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【从镀金时代到合金时代】房企身后金融魅影

2019年08月13日19:00 来源:经济观察网
[提要] 近日,港交所股权披露显示,宝能旗下深圳市钜盛华股份有限公司于6月28日减持万科企业股份有限公司A股295.5万股,共计约8214.93万元。减持后,钜盛华持股持股比例也由原来的16.03%降至15.99%。
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近日,港交所股权披露显示,宝能旗下深圳市钜盛华股份有限公司于6月28日减持万科企业股份有限公司A股295.5万股,共计约8214.93万元。减持后,钜盛华持股持股比例也由原来的16.03%降至15.99%。

4年前,宝万之争掀起了包括险资在内的金融机构入股房企的高潮,也掀起了险资野蛮人讨论高峰。

但随着政策严控保险资金投向,宝万之争以深圳地铁介入告终,随后宝能系一路减持其所持的万科股份,直至如今的15.99%。

始于2016年,曾经激进扩张的险资偃旗息鼓,止步财务投资人的角色,甚至开始不断减持在房企的股份。但时至今日,不少金融机构在大型房企的股权结构中依然扮演着举足轻重的角色,例如平安之于碧桂园、旭辉,原安邦之于金地、远洋、金融街等。

政策在2018年再次发生趋势性的改变,监管层重新呼吁险资入市,在这一轮中,中国平安通过几番资本运作,一跃成为华夏幸福的第二大股东。

金融机构对房企的偏好,由来已久。平安不动产基金的一位中层人士对表示,从资产配置角度来看,房地产兼具收益性与成长性,在大类资产中有相对优势。

平安银行的一匿名人士也透露,保险资金的投资受到诸多管控,其投资往往具备鲜明的特征:安全性、收益性以及流动性,从这点来说,房地产符合这些特征。

金融机构敲门

2015年是房企引入金融机构股东的一个关键年份,在这一年里,诸多主流房企都迎来了和它们自身性质不一样的特别的股东。

对房企来说,金融机构的入局,有主动,有被动。碧桂园就是主动的一方,2015年4月初,碧桂园宣布,成功引入平安集团成为第二大股东,持股比例为9.9%。

吴建斌在《我在碧桂园的1000天》一书中曾对此事有所披露,吴建斌建议邀请一家国企背景公司对碧桂园进行财务投资,为此,高层讨论了很久,最后杨国强说,就在保险业或银行业里面找。

不久,多家投资银行收到碧桂园的需求后都表现得十分积极,毕竟一旦找到碧桂园合适的‘结婚对象’,可名利双收。

这个名利双收的机会最终花落平安。2015年1月,杨国强、杨惠妍带队在上海约见了平安集团董事长马明哲一行,当年4月份,入股一事最终完成。

碧桂园引入平安,除了看重其国企背景,实现染红,更期待金融机构的入股能带来资本市场和战略层面的变化:第一,受到国际评级公司重视,调高公司的信用评级到投资级别,融资成本进一步降低;第二,开启与平安全面深度的合作。

被动的案例,最典型的当属宝万之争,自2015年开始,宝能旗下的前海人寿与钜盛华多次买入万科A股股票,超越万科原第一大股东华润集团。

随后,华润与宝能陆续增持万科股份,掀起了股权争斗。随着王石为首的万科管理团队的反击,宝万之争掀起险资举牌地产股讨论的舆论高峰。

宝能来势汹汹,势必要拿下万科控制权。最终由于监管介入、万科引入国企深圳地铁集团,宝能未能实现控股万科的目的,宝万之争以宝能停止增持、王石辞去董事长而告终,宝能此后陆续开始减持万科的持股。

宝能在增持万科股份中获得了相当不错的投资收益。根据民生证券的统计,宝能系九个资管计划购入万科A股票的均价为18.89元/股,按平均融资成本7%以及已存续期36个月计算(截止到2018年7月份),再考虑分红后综合计算得到宝能系买入万科股票的平均成本约为21.13元/股,而2018年4月宝能系的资管计划安盛2号通过大宗交易进行减持的均价则为29.92元/股,收益率达41.6%。

险资归来

前述平安银行匿名员工认为,金融机构对房地产企业的介入程度,取决于监管政策,这是其被动之处。

2015年掀起了险资对于上市房企股份的增持热潮,到了2016年下半年,形势急转直下,证监会转变保险业监管方向,令保险业回归本源。

随后险资在上市房企领域的投资沉寂了有两年之久,虽然以平安、安邦为首的金融机构依然占据不少大型房企的前三大股东之位,但险资在这两年里不再对上市房企的控制权发起虎视眈眈的攻击,也很少再出手增持上市房企股份。

到了2018年,随着宏观形势的变化,监管政策又迎来了转变。2018年10月份,证监会发布声明称,正在按照国务院金融稳定发展委员会的统一部署,围绕资本市场改革,加快推动三方面工作,并提到发挥保险、社保、各类证券投资基金和资管产品等机构投资者的作用,引导更多增量中长期资金进入市场。

今年1月份,更明确的政策信号发出,1月28日,银保监会明确指出,鼓励保险资金增持上市公司股票,拓宽专项产品投资范围,维护资本市场稳定。

这波监管转变的新趋势中,中国平安是最先行动的,自2018年7月开始,中国平安斥资百亿受让华夏幸福股份,成为华夏幸福的第二大股东。

民生证券指出,历史上险资通常会选取房地产板块估值低点,且宏观环境导致房企拿地节奏放缓的时机进行举牌或增持。在当前时点,一方面房地产板块估值处于历史低位,另一方面当前行业形势下房企拿地节奏有望趋缓进而提高分红比例,因而上市房企已经形成了对险资的较大吸引力。

金融机构对上市房企的趋之若鹜,归根到底在于看中了房地产资产的优质回报。

前述平安不动产基金的中层人士对表示,从国内历史表现来看,房地产的回报率在短中长期内均优于股票、债券、黄金等其他大类资产,上市房企中,2018年房地产行业的平均ROE水平超过10%,且净利润增速高于整体,随市场集中度的上升,龙头房企ROE已达20%。

民生证券团队也表示,从内生因素来看,随着保险公司保费收入逐年增长,保险公司自身具有不断增长的资金配置需求。从外部因素来看,一方面房地产板块历来具有高ROE、低波动性、业绩预期优良等优质属性;另一方面房地产行业已逐渐步入稳定发展期,行业集中度不断提高背景下,龙头房企兼具价值与成长属性,对于险资具有较大的吸引力。

一般而言,具备股权结构分散、股息率高、估值低等特点的上市房企更容易受到险资青睐。险资如果能控制好介入程度,对于上市房企的利好明显。

其中的区别在于,金融机构是否能安心扮演好纯粹财务投资人的角色,一旦越过这一边界,就很容易引发上市房企控制权之争,并且过度介入到上市房企的日常运营中。

是博弈还是合作?对于上市房企而言,和金融机构的股东或许要永远处于这两者并存的关系中。

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