均效能的提升。上半年人均效能提升11.8%，“双控”（控人控费）成效显著。

图：绿城全新架构图

2019年绿城首次提出采用跟投机制，这是绿城过去不曾有的。今年1月份短中长期全覆盖的激励机制《绿城中国共赢机制》正式推行，在员工原薪酬激励体系的基础上，新增项目跟投、股份激励等中长期激励举措，使员工利益与公司利益保持一致，助力公司提高运营效能。

五、聚焦中高端产品，持续发扬品质特长

顺应市场需求，绿城持续聚焦中高端产品。从出炉的千亿房企解析中可以看到，千亿房企抓住改善型需求释放机遇，加大中型户型产品的推售力度，90-140平米刚改、140-200平米改善型产品累计占比约74.2%，而在千亿房企行列中，绿城大户型中高端住宅产品占比较高，处于阵营。

图：千亿房企2019年重点项目各面积段销售额占比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

品质是绿城的立身之本，也是绿城的特长。“产品即人品”是绿城人做事的准则，25年来，绿城从未停止对居住本质和健康生活方式的营造与追求，始终持续不懈地对产品研发与优化，并逐步形成了一套多维立体的产品谱系，包含8大产品系列，22个产品品类，22种产品风格，600余个美丽家园。

创新力是绿城发展的不竭动力，2018年底绿城专门设立了绿城建研中心，全力推动绿城“四化”——标准化、产业化、科技化、环保化建设，成立一周年以来，建研中心研究新材料、新工艺，推进产品创新课题13个；接待绿城同仁、行业专家1900人次，组织培训学习5场；持续完成11项产品标准化打样。

图：海绵城市样板、太阳能光伏幕墙打样

六、融资渠道多元化，融资成本优势显著

融资渠道多元化。2019上半年绿城通过CMBS、供应链ABS、公司债、永续中票等境内低息债，使得境内加权平均融资成本从2018年的5.46%，降低至4.87%。其中公司债发行5亿元，CMBS是15.92亿元，供应链ABS是39.53亿元，永续中票46亿元，共106.45亿元。

融资成本优势显著。2019年在融资环境严峻的背景下，借助大股东中交信用背书，绿城融资渠道依然保持通畅，2019年上半年，整体融资成本仅为5.4%，低于千亿代表企业融资成本均值0.5个百分点。

图：2019年上半年部分千亿房企综合融资成本情况

七、布局未来，加大特色特质投入

未来五年，绿城将重点围绕重资产、轻资产和“绿城+”（房地产上下游产业链业务）三大板块进行布局，努力实现跨越式发展。

2019年轻资产业务发力迅猛，1-11月，绿城集团代建项目累计取得合同销售面积约466万平方米，合同销售金额约为人民币594亿元。代建规模在业内持续保持领先地位，未来，代建业务将会带来带来更多利润贡献。

投资拓展模式多样化，除了传统招拍挂之外，加大小镇类、TOD类、城市更新类投资比重。上半年，集团成功落地包括杭州龙坞茶镇在内的4个小镇项目，另有重点跟进的小镇项目30余个，计划年内实现武义温泉小镇、安徽蚌埠足球小镇等20个小镇项目落地；绿城TOD模式获多地政府认可，公司正重点跟进杭州、西安、哈尔滨、佛山等城市的TOD项目；同时积极推进城市更新项目落地，打造浙江省未来社区标杆。

图：绿城多元业务体系

八、升级服务体系，打造智慧生活

“房子和生活，就如椟和珠。房子只是生活的容器，是‘椟’，而生活是那颗‘珠’。”绿城创始人宋卫平这样解释房子和生活的关系，他认为园区里最有价值和意义的部分应该是生活。二十五年来，绿城不遗余力地打造生活这颗“珠玉”，2019年，绿城又将生活服务体系升级为2.0，服务体系2.0完整地构建了绿城未来3-5年生活服务的发展方向，绿城将打造G-HOUSE、G-LINK、G-BOX、G-SPACE、G-CLUB，5个G的“心”服务产品，以此来提升绿城生活服务的价值。

图：绿城服务5G“心”服务体系

25年的不竭付出也收获了家人的肯定，2019年中指研究院发布中国城市居民居住满意度调查报告，绿城中国以89.3分的总体满意度得分领跑行业，在所进驻的杭州、合肥、济南、宁波等12座城市拿下总体满意度。

小结：岁月不居，天道酬勤。2019年，是绿城迎接挑战、改革创新、拼搏奋进的一年。在这一年，绿城成功跨越了两个2000亿，全年销售额和新增货值均突破超2000亿元，财务运营保持稳健，品质品牌持续引领。绿城二十五载发展之路，始终以“真善致美”之心塑“六品绿城”之魂，从产品到服务，从美丽建筑到美好生活，绿城持续以品质为信仰，矢志不渝地做美好生活的开发者。

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