一、央行明确个人住房贷款利率水平基本稳定，地方调控以稳为主

8月，央行、银保监会再次重申坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续加强房地产市场金融监管力度。在此基调下，央行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

32城银行机构迎来房地产业务专项检查，房地产市场资金管控持续加强。8月2日，央行召开2019年下半年工作电视会议，强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。8月8日，银保监会开展2019年银行机构房地产业务专项检查，根据国家统计局发布的2019年6月份70城商品住宅销售价格指数，结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单，确定此次房地产业务专项检查包括北京、上海、广州、深圳等32个城市。检查内容和要点包括：贯彻落实党中央、国务院关于规范房地产市场决策部署和监管部门规定的情况；房地产信贷业务管理情况；房地产业务风险管理情况；信贷资金被挪用流向房地产领域；同业和表外业务。8月9日，央行发布2019年第二季度中国货币政策执行报告，进一步指出将按照“因城施策”的基本原则，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

央行明确房贷利率调整事项，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。8月16日，李克强主持召开国务院常务会议，指出要改革完善贷款市场报价利率形成机制，带动贷款实际利率水平进一步降低。8月17日，央行发布公告决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本。住房贷款利率方面，8月20日，央行副行长刘国强在国新办举行的降低实际利率水平有关政策吹风会上明确表示，对于房地产市场，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。8月25日，央行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜发布公告，明确自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

地方层面，房地产市场调控保持连续性、稳定性。陕西要求确保各地房地产市场总体平稳，北京重申以稳地价稳房价稳预期为目标，上海定向微调新片区住房限购政策，昆山落实苏州房地产调控政策，合肥调整商品住宅用地定价方式及拍卖方式，海南、厦门、东莞分别发文规范住房市场建设管理。另外，多地开展房地产市场专项整治行动，持续规范市场秩序。具体如下：

陕西强调要守住经济持续健康发展和社会大局稳定的基本面，确保各地房地产市场总体平稳、不出现大的问题。北京坚持“房住不炒”定位，保持房地产市场调控的连续性和稳定性，以稳地价稳房价稳预期为目标，坚决抑制投资投机性购房需求，逐步形成符合北京市特点、适应市场规律的房地产调控长效机制。上海定向微调中国（上海）自由贸易试验区临港新片区住房限购政策，对符合一定条件的非上海户籍人才，购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新片区普通商品房一套，并缩短其在新片区购房缴纳个人所得税或社会保险金的年限。昆山发布工作流程落实苏州房地产调控政策，明确涉及个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明出现“补交”“断交”情况的均属不符合购房条件。合肥建立房价和地价联动机制，根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况，按宗地确定拟供应商品住宅用地限价、参考价（即起拍价），并将商品住宅用地拍卖方式调整为“价高者得+限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。

海南明确垦区建设的住房不得对外销售或转让，垦区建房严格执行“一户一宅”制度，符合条件的一户职工、居民只能使用一处住宅用地或者购买一套保障性住房。厦门针对商办类建设项目，明确《国有建设用地使用权出让合同》中应增加禁止条款“受让人擅自改变土地用途，将商办类项目改为‘类住宅’的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权。”东莞规定中心城区（莞城、东城、南城和万江街道）、轨道站点TOD地区等高密度发展区域，应坚持节约集约利用土地，禁止在建设工程设计方案中规划布局层数低的住宅，居住项目内严禁建设别墅，底层及多层住宅严禁变相建设为别墅。

河北将从8月1日开始至12月31日，严肃查处违法违规中介行为，促进房地产中介行业健康有序发展。陕西通报50家房地产开发企业、23家房地产经纪机构、13家物业服务企业违法违规行为，将坚决查处投机炒房、捂盘惜售、房地产黑中介、虚假房地产广告、物业乱收费等房地产乱象。呼和浩特深入开展房地产领域专项整治“四个百日行动”，从7月1日至10月9日，利用100天时间，基本消除房地产市场、建筑领域行业乱象。洛阳将从2019年8月1日开始，针对市区房地产市场销售存在的问题，开展为期半年的房地产市场专项整治活动。烟台出台六项制度严厉打击房地产市场违法违规行为，对项目建设速度放缓、出现资金抽逃苗头的开发企业和施工单位，将及时进行警示约谈。临沂将专项整顿规范房地产市场秩序，重点检查投机炒房行为、虚假宣传问题、违规销售行为、中介机构违法违规行为四个方面的问题。安徽宿州于2019年8月-11月，将重点整治房地产开发企业及中介机构违法违规行为。四川广安召开促进房地产业健康发展暨整治市场秩序大会，明确集中用今年剩下的4个多月时间整治房地产市场秩序，促进全市房地产业健康发展。江西、河南、南京开展住房租赁中介机构乱象专项整治，规范住房租赁市场秩序。

二、集体经营性建设用地有条件直接入市，城乡一体化发展加速

8月26日，十三届人大常委会第十二次会议通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定，自2020年1月1日起施行。新修改的土地管理法取消了多年来集体建设用地不能直接入市流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性障碍。

集体经营性建设用地可直接入市流转，加快城乡一体化发展进程。新修改的土地管理法，破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍，删除了原土地管理法第四十三条“任何单位和个人建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定。明确土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，同时通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性障碍。整体来看，这次土地管理法的修改，包括集体经营性建设用地入市改革，目的是为了改变、完善现有的建设用地供应格局。集体经营性建设用地入市，，入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途。第二，必须要经过依法登记。第三，在每年的土地利用年度计划中要做出安排。第四，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。

进城村民自愿有偿退出宅基地，鼓励盘活利用闲置宅基地、闲置住宅。此次修订明确规定国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。对于人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。另外，这次改革还下放了宅基地的审批权，明确要求通过规划合理安排农村的宅基地，为改善农村的居住条件提供便利。

保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。新修改的土地管理法，明确了出于公共利益需要可依法实施征收农民集体所有土地的6种情形，并将“成片开发建设”限定为“经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设”。征地补偿方面，改变了以土地年产值为标准进行补偿，实行按照区片综合地价进行补偿，因为区片综合地价除了考虑土地产值，还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素综合制定地价，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。同时，完善征地程序，将原来的批后公告改为批前公告，要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

三、加快推动住房保障立法，夯实各级政府住房保障工作责任

8月，住建部明确将加快推动住房保障立法。地方层面，江苏、深圳、武汉加快部署发展住房租赁市场，上海、石家庄进一步扩大住房保障范围，福州明确旧屋区改造要合理控制货币补偿比例。

住建部将加快推动住房保障立法。8月14日，住建部官网发布文章指出，将加快推动住房保障立法，明确国家层面住房保障顶层设计和基本制度框架，夯实各级政府住房保障工作责任，同时为规范保障房准入使用和退出提供法律依据。对于人口净流入较多、住房保障需求较大的大中城市，要督促加大公租房保障力度，因地制宜发展共有产权住房，加快促进解决城镇中低收入居民和符合条件新市民住房困难问题。在棚户区改造方面，坚持既尽力而为，又量力而行，科学确定年度棚改任务。严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区脏乱差的棚户区、国有工矿区、林区、垦区棚户区。就棚户区改造完成情况来看，2019年棚改计划新开工289万套，1-7月，已开工约207万套，占年度目标任务的71.6%，完成投资6000多亿元。

地方加快落实住房保障工作责任。江苏加快推动政府主导的住房租赁信息服务和监管平台建设与应用，因地制宜发展共有产权住房。上海为进一步扩大共有产权保障住房保障范围，在上海市16个区全面启动非沪籍共有产权保障住房申请咨询及受理工作。深圳正式印发《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》，明确力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。武汉于近期被确定为中央财政支持住房租赁市场发展示范城市，中央财政将对武汉给予奖补资金支持，试点示范期为3年，每年8亿元，另外，武汉市财政也将配套12亿元，即武汉将筹集36亿元培育和发展住房租赁市场。福州进一步完善旧屋区改造统筹安排调度机制，强调要合理控制货币补偿比例。石家庄明确毕业未满5年的新就业职工，申请住房保障不再受收入限制。

四、中央加大重点区域发展支持力度，坚持全面扩大开放

8月，中央加大重点区域发展支持力度，国务院支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，批复同意中国（上海）自由贸易试验区临港新片区，并新设6个自由贸易试验区（分别位于山东、江苏、河北、广西、云南、黑龙江），国家发改委提出加快建立西部陆海新通道。地方层面，河南加大力度发展郑州大都市区一体化，浙江提出建设自贸试验区联动创新区。

深圳建设中国特色社会主义先行示范区。8月18日，国务院发布意见指出，当前中国特色社会主义进入新时代，支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，有利于在更高起点、更高层次、更高目标上推进改革开放，有利于率先探索全面建设社会主义现代化强国新路径，为实现中华民族伟大复兴的中国梦提供有力支撑。深圳要坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持全面深化改革，坚持全面扩大开放，坚持以人民为中心，践行高质量发展要求，深入实施创新驱动发展战略，抓住粤港澳大湾区建设重要机遇，增强核心引擎功能，朝着建设中国特色社会主义先行示范区的方向前行，努力创建社会主义现代化强国的城市范例。并提出深圳未来发展目标，即到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，建成现代化国际化创新型城市。到2035年，深圳高质量发展成为典范，城市综合经济竞争力，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。到本世纪中叶，深圳以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。

中国自贸区增至18个，对外开放总体战略更进一步。8月6日，国务院批复同意中国（上海）自由贸易试验区临港新片区，新片区将对标国际上公认的竞争力最强的自由贸易园区。8月26日，国务院批复同意新设6个自由贸易试验区，分别为山东自由贸易试验区、江苏自由贸易试验区、广西自由贸易试验区、河北自由贸易试验区、云南自由贸易试验区、黑龙江自由贸易试验区，通过在更大范围、更广领域、更多层次差别化探索，开展对比试验、互补试验，激发高质量发展的内生动力，更好服务于对外开放总体战略布局。在山东、江苏、河北新设自贸试验区，将实现沿海省份自贸试验区的全覆盖，连点成线、连线成面，形成对外开放的前沿地带，全方位发挥沿海地区对腹地的辐射带动作用，更好地服务陆海内外联动、东西双向互济的对外开放总体布局。在广西、云南、黑龙江新设自贸试验区，是我国首次在沿边地区布局自贸试验区，这将有利于通过改革创新助推沿边开放，辐射带动沿边发展，为我国进一步密切同周边国家经贸合作、提升沿边地区开放开发水平，提供可复制、可借鉴的改革经验。截至目前，中国自由贸易试验区增至18个，覆盖19个省市（其中河北自贸区覆盖北京大兴机场片区）。

另外，国家发改委印发《西部陆海新通道总体规划》，指出到2020年，一批重大铁路、物流枢纽等项目开工建设，重庆内陆国际物流分拨中心初步建成，广西北部湾港和海南洋浦港资源整合初见成效，铁海联运和多式联运“最后一公里”基本打通，通关效率大幅提高，通道物流组织水平显著提升，陆海新通道对西部大开发的支撑作用开始显现。韩正听取关于海南自由贸易港政策制度体系阶段性研究成果汇报，强调要立足贸易自由和投资自由，对标世界水平开放形态，分步骤、分阶段推进海南自由贸易港建设。地方层面，河南指出随着郑州辐射带动能力和郑州大都市区一体化水平不断提升，会逐步将开封市、新乡市、焦作市、许昌市所辖县（市）及汝州市、兰考县等省直管县（市）纳入郑州大都市区范围。浙江将依托省级以上经济（技术）开发区、高新技术产业园区、海关特殊监管区等各类经济功能区，在开放程度高、体制机制活、带动作用强的区域建设自贸试验区联动创新区。

五、展望：不把房地产工具化，确保房地产市场平稳运行

继续保持调控政策的连续性和稳定性。今年以来，中央层面始终坚持房住不炒定位。6月银保监会主席郭树清指出中国经济不会过度依赖房地产实现和维持经济繁荣，7月中央政治局会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，8月央行三次强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，避免把房地产工具化。地方层面，在苏州、西安、合肥、海口、大连等热点城市不断升级调控的同时，地方放松政策也及时叫停。2019年是新中国成立70周年，是全面建成小康社会、实现个百年奋斗目标的关键之年。下半年，预计部分地价、房价波动较大的热点城市还会进行相应的优化调整，以实现今年“稳地价、稳房价、稳预期”目标，确保房地产市场平稳运行。

房地产相关法律制度加快完善，将为市场平稳运行提供基础性保障。今年以来，财政部、国家税务总局对土地增值税法启动征求意见，人大常委会修改完成土地管理法、城市房地产管理法，并确定于2020年1月1日开始施行。同时，住建部提出将加快推动住房保障立法。下半年，国务院还将提请人大常委会审议契税法草案，提请制定城镇住房保障条例、住房租赁条例，自然资源部将研究修订《土地管理法实施条例》，研究起草《不动产登记法》。另外，房地产税立法现已列入人大立法规划，正在稳步推进。房地产相关法律制度体系的加快完善，有利于房地产长效管理机制加速落地，为我国房地产市场保持平稳运行提供更加坚实的基础。

本文来源：《2019年8月中国房地产政策跟踪报告》