中国网地产  陶婷  冯仑曾说，人生有很多可能性，不同的选择决定了不同的命运。选择另一种人生的冯仑，在业内看来，他“行业思想家”的印象无法磨灭。这个“行业”，指的是房地产。

7月17日，冯仑现身“中原视点新经济增长周期房地产趋势”高峰论坛，这是一场以“解码城市 赋能转型”为主题的大探讨。面对走过野蛮生长年代的地产业，共克时艰成为新经济周期下，房地产所有从业者达成的共识。

在不疾不徐的演讲之中，现场话筒效果虽不如人意，但冯仑妙趣横生的话语，仍然引得在场人员会心而笑。尽管这些年来，冯仑“地产商”的标签在减弱，但他却说，终于可以做房地产了。

后开发时代就像“导演+制片”

自1998年住房制度改革后直至今日，房地产已经浮沉20余年。在这20余年的日子里，尽管有很多地产形态比如酒店、商场等，但国人更多关注的是“住有所居”的“居”，而这个“居”便是住宅。

冯仑亦认为，前十年忙忙叨叨就是两个字——住宅，即研究建了就能卖掉的住宅。他将2016年之前的房地产称之为开发时代。他认为，开发时代的特征是：一、住宅为核心。2016年以前，大部分地产公司都在做住宅；第二、竞争模式简单，就是买地盖房销售；第三、竞争力重点在成本、规模、速度这六个字上：比谁成本低、规模大、速度快。

实际上，自2016年起，房地产就处在了经济发展的小周期之中。也就是在这几年时间里，房企纷纷谋求转型，万科变成城市配套服务商、万达产品线越拉越大等，房地产行业显然已经迈入后开发时代。

冯仑指出，五个指标决定了房地产行业进入后开发时代。一、人均GDP达到了8000美金，住的问题基本解决，人均住房也到了38平米；二、所有城市空间结构基本上格局已定，能够确定人对居住的密集度、模式的需求，以及区域价格和供求关系；第三、除了发达的二线城市、强二线城市人口增长稍快，多数城市人口净增长停涨甚至负数。人口增量的减少，意味着住宅的需求减弱。

第四、二手房和一手房的规律发生变化。强二线城市、一线城市逐步都是旧房市场，二手房交易超过一手房；第五、金融、税、利息的环境；中长期经济成长的环境，以及制度约束，都使得对住宅的快速增长预期发生改变。

进入后开发时代，就意味着，房地产行业的战场，将进入全产品线、全价值链、全商业模式的全面竞争状态。冯仑说，后开发时代有三个特点：、产品线变成了全产品线。全产品线意味着就不是住宅了，加入了非住宅部分，比如写字楼、购物中心、度假酒店等。

第二、全价值链。做后开发时代的房地产，要研究所有价值链上的东西，比如土地、房屋、租赁之后的金融化、不良资产的处置、存量资产的经营等，而不是简单的将房子建了就卖掉。

第三、商业模式发生变化。后开发时代的商业模式，可以将它归结为商用不动产的商业模式。商用不动产所有的规律和模式，就是开发商、投资商、运营商三者分开，统一到开发商。开发商越来越像“导演+制片”，先把空间故事想好，自己贷款、自己买地、自己组织施工，最后物业管理都是自己干。

冯仑说，终于可以做房地产了。

竞争之下做什么才能跑得更快？

巴菲特一句经典话，在很多场合都被提起。之所以被频繁引用，只因为的确意味深长，“退潮之后，才知道，谁在裸泳”。在房地产的后开发时代，产品线、价值链等全面竞争之下，退潮之后，谁在裸泳？如何才能跑得更快？

面对技术进步、经济成长、人口变化，空间的使用需求是增加而不是减少。冯仑认为，房地产将面临空间上的挑战，即需创造价值的固定的人造空间。这种固定的人造空间量在增加，是专门做收费的固定人造空间，是具有商业价值的。

与此同时，空间的使用形式也发生变化。“未来空间是高度复合化，单一功能的小空间在减少；技术带来不仅是空间的智能化，还使得交易频率加快，人和空间的匹配速度加快，也能打破空间的边界，室内空间可以流动起来”，冯仑说。

商用不动产进入后开发时代，竞争力由成本、规模、速度转移到运营和资产管理上，算账方式也将发生巨大变化。冯仑解释称，算得不是销售价格，不是营业额，而是租金和。开发商变成导演+制片还不够，还要找到运营商。

谁能胜出？“做住宅无非有两个极端能活下来”，冯仑说：一、大规模集约化、集成化、工业化、装配式。这是大规模地产公司、住宅公司选择走的路。这些住宅公司还可以靠增值服务去赚钱；二、住宅公司可以在无限细分的领域里做领头。比如老年公寓、青年公寓、蓝领公寓等等。

而对非住宅行业来说，在超大规模、人口高度集中的城市，“写字楼是一个非常好的产品”，冯仑说。但它很难成为连锁的品牌，因为大型物业交易主要还是集中在上海、北京、深圳等一线城市上。

不过，他认为，做非住宅行业，地产商要改变心态，做好的手艺人。你是一个打磨钻石的，钻石很有钱，但从你手里过，你就收个工钱而已。否则，后开发时代你吃不了饭。

以何胜出？冯仑认为，大健康领域未来可期。一是在海棠湾、三亚那里做康养中心；第二、做都市核心区的健康公寓；第三、疗愈系酒店。将健康、身体修复、心灵安养和度假结合起来；第四、医疗中心，也就是医疗MALL。

房地产科技助力转型。“房地产科技对于未来的整个空间运营、效率提高、效益速度将发生巨大影响，所以早期投资一些科技企业，带动未来在转型空间运营上的形成能力”，冯仑说。

大资管将空间价值发挥到。他认为，市场上非货币形态主要是物业，存量物业怎么帮着打理，提升；怎么交易，怎么安排财务，这不仅是理财，是理物。这是资产管理业务。

冯仑还说，对房地产行业长期发展充满着信心，也充满着期待。