从向高向密到中心城区降容 回顾高密成都的前世今生
2019-09-05 09:46:37 房天下产业网 来源:中指研究院
说起成都的标签,有“少不入川,老不出蜀”的温柔与安逸,有“当年走马锦城西,曾为梅花醉似泥”的悠闲与随意,有“田园城市”、“公园城市”、“休闲之都”、“时尚之都”的诸多美名。提到成都,良好人居环境和浓厚生活氛围是绕不开的话题。但就是这样的一座“锦官城”,十余年间的城市规划建设导向却发生过重大的转折。从“向高向密”,到“三降两提”,规划导向的变化直接反映在土地市场上,更加深层次的影响了近十余年成都的城市建设风貌、人民的居住形态、以及房地产市场走势。
本文将以2006年1月“高密”规划作为起点,通过梳理成都城市规划设计相关规定,结合可查的1600余宗招拍挂涉宅用地(纯住宅用地、住兼商用地、商兼住用地)容积率及规划建筑面积信息进行分析,试图以此视角,揭开成都城市建设及房地产市场变化的一角。
规划变迁
从“向高向密”到“三降两提”
2006年1月,成都市规划局做出关于成都向高密发展的一纸规划:
“在2020年前,为适应未来又高又密的城市形态,从今年起,原则上不再审批7层以下的多层房地产项目,并提高土地开发兼容度,提倡土地混合使用并放开城市规划高度限制,除航空限高外,鼓励城区建筑向200米、300米的高度建设,向高、密、活的方向发展。”
让成都做出这一规划的原因是为迎接未来可能达到3000万人口做准备,使土地、银行信贷、消费者资源等不再分散。
高密方向的确定也旋即在土地拍卖上得到了体现。2006年1月13日成都首场国有土地使用权拍卖会上,3号地的容积率达到7.0,蓝光和骏以当时1230万元/亩的天价竞得。随后,容积率2.0以下项目迅速退出新建商品房市场,容积率4.0以上住宅项目成为市场主力,成都走上拍卖台的土地,开始频频出现容积率达到7.0的地块,个别住宅项目容积率甚至高达8.0左右,至于一哄而上的城市综合体项目们,容积率超过10.0更是家常便饭。而在“高密”之前,成都商品房的容积率一般都没有达到4。
2006年7月12日,成都市国土资源局发布公告称,将以拍卖方式出让市区染坊街以南、梨花街以北地块,地块将按照新政要求,限制规划建筑面积70%以上建设90平方米以下小户型。 这是成都首次推出限户型限比例住宅用地,公告资料显示,拟出让地块的约9.4亩,用地性质为二类住宅兼容商业金融用地,起拍价100万元/亩。规划容积率为小于等于10.0,建筑密度不大于76%,建筑高度不大于航空限高630米。地块推出后,关于交通压力、绿化问题、项目居住品质、甚至细到等电梯的问题,在业内引发巨大争议。
2008年9月,《成都市规划管理技术规定(2008)》开始执行,08版技术规定对07版进行了多处修改,市规划局相关负责人说,变化只有一个目的———随着城市发展,让成都市民有更好的居住环境。
08版中分区住宅用地的总容积率由原来6左右降低为5左右,第二分区住宅用地总容积率由原来5降低为4左右,第三分区住宅用地的总容积率由3.8降低为3左右,容积率虽然全面降低,但仍处于高位。这种“5、4、3”的区域总容积率规划格局一直持续到了2014版的《成都市规划管理技术规定》。
2013年是成都政府换届后的年,虽然容积率总体规划未变,但推出土地的容积率已经有了明显降低的迹象。2013年可统计的189宗招拍挂土地中,容积率3.0以下的达122宗,占比达64.6%。业内一般把2013年作为成都进入“容积率3.0”时代的节点。
2017年4月25日,成都提出 “ 东进、南拓、西控、北改、中优 ”城市发展战略“ 十字方针 ”,重塑成都产业经济地理,将中心城区范围由原绕城高速以内区域(即一圈层主城6区)扩大至所有的市辖区,具体包括金牛、武侯、龙泉驿、双流等11个行政区以及高新区、天府新区成都直管区(即一、二圈层11+2区域)。
2017年7月,成都“中优”规划优化方案出炉,对于“11+2中心城区”提出了“降低开发强度、降低建筑尺度、 降低人口密度,提高产业层次、提升城市品质”的“三降两提”规划目标。对于“11+2”中心城区的涉宅用地(纯住宅、住兼商、商兼住)开发强度做出了明确规定,核心区住宅容积率2.5,一般区域2.0,棚户区改造、保障性住房容积率3.0。
图:成都市“中优” 规划优化方案
自此,成都正式进入“低容时代”。
土地市场
历年土地市场容积率变化
城市规划的变化对土地市场影响深远,我们梳理了2006年以来可查的1600余宗招拍挂涉宅用地(纯住宅用地、住兼商用地、商兼住用地)信息,通过几张图表反应历年各圈层的容积率变化情况。
从各区域历年土拍容积率分布趋势可以看出,“高密城市”概念提出后,一圈层土地市场率先反应,在2006-2012间,陆续有超高容积率土地成交,2017年之前一圈层主流成交土地容积率基本位于3.0~6.5之内,2010-2014年,一圈层高容积率土地成交最为密集。
二、三圈层容积率历年变化相对趋同,2009年之前容积率相对较低,2009年至2013年维持历史高位,13年以后出现明显回调,容积率3.0以下的土地成为主流。
如果将历年各圈层土地容积率进行加权平均,从圈层整体容积率变化的角度看,情况会更加清晰。
2006年提出“高密城市”概念后,一圈层容积率达到了惊人的5.5。
2007年开始,二圈层容积率上升明显,而一圈层容积率大幅度回落,带来的是一圈层楼面地价的明显上涨。而2007年也是成都提出“5+2”生活方式,郊区短时度假概念兴起的年代,三圈层一些自然资源优质的区域土地受到追捧,如蒲江的大溪谷、青城山、都江堰等区域成交了大量高价低容地块,因此,2007年三圈层楼面地价一反常态的超越了二圈层。
2008年受汶川地震影响,成都楼市整体低迷,对于“向高向密”是否适合四川的讨论不绝于耳,相应的,一二圈层的成交地块容积率出现下滑,也是在这个背景之下《成都市规划管理技术规定(2008)》开始执行。
2009-2012年,成都发展建设速度突飞猛进,加上当界政府引导,容积率居高不下,各圈层的楼面地价均值与整体容积率呈现出明显的负相关特征,2012年进入新一轮房地产市场周期繁荣期,楼面价进一步走高。
2013年政府换届以后,虽然城市规划管理技术规定中对于容积率的规划要求没变,但对于高密土地的引导明显降低,当年一圈层容积率降至3.4,并且在之后的时间之内也再未升至4.0以上。
2017年“十字方针”出台,“中优”规划优化方案出炉,各圈层容积率进一步走低,土地对于新规划的反应在2018年彻底体现出来,2018年一圈层整体容积率2.0,二圈层1.9,三圈层2.0。
进入2019年,各大房企投资重心回归一二线城市,对于城市区域发展的判断愈发理性,成都中心城区的优质土地持续受到追捧,另一方面,“五限”政策持续高压,政府、企业在土地市场上寻找平衡点,将一圈层土地整体容积率重新推高至2.4,而平均楼面价也被进一步推高至接近1.2万元/㎡。
带来的影响
对居住需求、市场价格的影响
对于“高密城市”给成都带来了什么,社会各界有各种声音。
一方面,不少追随者认为“高密城市”才能体现“大都市特色”,才能实现人口急速增长以后的资源集约利用,促进产业高速发展,才能实现最优化的配置资源,避免由于距离等原因带来的资源浪费。
另一方面,很多人也在担心“高密城市”带来的城市病,交通问题、绿化问题、公共资源问题、公共安全问题、污染问题,甚至面临自然灾害时城市是否能够应对特殊情况的问题。
而在本文,我们想讨论的是“高密城市”对成都房地产市场的影响。
对居住需求释放的影响
“高密城市”规划导向,叠加“9070”政策,使得十余年前的成都市场诞生了大量刚需项目和产品,使得成都尽管当年已建成市域面积不大,但却可以比北上广深获得更多的人居空间。
成都作为西部核心城市,对于周边人口的吸附能力不断被加强,这部分机械增长的人口,通过高容土地的产品,用相对低廉的价格释放了自己的“刚需”购房需求,实现了有房可住。而还有很多有一定资产积累的人,将这类小户型产品作为了自己的投资对象,使得成都的住房租赁业务有了大量的房源。
随着时间的推移,原先的“刚需”客群资产不断积累,家庭结构发生变化,在5-10年以后生命周期进入“改善性换房”阶段,正好成为近两年成都市场上改善性购房群体。2016年,成都房地产市场宣称进入“改善元年”,背后就有着这波换房需求作为强大的支撑。
对市场价格的平抑作用
在2008年、2012年上两轮房地产市场周期中,成都的房价基本没有出现东部城市那样剧烈的波动。业内在做分析时,多会将原因归结为成都市场的滞后性叠加性政策一刀切。也就是说,沿海的市场行情向西部进行传导,基本要经历半年到一年的时间,而沿海市场火爆以后,相应的收紧性政策出台,在“因城施策”、“一城一策”还未被提出的年代,政策一刀切,对正在繁荣起步期的成都房地产市场进行了所谓“不合理”的限制,导致成都房价持续多年被抑制。
但是在政策影响的背后,城市土地的容积率,可能是更深层次的原因之一。客观的说,因为高密政策,成都可以在地段相近的区域内修建更多的住房,而这种同地段同资源同配套的项目,对于区域房价有着明显的平抑作用。
这种对房价的平抑作用,还不仅仅体现在新房市场。当年的“刚需”客群换房以后,这部分高容地块的小户型产品进入二手房市场、租赁市场,大量的房源同样平抑了二手房市场价格、租赁市场价格。三类价格相互牵制,造就了成都的房价格局。
未来如何
近期的土地容积率格局
随着中国进入“城市群”发展阶段,区域之间更加强调协同发展,在此大背景下,成都提出了“十字方针”,扩大中心城区,重塑成都产业经济地理,向东开辟城市永续发展新空间。“向高向密”的时代已经一去不复返,新的规划政策将给成都的城市建设、居住形态、房地产市场带来诸多新的影响。
在文章的末尾,我们放上2018年以来成都各圈层涉宅用地的容积率-规划建筑面积分布图,把对未来短期之内各圈层、各区域新房市场格局的想像和解读留给读者。
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