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曹舟南:“双开发商”的时代价值

2019年09月10日18:11 来源:房天下产业网
[提要] 从全球发展规律,特别是结合中国实际,进入下半场后,房地产业作为国民经济重要产业的定位没有改变,居住条件改善、生活服务提升的需求仍然旺盛。“去房地产化”,去掉的是房产品的投机属性、投资属性,回归其居住和生活的本原属性,赢得的将是促进经济发展、实现美好生活的历史机遇。
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9月10日,由中国房地产TOP10研究组主办的2019中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十六届中国房地产品牌发展高峰论坛在北京召开。会议发布了2019中国房地产品牌价值研究报告和2019中国房地产优秀品牌企业名单,众多中国优秀房地产品牌企业代表参与会议,并进行经验分享。蓝绿双城科技集团有限公司董事长曹舟南以《“双开发商”的时代价值》为题,开展了经验分享。


蓝绿双城科技集团有限公司董事长曹舟南

曹舟南:尊敬的各位领导、各位行业同行:我今天是以蓝绿双城的身份跟大家汇报一下“关于双开发商的时代价值”。

今天在座的都是有过合作的老朋友,下午听了大家的发言非常有感触,中国房地产行业,我个人的定义是到了下半场。所谓下半场有几个非常重要的标识:

一是中国的城镇化达到了60%,很多城市的城镇化率超过了70%。我们说房地产下半场是由于土地会越来越稀缺,甚至说精贵,因为主要城市一方面土地指标主要用于新经济、新产业,另一方面在打造国际化城市,城市的发展框架在继续拉大,用于基础设施、教育、医疗资源的重新布局,留给房地产的城市优质核心地块会越来越稀缺。这是一个很重要的标志。

二是土地政策、土地价值越来越贵,很多城市都在限房价,竞地价,房价被限制住了。

三是房地产金融政策越来越收紧,这是下半场必须面对的一个现实。我认为,房地产调控政策可能是在相当长时间里我们必须要面对的非常现实的经营常态。

另一方面,现在很多房企,主要的经营目标规模、销售规模、土地储备规模、每年的结转收入规模,股票投资人、债券投资人都在盯着规模,销售规模进白名单,政府的开发支持、土地储备规模表示了你的可持续发展能力,结算规模表明了你的盈利能力,这跟下半场形成了明显的悖论。

怎么办?蓝绿双城是在房地产进入下半场背景下组建起来的,为更好地应对下半场,房地产更要注重产品品质和服务品质,以及产业整合能力、投资能力。下半场如何做房地产,这四大能力必须具有。

一、行业的深刻变化

1、行业属性:由“投资品”向“居住品”回归。我们的产品是房子,连房子的基本品质都做不好,我认为是做不长的。房地产行业盈利能力这么高,我们真的需要静下来,非常冷静地思考,既然已经到了下半场,面对这样的行业发展态势,我们确实要把产品品质做好。连这些质量问题都解决不了,真的不能做好房地产下半场。另外,要提高基本的居住品质,比如说餐饮中心、超市、菜场、理发店、洗衣店,这些生活配套基本的内容,不知道整个行业能做到很健康的有多少个楼盘,我知道不多。现在的现状是:有开发商配套空间,但导入商家要赚钱,如果流量不支持就撤掉了。所以我们要重新回归到“制造业+服务业”,生产的是房产品,提供的是服务。房产品最本质的属性是居住和生活。

2、发展领域:由“增量开发”向“有机更新”侧重。中国现在一讲科技就讲得高大上,卫星、军事等。西方发达国家的科技创新首先是依托衣食住行,吃穿住行,跟我们生活相关。所以,下半场要正经的解决住宅科技创新的问题,以解决现在存在的问题和瑕疵。

3、行业建设:由“阶段调控”向“长效机制”转变。起码短期里看不到这个行业外部环境发生很大的变化。

4、建设用地:由“单一功能”向“复合用途”切换。

5、开发原则:由“住宅为主”向“产业导向”转变。什么意思?政府今后一定是以产业导向为前提。

6、专业程度:由“投资开发混业经营”向“投资与开发相分离”转变。

现在土地成本非常高了,2016年很多核心城市的地块溢价率非常高,2017年流动性很差,因此,包括现阶段针对很多土地还是要谨慎。

从全球发展规律,特别是结合中国实际,进入下半场后,房地产业作为国民经济重要产业的定位没有改变,居住条件改善、生活服务提升的需求仍然旺盛。“去房地产化”,去掉的是房产品的投机属性、投资属性,回归其居住和生活的本原属性,赢得的将是促进经济发展、实现美好生活的历史机遇。

二、双开发商的时代价值

什么是双开发商?随着中国社会、经济发展新动能形成的过程中,科技进步必须更好地服务和满足人们吃、穿、住、行等美好生活需求,尤其是在房地产下半场,以科技、智慧赋能房地产行业,从传统物理空间开发升维到物理空间、数字空间“孪生空间”的协同规划、营造和运营,从传统的物理开发商升级到“物理开发商+数字开发商”的“双开发商”,更好地服务于美好生活,是行业发展的大趋势。

1、“双开发商”的界定:“双开发商”=物理开发商+数字开发商。

双重开发:物理空间开发、数字空间开发

三项规划:物理规划、数字规划、经济规划

下半场关键考验我们的是四大能力:产品营造能力、基础服务能力、产业整合能力、投资能力。

蓝绿双城科技集团有限公司(简称蓝绿双城),绿是代表品质、生态、理想,蓝是代表智慧、科技、未来。浙江省在推未来社区,我们作为重要的配合方,跟阿里、海康卫视合作做数字开发,在原来的物理规划的基础上覆盖一层数字规划,这个数字规划有的讲早了,但是未来期待。未来既是居住园区,又是办公创业园区,未来的物业管理、物业服务通过数字开发以后很多会植入机器人来替代保安,替代物业的基础服务,保洁、保绿方面都会植入。

2、“双开发商”的模式:首创“共建”模式。我们主要是做利润保底。代建模式分为两种,一种是融资代建,你缺钱我可以借给你,同时也形成了售价对赌、超额分成。另外一种是纯代建,通过品牌输出和管理输出形成了委托代理关系。下半场一定要完全市场化,形成新的商业模式。

3、“双开发商”的价值

(1)社会价值:一是投身未来社区建设。二是推动城市轨交经济。三是关注老年养老问题。四是关注青年创业问题。五是促进美丽乡村建设。

(2)客户价值:一是倡导共享理念。二是服务美好生活。

(3)经济价值:一是首创“共建模式”。二是创造服务价值。三是提升运营效能。

各位领导,各位朋友,中国房地产行业的下半场已经到来,需要我们非常淡定、冷静的思考下半场到底怎么做。需求就是这样的,政策环境是这样的,到底何处是尽头?刚才跟欧总在聊,央企本身做得很稳健,但是像我们这样的民企,如果到那一天的时候就是爆掉的一天,何处是尽头?真的需要慢下来。所以蓝绿双城创立以来的实践探索,向社会、向市场、向客户初步表达了我们的理想、抱负,也初步验证了我们的发展方向和品牌价值。坚信通过我们坚韧不拔的努力,我们不着急,我们要做得慢,要把上半场的问题,产品品质的问题、服务品质的问题逐步地消化掉,争取向行业提供经验和实践的基础,最后对大家长期以来的关心、支持和帮助再次表示衷心的感谢!

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