2019年1-10月，杭州全市土地出让金已经达到2424亿元，稳坐首位，赶超去年全年的2501亿元势在必行，今年土地市场整体表现依旧活跃。但是具体到季度成交来看，下半年市场下行后，杭州土地溢价率也随之走低。

2019前三季度商品住宅成交802万方，略高于去年同期。尽管三季度市场下行期项目去化有所放缓，但是在开发商积极推盘的加持下，整体成交规模稳住了。

接下来本文具体分析杭州2019年第三季度的市场表现。

1.土地市场执行“双限”条件，区域人才政策升级

土地“双限”，针对性精准调整市场，稳地价、稳房价、稳预期

6月29日，市区挂牌宅地出让条件中首次设置了“限房价、限地价”，新增毛坯销售均价、毛坯销售单价和精装限价。

“限房价、限地价”土地新政的执行，从拿地端稳定杭州楼市，未来两三年内杭州各板块价格体系将被限定，购房者对房价上涨的恐慌心理减轻，买房有了更宽松的挑选时间。毛坯均价与毛坯价的限定也给开发商提出利润难题，项目高低配或许无法成为开发商的盈利策略，产品质量与创新堪忧。

区域“抢人”进入白热化阶段

为吸引人才，政策不断加码。继降低落户门槛后，杭州再次出台新政吸引人才，2019年6月3日（含）之后的应届本科毕业生在杭州可以领到1万元的生活补贴，硕士生的补贴标准也由2万调升至3万，博士生的补贴标准由3万调升至5万。

区域“抢人”进入白热化阶段。余杭区发布新人才政策，毕业7年以内的高校毕业生，博士补贴5万、硕士补贴3万、本科补贴1万；萧山区发布“ 金梧桐” 人才安居计划，生活补贴博士8万、硕士6万、本科4万。

2.房企拿地理性，港资房企引关注

土地出让“双限”条件下，房企拿地趋于谨慎，但优质地块热度难挡

2018年三季度，杭州全市宅地共成交35宗，成交规划建面共计486万方，相比去年同期，推地节奏相同。三季度楼面价14333元/平方米，同比环比均下降，平均溢价率仅为10.6%。土地出让“双限”条件出台后，企业拿地都较为理性。优质地块竞争依然激烈，如多年没有供应的金沙湖板块，经过53轮竞价，最终绿城以总价44.29亿竞得，楼面价25810元/平方米，溢价率28%，仍有一定的利润空间。

萧山、余杭是三季度的成交大区，萧山区竞争最为激烈

萧山、余杭是三季度的成交大区，均成交11宗宅地。企业拿地趋于理性，从溢价率来看，萧山21%、拱墅19%，拿地竞争较为激烈。

宅地成交榜单

港资房企备受瞩目，新世界和新鸿基三季度在杭州拿下2块综合用地，总价均约百亿元，预示着杭州的商业发展将迈入新台阶。今年滨江集团加快深耕杭州，主攻城市核心地段，滨江集团占据楼面价10榜单2席。

2019年三季度杭州宅地成交总价10

2019年三季度杭州宅地成交楼面价10

3.三季度住宅成交平稳，纯刚需户型退出主流地位

住宅市场供需走向平稳，出清周期3.7个月

2019年第三季度商品住宅成交291万方，相比第二季度基本持平。农历传统春节期间叠加2018下半年市场降温的状态尚未扭转，2019年一季度成交萎靡。到了二季度开始市场供求逐渐平稳，3、4、5月走出了小阳春涨势，银行利率下调、土拍市场率先回温、沁园涨价，都为新房市场带来了信心。下半场开始政策趋严，土拍限房价下购房者趋于理性，谨慎选择，开发商为了加速回款，积极推盘抢占客源，“金九”成交小幅上升。

截止9月底，商品住宅库存390万方，出清周期3.67个月。随着近期推盘量的上涨，杭州库存规模有所增加，但整体仍处于健康状态。

高价地入市带动了多个区域价格上涨，部分板块的未来限价上涨

余杭、临安与萧山是目前杭州市区刚需集中地，市场活跃度高，成交规模位居前三甲，为市区贡献63%的销售量。拱墅、滨江由于前期成交少，新项目的入市带来了明显的增长，如滨江区长期断供，中海云宸、时代滨江悦的入市，使得成交大幅上升。

从区域成交价格来看，随着地价上涨，多数区域成交均价上移。下城与上城位列梯队，下城区上半年推盘项目少，主要是凤起潮鸣等高价项目的网签拉动成交均价结构性上涨。江干区多个5万+项目的集中入市，如世茂天宸、龙湖葛洲坝景粼天著等，因此价格上升明显。富阳、临安仍然是价格洼地，但价格涨速不容小觑，富阳已迈进2万+阵营，目前仅临安在2万以下。

未来板块的房价被提前锁定，部分板块的未来限价上涨

“双限”条件施行后，已有宅地成交的板块未来售价已经很清晰，大部分的价格与当前在售项目价格基本持平，但也有几个板块出现了涨价，如崇贤新城现售高层价格约20500元/方，而新出让地块限价23000元/方。

地价上涨与改善需求激发90-140方户型热销，纯刚需小户型正退出主流地位

地价逼迫与改善需求激发90-140方户型销量，占比增加了16%；纯刚需小户型占比逐渐降至23%，新入市项目少有70-90方户型推出。除了临安、余杭、富阳的部分郊区刚需板块，杭州市区已经很难挑到总价200万以下的房源，其占比缩减至13%；200-400万成为主流总价段，是刚需与改善的普遍选择。

4.购房者选房更加理性，销售分化明显

三季度项目开盘去化率下滑至79%，市场观望情绪浓厚

2019年三季度，项目开盘平均去化率79%，相比去年三季度的90%，表现出购房者的理性，市场遇冷氛围开始传播。

从整体走势来看，传统农历春节期间，整体楼市“凉凉”，限价红利盘集中领证后，购房者积极性被调动起来，之后去化基本维持在80%左右，9月份杭州“红盘”绿城杨柳郡推出，报名人数过万，中签率仅5.6%，但选房现场弃选率超高，主要原因在于户型较差，购房者综合考虑后弃选，愈加冷静。

分化明显，倒挂项目出现“万人摇”，中高端、性价比低等是“流摇”的主要原因

自杭州摇号以来到9月底，杭州共产生15个“万人摇”项目，楼盘的特点是低单价、低总价，一二手倒挂严重，刚需、投资均参与，随着倒挂项目的清盘，未来“万人摇”现象将逐渐减少。

2019年以来杭州“万人摇”项目

三季度杭州共产生了82次流摇，热度褪去的临安，产生34次流摇；城东新城、萧山南站等板块的中高端项目也出现流摇；良渚、下沙等板块同样出现，主要是因为项目价格比周边高，购房者较为敏感。

2019三季度部分“流摇”项目

5.投资客集中挂牌套现，二手房成交量价疲软

从2019年3月开始，二手住宅迅速回暖，月度成交均在5000套以上，三季度开始成交逐月下滑。2018年以来交付房源的投资客集中挂牌套现，截止9月底，二手房挂牌量超9万套，土地双限和银行信贷政策影响市场预期，二手房成交疲软。

二手房市场从卖方市场向买方市场转变，议价空间出现，尤其是在部分二手住宅价格虚高的板块。9月杭州主城区二手住宅价格指数为5779点，环同比均下跌；主城区二手住宅挂牌均价为29092元/方，环比下降0.75%。

6.未来市场展望

稳预期成为首要目标，一城一策将更加落实；四季度或迎来新一轮供应高峰，整体房价表现为结构性小幅上涨；“双限”下房企拿地更加理性。

政策方面：在中央房住不炒、稳定楼市的主基调下，稳定预期成为首要目标，杭州接下来以稳为主，切实落实“一城一策”的调控方面，若市场持续高热度，或将出台更为严厉的土地政策或者限制备案价的政策，一区域一政策或者一板块一政策将成为杭州调控常态。

土地方面：“双限”政策下，市场高热度不再，房企回归理性，低溢价成为常态；房企拿地积极性降低，成为资金雄厚房企（尤其是具有国企或央企背景的房企）的拿地窗口期。

新房方面：“银十”和年底冲刺，房企加快回笼资金，市场将迎来新一轮的供应高峰，引起市场一波关注热度，但在预期回稳下，购房者趋于理性，成交规模或将保持稳定；当前政策环境下，房价上涨空间极小，更多的是伴随着高企地价而结构性上涨，但整体涨幅依然会被严格限制。