2019年2月，酝酿已久的《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，大湾区发展迎来战略机遇期。粤港澳大湾区是我国开放程度、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。内地九市经济基础好，产业体系完备，集群效应已逐步显现，而香港、澳门服务业发达，与内地九市文化同源、优势互补，融入大湾区后对区域发展将产生明显的带动作用。

规划&定位

城市群

随着湾区内部城市间合作的不断加强，湾区经济不断发展，湾区定位逐渐清晰，湾区规划逐步推进，《粤港澳大湾区发展规划纲要》应运而生。《纲要》将粤港澳大湾区总体战略定位为充满活力的城市群，具有全球影响力的国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区宜居宜业宜游的优质生活圈。

图：粤港澳大湾区定位

香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，各自发挥比较优势，分工明确、功能互补。广州作为国家中心城市和广东省省会，功能定位综合性强，深圳定位强调创新，香港在金融、航运、贸易等方面优势突出，澳门则主打旅游休闲产业。《大湾区规划》中除了强调四大中心城市带动之外，还明确指出要发挥香港－深圳、广州－佛山、澳门－珠海强强联合的引领带动作用，深化港深、澳珠合作，加快广佛同城化建设，预计未来大湾区城市间的互联互通、协同合作将更加深入。

图：粤港澳大湾区相关政策

粤港澳大湾区规划逐步推进，政策层面给予湾区内城市更多切实可行的助力。2015年末至2016年初，中央及广东省先后将“粤港澳大湾区”写入“十三五”规划中；《2017年政府工作报告》首次将“粤港澳大湾区”写入国务院政府工作报告，意味着湾区建设逐渐进入落实阶段；同年发布的《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》对粤港澳大湾区的建设提出更为细致的安排。在此推动下，湾区城市间的产业高度协同，湾区内城市之间经济要素的流动愈加频繁，关系愈加紧密，湾区经济不断发展，湾区定位逐渐清晰，湾区规划逐步推进，《粤港澳大湾区发展规划纲要》应运而生。

图：粤港澳大湾区合作发展历程

粤港澳大湾区经济发展离不开三方由来已久的合作共进，其发展可以分为三个阶段。

阶段（1978-2000年）：1978年，香港制造业因成本上升而向广东产业北移，在长期合作中，两地形成了“前店后厂”的合作模式，珠三角得以发展，香港持续繁荣。

第二阶段（2001-2013年）：进入2000年后，粤港澳合作着眼于突破单纯产业合作的局限，向纵深化发展，生产性服务业领域合作不断加强。

第三阶段（2014年至今）：2014年，深圳政府首次提出“湾区经济”；次年，国家发展改革委、外交部、商务部联合发布了《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》指出“充分发挥深圳前海、广州南沙、珠海横琴、福建平潭等开放合作区作用，深化与港澳台合作，打造粤港澳大湾区”，首次提出“粤港澳大湾区”概念；2016年，《国务院关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》提出“充分发挥广州、深圳在管理创新、科技进步、产业升级、绿色发展等方面的辐射带动和示范作用，携手港澳共同打造粤港澳大湾区，建设城市群”。

经济&人口

GDP超10万亿，人口突破7千万

经济：粤港澳大湾区经济总量持续增长

深圳、香港、广州GDP均超2万亿，具备引领大湾区发展的实力。2018年，粤港澳大湾区11市GDP总量达到10.9万亿元，深圳、香港、广州GDP规模均超2万亿。其中，深圳GDP总量超过香港，位居大湾区首位，同时保持了7.6%的增长速度；广州先进制造业增加值占规模以上制造业比重达66.1%，产业不断向高端、高质、高新升级。

图：粤港澳大湾区GDP（亿元）及增速

数据来源：各市统计局，香港政府统计处，澳门统计暨普查局

人口：广深人口吸附力领先，佛山、珠海人口增长突出

图：2018年粤港澳大湾区内地九市常住人口及增量（万人）

数据来源：各城市统计局，CREIS中指数据

2018年粤港澳大湾区常住人口突破七千万，广深人口规模不断提升，人口吸引力居前列。内地九市常住人口增量超过150万，其中以广深最为突出，深圳、广州分别增长49.8万和40.6万，延续快速增长态势。佛山、珠海由于引才力度较大、人才补贴较多，人口吸引力增强，2018年常住人口分别增加24.9万、12.6万。

交通：广深港高铁、港珠澳大桥开通使大湾区互联互通基本实现

图：2018年以来粤港澳大湾区交通大事件

随着交通一体化的不断推进，粤港澳1生活圈正逐渐成型。广佛环线、佛莞城际等线路预计2019年将开通，“广佛一体化”深入推进，佛山与东莞、深圳乃至香港的联系更为紧密。到2020年，高速铁路将覆盖广东省所有21个地市，形成以广州、深圳为中心，至珠三角各市1到达的交通圈。

大湾区机场群规模大、等级高，未来各机场将错位发展，构建形成机场群。根据民航总局数据，2018年，内地共有12个4F级机场，包括粤港澳的深圳宝安、广州白云机场，加之香港及澳门机场，粤港澳大湾区已有4个4F级机场，机场设施水平高。

房地产市场

销售占比5.1%，土地成交万亿平方米

图：2016-2018年粤港澳大湾区内地九市商品房销售面积

粤港澳大湾区商品房销售稳定发展，占比重为5.1%。2018年，粤港澳大湾区内地九市的销售面积总计为8813万平方米，与2017年基本持平，占商品房销售面积的5.1%。整体来看，粤港澳大湾区以核心一二线及强三线城市为主，自2016年以来政策调控频出，其中广深政策最为严格，涉及限贷限购限售等多个方面；东莞、珠海政策相对严格，相比之下中山、江门等地政策相对宽松。在调控周期内，粤港澳大湾区的房地产市场仍然呈现出了较为平稳的发展，市场整体规模保持稳定；其中佛山、惠州、广州2018年商品房销售面积分别为1665、1663、1550万平方米，是区域内超千万平的三个城市。

图：2016-2018年粤港澳大湾区内地九市土地成交面积及楼面价情

从土地成交情况来看，2018年粤港澳大湾区内地九市整体土地成交1.23亿平米，同比下降12.5%；其中住宅及商业类占比42.7%，工业用地占比达49.9%。分城市来看，广州、佛山、肇庆、江门、惠州的土地成交面积占比超10%，其中广州与佛山占比近20%，居于前列。比较来看，深圳由于辖区面积较小，土地出让面积相对较少；肇庆、江门等城市受2017以来三四线棚改及去库存政策，楼市成交逐步放量，对应土地成交规模均较2016年明显提升。

从成交楼面价来看，2018年粤港澳大湾区内地九市土地成交单价为3100元/平方米，同比下滑13.1%；其中深圳、广州、佛山的成交楼面价分别为7315、6043、3778元/平方米，位于区域内的前三位，其他区域均低于3000元/平方米。分类型来看，2018年深圳、广州、东莞的住宅用地成交楼面价均超过1万元/平方米，佛山过7千元/平方米，其他区域均在7千元/平方米以下。

品牌房企

品牌价值均值262亿元，以品牌引领行业

随着粤港澳大湾区的落地，区域内的品牌房企紧随国家步伐，根据地域文化、环境特点，运用品牌优势，打造契合需求的产品，加大在各区域的布局力度，实现品牌价值的进一步增长。粤港澳大湾区内2019品牌企业的品牌价值均值为262亿元，同比增长34.6%。

品牌企业

总部设在大湾区内的性品牌企业共有15家，占品牌企业的33%，其2019品牌价值均值为384亿元，同比增长35.2%，品牌领导作用进一步凸显。

行业领导品牌企业聚焦房地产主航道，围绕核心业务资源加速资源整合，升级运营模式，利用品牌优势聚拢资源，不断提升产品力和服务力，品牌示范作用凸显。其中六家行业领导品牌企业中有五家总部都设立在大湾区内，中海地产、保利发展等责任央企注重细分领域产品打造，以高品质、全链条、多方位的服务提升品牌满意度；万科、恒大集团、碧桂园等企业聚焦房地产开发主业，加速战略的转型升级，紧抓城市群和都市圈发展利好，以高品质赢得市场，品牌影响力不断增强。

大湾区内的品牌企业匠心打造高品质产品；积极推进多元业务协同发展，实现品牌价值的快速增长。

，雅居乐地产、佳兆业、中国奥园等品牌企业以为客户打造“美好生活”为引领，持续探索人居关系，匠心打造高品质产品，积极推进多元业务协同发展。雅居乐地产贯彻“以地产为主、多元业务并行”的运营模式，全力推动物业、环保、教育、建设等多业态发展，充分发挥协同效应，为未来发展奠定基础；中国奥园不断探索理想生活领域，围绕复合地产主题，构筑七大集团战略布局和多元化发展战略，品牌内涵不断丰富，持续助力企业品牌价值提升。

第二，海伦堡、实地集团等品牌企业从满足人们居住需求出发，融入智慧、绿色等因素，创新升级产品体系，以产品品牌推动企业发展，铸造品牌核心价值。海伦堡针对人居体验升级，在“健康+居住体系”的基础上，进行产品迭代升级，打造“健康+2.0”居住体系，重新定义健康智慧美好生活，推动企业品牌价值提升。

第三，星河控股集团、敏捷集团等品牌企业加强企业内部管理，保障企业高质量发展，同时积极参与城市更新、产业新城等项目，带动城市产业升级，焕发城市新活力。星河控股集团2018年提出全新战略定位——城市运营引领者，以地产为基础、产业为引领、金融为护驾、资本运作为平台，联合深创投等合作伙伴，探索出一条“产城投融”的创新发展路径，培育了一大批本土创新创业企业，有力带动了城市的创新升级。

区域品牌企业

受益于“粤港澳大湾区”及“一带一路”的政策红利，粤港澳大湾区品牌企业持续专业领域探索，不断提升企业综合实力，创新研发，以臻品提升品牌价值和影响力；2019粤港澳大湾区企业品牌价值均值为85亿元，同比增长31.02%。

粤港澳大湾区品牌企业的发展特点为：

，卓越集团、中惠熙元等品牌企业不断延伸业务范围，加快化布局，助推企业品牌影响力不断提升。卓越集团以“共筑卓越人生”为使命，致力于成为“城市综合运营的标杆”，已布局32座核心一二线及高成长城市，业务领域涉及地产开发、城市更新、资产运营、金融投资四大核心板块。

第二，方直集团、华发股份等品牌企业将美好生活与美好建筑为己任，通过打造高品质产品，实现了企业品牌价值的持续增长。华发股份秉承“建筑理想家”、“越完美越追求完美”的宗旨和信念，积极实施精品战略升级，打造精品开发商形象，同时把控设计、工程、招采、成本以及售后服务各个环节，有效提升服务品质，树立了良好的市场口碑。

第三，深业集团、格力地产等品牌企业坚守责任与情怀，从美好生活需求出发，以提升城市生活幸福感为出发点，助力城市发展。格力地产致力于“建造更好的城市”，逐步从单一房地产业发展成为集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代金融业、现代服务业于一体的集团化企业，完成了从房地产建筑商到城市综合运营商的转型，从多元角度筑造立体城市和理想生活。

结语

随着粤港澳大湾区的推进及融合，未来区域内将充满机遇与挑战，品牌企业将持续提升品牌的战略高度，发挥品牌的抗周期性，以及集聚人才、资金、管理等相关链条资源的能力，以品牌引领行业发展。拨开层云密雾，即见五彩春晖，突破水逆暗流，必有美好未来！