中期业绩解读:正荣地产盈利能力持续稳步提升 债务结构表现优良

2019-08-29 11:15:55 房天下产业网 来源:中指研究院

中期业绩解读:正荣地产盈利能力持续稳步提升 债务结构表现优良

2019年,是正荣“新三年战略”首年,在承继2018年千亿销售的良好发展基础之上,正荣坚持稳中求进,把“高质量发展”作为企业发展的首要目标,重视财务的稳健性、规模和利润的共生。2019年正荣中期报告显示,运营的明显提效和优质的土储布局带动企业的盈利能力持续稳步提升,同时债务水平进一步下降,债务结构的明显优化为日后企业的可持续高品质发展打下坚实基础。

01、经营和盈利能力提升 债务结构表现优良

经营和盈利能力稳步提升

2019年上半年,正荣营收情况及盈利水平持续稳步提升,实现营收达136.48亿元,同比增长10.8%,实现净利润达11.79亿元,同比增长23.2%,其中股东应占利润达9.33亿元,同比增长11.1%;核心净利润11.51亿元,同比增长33.4%,股东应占核心净利润9.05亿元,同比增长21.3%。从2019年上半年数据可以发现,正荣的净利润和核心利润增长率超过其营收收入增速,可见公司的整体运营效率有明显提升。

图:正荣地产2019H1营收及利润情况
中期业绩解读:正荣地产盈利能力持续稳步提升 债务结构表现优良

从正荣三费占收入的比重可以发现,自2016年以来,正荣三费占收入比重同步快速下滑,其中销售费用以及财务费用的占比下降最为明显;截至2019年年中,销售费用占比仅为2.6%,较去年年末下降0.7个百分点。销售费用的占比下滑,得益于正荣周转能力的持续提升。

正荣近年通过产品线整合,推出了“正荣府”、“正荣·紫阙台”及“正荣·云麓”三大标杆产品品牌,并加快了产品标准化进程。2019年上半年,正荣的项目标准化复制率达到100%,产品力进一步增强,同时正荣陆续升级公司的供销管理体系,在上半年正荣地产项目的首开时间缩短至7个月,整体的首开去化情况达到70%,在销售费用占比下降的情况下,逆市获得较高的去化率,公司的整体销售及运营效率有了明显提升。

营收的稳步增长以及运营能力的持续提升,带动正荣盈利能力的持续稳步提升,2019年上半年正荣净利润率为8.6%,同比上涨了0.9个百分点,较去年年末上涨0.2个百分点;核心净利润率为8.4%,较去年年末上涨0.6个百分点。盈利能力的提升也带动每股的资产也持续增长,2019年上半年达到0.23元/股,较去年同期上涨0.02元/股。

图:正荣地产2019H1利润率及每股情况
中期业绩解读:正荣地产盈利能力持续稳步提升 债务结构表现优良

债务结构优良,融资持续发力

正荣自去年将净负债降至74%的合理债务水平后,今年上半年继续保持其债务结构的优化态势,严控债务规模及资金成本,净负债率水平持续稳中有降,进一步降低至70.8%,显著低于千亿房企的平均净负债率情况,处于行业健康水平。

图:正荣地产净负债率情况
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根据正荣半年报数据显示,2019年上半年,正荣的加权平均融资成本为7.6%,较2018年年底数据下降0.2个百分点,财务资金成本明显下降。同时,通过不断的债务置换,债务结构更加多元化,短期借贷的比例进一步下降,现金短债比由去年年末的1.19倍增加值1.21倍,整体债务结构表现良好,偿债能力进一步优化。

今年上半年,正荣在融资方面持续取得突破,先后通过发行优先票据、优先永续资本证券、银行贷款、长租公寓专项债、资产支持证券、资产支持票据以及股份配售等方式,实现资本市场融资超过130亿元。也正是基于融资渠道的拓宽、负债率的下降、以及企业整体管理带来的运营效率及盈利能力的提升,使得机构对于正荣的财务状况保持乐观预期。上半年,境内评级机构中诚信将正荣地产主体信用评级上调至AAA,境外评级机构穆迪将公司信用评级由B2(稳定)上调至B1(稳定),标普将公司评级由B(稳定)调升至B(正面)。

图:正荣地产多元融资情况和机构信用评级
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在整体良好的信用评级下,截至2019年6月30日,正荣可用的融资空间包括金融机构战略授信额度2449亿元,外币额度8.9亿美元,以及小公募债31亿元,拥有充足的资金为公司投资带来源源不断的资金支持,从而在房地产市场日益趋紧的资金环境中,保证企业的稳健持续发展,为穿越周期保驾护航。

销售稳健增长

在销售方面,2019年上半年,正荣实现累计销售金额为586亿元,累计合约销售建筑面积为380.75万平方米,而2019年1-7月正荣合约销售金额达687亿元,已完成全年目标的53%,通常下半年为房企的推盘高峰期,预期正荣能稳健达成全年的销售目标。

从销售区域看,长三角经济区、海峡西岸经济区、中国中部经济区、环渤海经济圈以及中国西部经济区分别为正荣地产全年的销售总额贡献约55.7%、17.9%、11.6%、10.9%和3.9%。长三角经济区仍然为正荣深耕的主要区域,销售占比超过总体一半,按城市来看,苏州、南京、嘉兴、福州、上海、济南、天津、武汉、郑州、合肥位列销售金额贡献率城市前十名,其中可以发现,前五大贡献城市中,长三角区域更是占据四席。

图:正荣地产2019年上半年分区域销售额&销售面积
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02、优质土储支撑未来高质量发展

一二线城市是正荣地产一直以来土地储备的重点,也是其土地布局的优势地区。2019年,正荣地产基于“1+6+X”的战略布局(即一个职能总部、六大发展区域、X个项目深耕),持续加码在核心都市圈及核心的一、二线城市的土地布局,推动布局的进一步深化。数据显示,2019年至今正荣地产新增土储323万平方米,新增项目 25个,其中87%位于二线城市。从大区域上来看,正荣地产在夯实长三角、海西等传统优势区域的基础上,重点关注中部、西部以及珠三角区域,强化在南京、合肥、武汉、西安、成都、重庆、天津、福州、南昌等城市的布局。这些城市均位于国家战略重点布局区域,土地空间大且具有极强的可变现能力,令其后续能够享受更多溢价。

截至2019年6月30日,正荣总土储规划建面达2634万平方米,货值4500亿元,覆盖六大区域29个城市,其中71%土地储备位于核心一、二线城市,且每平方米土地的平均成本仅为4624元,仅为正荣地产平均销售价格15392元/平方米的30%,土地成本持续维持在行业较低水平,同时随着企业运营管理效率的提升,将进一步确保正荣未来的高盈利能力,为企业的未来持续发展打下坚实基础。

图:正荣地产区域布局
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从半年报看,前瞻性的战略布局以及优质的土地储备是正荣地产保持业绩稳定增长的重要原因。伴随着房地产调控政策的趋紧,下半年一二线城市将仍是市场增长点。正荣聚焦一二线城市的拿地策略,已经在这些区域抢得先机,且土地成本控制能力和市场竞争力均位于行业前列,意味着期下半年业绩前景确定性更强,盈利增长具备更高弹性,未来的增长与发展更加值得期待。

03、结语

千亿进阶后的正荣,更加注重企业的稳健和高质量发展,寻求财务稳健、规模和利润三者间的发展平衡,通过提升自身核心的产品竞争力和管理等能力,提升运营效率,叠加前瞻性的区域深耕土储布局,带动企业盈利能力稳步提升;同时企业债务水平持续优化,债务结构明显改善,保证畅通多元化的融资渠道和充足的资金储备,企业的整体发展更加健康和稳健。

 

标签: 中期业绩解读正荣地产

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