特别策划:悸动的环京楼市

在经历了多轮一体化的炒作以及调控带来的断崖式下跌后，环京楼市近期消息不断，是触底反弹还是波动下行？销售们口中的未来在哪里？所谓利好的作用又有多大？《新北京楼市周刊》推出《悸动的环京楼市》系列报道，带您探访环京楼市。

曾因教育配套优势、落户门槛较低、半交通便利等标签成为环京刚需自住的天津武清市场，近期因海河英才计划间接放宽的落户政策再度掀起波澜。

户口与买房

外来购房者，只有有户口才能在武清买房，但来这买房的，图的又是户口。对于自己所在的市场，武清当地楼盘销售人员直言，与环京其他区域以投资客为主不同，本地和承接北京的刚需占比不小。

特别是北漂，天津是直辖市，教育好，落户门槛又低，武清半个的交通给了在北京上班在天津养娃这种双城生活的可能。 海河英才计划的推出与代办机构的出现，打破了买房与落户之间鸡生蛋与蛋生鸡的尴尬。

据介绍，目前在武清落户分两种，一种是积分落户，适合大学刚毕业、没有置业迫切需求的学生，如果着急给孩子上学，就不赶趟了。而另一种则是通过天津的海河英才计划，以学历型人才落户武清，购房者只要拥有全日制本科学历，且年龄不超过40周岁，就可以在网上申请落户，一般三个工作日之内就能够审批完成，面签之后就能完成落户。但这种落户属于‘寄存’状态，要在天津市、区人力社保部门指定的公共服务机构的人才集体落户并存档，只有真正买房之后才能成为‘新天津人’，而‘新天津人’才能享受应有的福利待遇。销售人员进一步表示，目前在武清落户建议找中介机构代为办理，费用大概在1万-2万元左右，并强调目前天津海河英才计划已经处于尾声，所以在审核方面会非常严格，个人办理一旦某个环节出错就会被拒签，机构办理则能保过。个人申请时间会拖很长，但好的房源不等人，早一天买，省出来的就不只是这个钱了。为了更好服务北京客群能够置业武清，当地销售人员对于这套落户程序早已烂熟于心。

迫不及待到手的房本

据当地销售人员介绍，在2015年之初，武清房价基本维持在7000元/平方米左右，2016年受市场大环境影响，武清房价一跃蹿升至2万元/平方米以上，直到2017年限购后，武清房价才开始有所回落。目前武清楼市整体处于回升状态，新房价格在1.6万元/平方米左右，而且有上扬的趋势。

值得一提的是，与其他环京区域二手房无人问津相比，武清的二手房市场却出现了反超新房的局面。一般来说，相较于二手房的高购置成本，买房者更倾向于新房项目，因此也就造成了新建商品房价格往往高于二手房价格，但武清楼市却有所不同，同一区域、同类产品的新房比二手房单价低2000-3000元。

据当地金融街金悦府一位销售人员介绍，目前一手房项目是受政府限价的，所以价格才上不去。每个新房项目在开盘之初都是需要申领预售证的，如果预售证上面的价格过高，政府是不会批的，而武清新房目前的情况就是这样，政府在限制新开楼盘价格标高。但武清二手房市场就不一样了，其价格政府不会强制限定，卖房者可以随意调动价格，只要房子卖得出去，价格标高就不算是问题。上述销售人员进一步表示。

该销售人员声称，与其说武清楼市新房价格与二手房价格倒挂，不如说二手房才是武清楼市的真实写照，所以从实际情况来看，目前在武清买新房项目是时间点，一旦政府解除限制，武清新房就不是这个价了。另有销售人员表示，此前受调控影响，武清新房领证的不多，供需失衡，二手房则作为替代品更为火热，这说明需求还是有的，通过购买二手房来解决住房需求，价格自然而然也就涨上去了。

一二手房倒挂现象并不稀奇，不仅武清区，天津整体亦存在一二手房倒挂的现象。一位分析人士表示，对于二手房价格超过新房价格这一现象，也可以理解为当地政府对楼市的一种调控和保护。

然而，在当地与准业主们沟通时记者发现，对于房本的迫切需求，是造成购房者愿意以更高价格购买二手房的原因。在北京落户太难了，武清的二手房价格虽然比新房价格要高，但却是现房，能马上落成个人户口。在当天的案场，从北京来看房的任利坦言，目前自己将户口存放在人才市场集体户中，万一将来政策有变动，户口被打回原籍，孩子上学也就耽误了。为了孩子上学，贵一点也是值得的。

对此，武清当地二手房中介人员表示，对于购房者的担忧，政策方面并不会出现打回原籍的情况，但这方面的担忧确实不在少数，这或许也是新房价格与二手房价格倒挂的原因之一。除此之外，二手房之所以能要上价格，也与其教育配套分不开，毕竟武清身上挂着教育的标签。

被热炒的通武廊概念

随着京津冀协同发展的深入，武清也进一步被纳入整个京津冀发展的大体系之中，凭借以佛罗伦萨小镇、杨村八中等为代表的商业和教育资源，武清已成为环京一个优质的置业之选。此次，记者走访调查了包括杨村、南湖等在内的多个热门板块，除宣传商业、教育配套外，处于规划中的通武廊轻轨也已成为当地销售宣传的热点。

当地楼盘销售人员称，通武廊轻轨天津境内共设8站，长度约50公里，除北辰科技园作为起点外，剩下7站将集中设立在武清区内。按照这个站点布局，通武廊轻轨将实现武清区内全覆盖。‘通武廊’轻轨有望明年上半年开工，2023年或将正式完工运行，未来整个武清的潜力会很大。在上述销售人员看来，目前武清房价已经处于不断回升的态势，新的概念也必将带来新的空间。

根据官方通报的消息，正在规划中的通武廊轻轨线路，将充分利用天津市地铁5号线，从北辰区双街终点站延伸到武清区，到达武清区后改为地上轻轨线路，然后一直延伸到河北省廊坊，和当地规划兴建的北三县轻轨连接，最后直接到达北京城市副中心──通州区。从规划上看，通武廊轻轨开通后，不仅仅是武清内部的南北连通，也将为该地承接外部产业与人口创造条件。

目前通武廊概念最为火热的当属南湖板块。在该板块楼盘销售人员看来，南湖板块与北辰区接壤，很大概率会成为通武廊轻轨进入武清境内的首站。目前京津城际高铁已经将武清与北京的通勤时间控制在21，未来随着通武廊轻轨的开通，在通勤效率方面，武清将会比燕郊、固安这些真正环京的区域更具有吸引力。

楼市调查小组