不少上市房企近日纷纷发布上半年业绩预告，喜忧参半。同花顺(300033)iFinD统计显示，按申万一级行业分类，截至8月5日晚间，房地产行业共有46家A股上市公司发布了上半年业绩预告，从预告类型来看，预增、略增、扭亏、减亏等业绩预喜类公司合计23家，预减、续亏、首亏等业绩预忧类公司合计22家，另有1家公司业绩不确定。

与此同时，房地产行业融资环境收紧信号愈发明显。那么，资金面、政策面因素将给上市房企带来哪些影响？分析人士认为，当前来看，房地产融资渠道收紧，融资成本普遍回升，但龙头房企凭借规模优势和稳健的经营风格，优势依然显著。

大中型房企业绩普遍预喜

从目前披露的中期业绩预告以及业绩快报看，上市房企喜忧参半，大中型房企上半年业绩普遍预喜。例如，保利地产(600048)、绿地控股(600606)、大悦城、金科股份(000656)、蓝光发展(600466)等主流上市房企预计净利润同比增长下限超过30%。其中，金科股份预告净利润同比增速居前，增速为200%至290%，蓝光发展预告净利润同比增长101%，保利地产为59%，绿地控股为46%，阳光城(000671)为40%，大悦城控股为30%至50%。

大中型房企上半年业绩预喜与2016年至2017年的良好销售情况有关。东吴证券(601555)分析师齐东认为，对房企而言，一般销售至结算有2至3年滞后时间，因此2019年结算项目主要对应2016年至2017年公司销售项目。从当年市场销售情况看，2015年至2017年，商品房销售金额年平均复合增速超20%，其中，2016年当年商品房销售金额、面积的增速均创下2010年以来值。

对比而言，截至目前，有22家上市房企中报预告处于预忧状态，其中包括不少耳熟能详的房企。

齐东认为，影响房地产企业业绩最为核心的要素仍然是结算节奏，对2019年业绩存在较为坚实支撑作用的是2016年、2017年较为靓眼的销售成绩。尽管部分上市房企中期业绩预告未能预喜，但考虑到上半年与下半年的结算周期不一，下半年是结算高峰，因此预计大中型上市房企全年业绩仍有较好支撑。

融资收紧与“因城施策”思路一致

尽管两年前较为喜人的销售成绩支撑了今年房企上半年业绩，但多数房地产企业当前不得不面对融资渠道进一步收窄的市场环境。上周一周之内，已有三次重要会议明确表示加强对房地产行业的调控。

7月29日，银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会提出，合理控制房地产贷款投放，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。7月30日，中共中央政治 局召开会议表明了“房住不炒”的楼市主基调，并提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。8月2日，人民银行召开的2019年下半年工作电视会议强调，落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。

事实上，自今年5月份以来，房地产行业融资环境边际收紧，是强化“房住不炒”思路的体现，有利于平稳市场预期。5月17日，银保监会发布关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知，释放出房地产信托业务降温的信号。7月，国家发改委办公厅印发通知，要求房地产企业发行外债应加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况，且房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

“本轮房企融资政策收紧与‘因城施策’思路一致，更多体现为结构化调控和窗口指导，而不是‘一刀切’收紧。”华泰证券(601688)研究所研究员陈慎认为，融资收紧的监管意图在于通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度，从而平稳房地产市场销售终端预期，降低房企未来潜在经营风险。

中小型房企融资能力受考验

上市房企上半年业绩预告喜忧参半，中小房企生存压力逐渐凸显。而更多的非上市房企则更能感受到阵阵凉意，不少房企由于各种因素最终宣告破产。

人民法院公告网显示，截至2019年7月23日，今年共有271家地产商宣告破产。国家统计局数据显示，2018年，房地产开发企业数量97938个。

作为资金密集型行业，大部分地产商均是依靠资金驱动，融资环境收紧将提升融资成本，减少行业利润。从现金流角度看，融资环境边际收紧对房企短期现金流影响有限，更多影响在于未来再投入的预期，拿地力度可能减弱。相对而言，融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企今后发展空间更为明确。

东方证券房地产行业首席分析师竺劲认为，中型房企有较大的规模扩张诉求，拿地动力强，又相对缺乏自有资金，将面临较大挑战。而很多小型房企原本就难以获得融资资源，随着市场下行，几乎难以跨越本轮周期。

分析人士预计，今年下半年房地产行业的整体热度会较上半年有所降温，房企在未来一段时间的业绩分化会进一步显现，销售业绩较好、土地储备丰富、融资能力较强的优质大型房企仍具备相对优势，而融资能力较弱和财务杠杆较高的中小房企面临的考验将会加大。