中国指数研究院 CREIS中指数据

1%房企瓜分40%市场 2019上半年重庆房企区域深耕之道

2019年08月12日10:51 来源:中指研究院
[提要] 焦虑过后还是要生存,中指院用数据为你呈现,30家重点企业2019上半年在重庆市场表现如何,有哪些值得学习的生存之道?
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随着房地产行业进入下半场,市场集中度日渐提升。《2019年中国房地产百强企业研究报告》显示,2018年百强企业首次挑起半壁江山,市场份额快速上升至58.1%,较上年提升10.6个百分点。

重庆市场也不例外,根据中国指数研究院近期调研数据显示,2019年上半年,重庆市30家重点企业销售额1109.6亿元,市场占有率达42.4%;而从数量上来看,重点企业只占到1.1%(全市共有开发企业2615家)。

这一组数据,不免让还未走上规模化道路的中小房企“压力山大”,99%的企业争夺剩下60%的蛋糕,未免过于残酷。伴随着行业集中度逐步提升的,是中小企业逐步退出历史舞台,不完全统计,2018年以来,已有16家重庆本地房企公告或申请破产。

焦虑过后还是要生存,中指院用数据为你呈现,30家重点企业2019上半年在重庆市场表现如何,有哪些值得学习的生存之道?

1、市场占有率超四成 主城销售同比缩减,非主城提升

重点企业在重庆实现多少业绩?

图:2018、2019上半年重点企业销售业绩情况

从去年开始,重庆房地产销售市场开始降速,重点企业也不例外。2019上半年,重点企业在全重庆市的销售总面积为1144.0万㎡,销售总额1109.6亿元,同比下降10.2%和8.1%。但部分龙头企业凭借优秀的产品、精准的营销,业绩仍然逆势上扬,如融创、万科、中骏等同比增加超过40%。

2019上半年,重点企业销售额占全市销售总额比重为42.4%,其中,销售额前三企业(金科、融创、龙湖)市场占有率为17.3%,市场集中度进一步提升。可以预见,随着企业规模持续分化后,中小房企生存空间进一步受到挤压;而龙头企业会越跑越快,并持续加仓,加速在重庆的区域深耕。

主城是否仍是重点企业的主战场?

图:2018、2019上半年重点企业销售面积分布情况

2019年上半年,重点企业在主城销售面积为687.1万㎡,销售额为813.5亿元,同比下降20.8%和16.0%。重点企业在主城的销售面积占其在全市总销售面积的59.6%。其中,渝北区销售面积最多,为212.3万㎡。

非主城区域,2019年上半年重点企业的销售面积为456.8万㎡,销售额为296.1亿元,同比增长12.6%和24.5%。其中渝西地区销售面积最多,为281.7万㎡。

重点企业目前还有多少库存?

图:2018、2019上半年重点企业库存情况

2019上半年,在销售降速的情况下,库存规模进一步上升。截至2019年6月底,重点企业库存总量为1096.3万㎡,去年同期为828.5㎡,同比增加了32.3%

对其中10家商办类施工面积超过20万方的重点企业进行统计,截至2019年6月底,其商办类库存面积202.0万㎡,同比增加了51.8%

2、拿地同比缩减 平均单价上涨1500,渝西拿地近四成

重点企业在重庆拿了多少地?

图:2018、2019上半年重点企业新增土储情况

对于房企来说,“当前看销售,未来看土储”。2019上半年,30家重点企业土地储备总面积达3228.5万平方米(规划建筑面积,下同),与2018上半年同比增长了10.8%

因2019上半年重庆土地供应规模同比下降,重点企业在2019上半年新增土储相应减少,拿地面积为796.2万㎡,拿地金额为341.1亿元,同比分别减少24.6%、21.8%。不过,2019上半年城市土地成交排行榜中,重庆以2081万㎡的成交量排名第二,仍是房企重仓区域。

谁拿的地最多?

2019年上半年重庆主城区招拍挂市场共成交74宗住宅用地,其中万科、融创、金科和龙湖均为成交大户,分别斩获10宗、8宗、6宗和5宗宅地。

图:2019年上半年参拍次数超10次的房企情况(仅拍卖地块)

从拍卖地块情况来看,上半年有15家企业参拍次数超10次,其中万科、金科、保利参拍次数均超30次,拿地积极性可见一斑。从拿地数量与参拍次数比较来看,融创、龙湖拿地精准度较高,其拿地数量与参拍次数之比超过20%。

重点企业中也不乏谨慎类选手,上半年旭辉累计参拍19次,但超一半参拍地块未举牌,出价可接受溢价率以30%以下为主;招商、华宇、中海参拍地块均超10宗,但上半年却全程陪跑。

重点企业在哪儿拿的地最多?

图:2015-2019上半年重庆主城商品住宅销售面积情况

2019上半年,因主城供地减少,重点企业在主城区域的拿地面积为415.2万㎡,同比下降48.2%;在非主城区域的拿地面积为381.0万㎡,同比增长49.4%。重点企业在主城拿地面积占比由75.9%降为52.1%,而在非主城拿地占比扩大至47.9%。

主城区域,重点企业在渝北区拿地规模最多,为175.6万㎡,占主城总拿地规模的42.3%,重庆“向北发展”态势延续。

非主城区域中,重点企业在渝西地区的拿地规模大幅增加,为307.9万㎡。渝西地区内的永川、璧山、南川等区因区位优势及城市发展红利,更加受到开发企业的青睐。

重点企业拿地成本涨了多少?

图:2018上半年、2019上半年重点企业拿地成本情况

通过拿地金额与规模之比简单计算拿地成本,2019上半年,重点企业在主城的拿地成本为6606.3元/㎡,与2018上半年同比上涨了30.4%非主城区域的拿地成本为1751.9元/㎡,同比上涨了47.9%

随着地价逐步走高,为分散投资风险,以及扩大区域布局和影响力,越来越多的企业选择合作拿地、联合开发。2019上半年,重点企业在全市通过招拍挂共拿地63宗,其中39宗是合作拿地,占比61.9%,同比增加了11.9个百分点。

3、投资总额增长两成 有效负债下降,财务风险整体可控

重点企业开发投资有什么变化?

图:2018、2019上半年重点企业开发投资及占比情况

2019上半年,重点企业投资总额798.4亿元,同比增长20.0%。在拿地力度下降的情况下,因施工规模增长仍较快,且原材料、人工等成本上升,投资总额仍稳步增长。重点企业投资占全市开发企业总投资比重为37.5%

分业态来看,2019上半年,重点企业在住宅、办公楼、商业用房方面的投资分别为629.5亿、25.9亿、95.8亿。住宅投资占比78.8%,同比下降0.8个百分点;商办投资占比15.2%,同比上升2.9个百分点,但整体规模仍较低。

重点企业负债水平如何?

图:2018、2019上半年重点企业资产负债率情况

2019年上半年,重点企业资产负债率均值为79.4%,同比微增0.07个百分点;有效资产负债率(剔除预收账款)均值为56.2%,同比下降1.2个百分点。其中,70%的重点企业有效资产负债率较去年同期下降,负债水平整体可控。

在多部门发文要求做好降低企业杠杆率各项工作,打好防范化解重大风险攻坚战的背景下,重庆房企“降负债”成效初显。

4、回归品质与服务 产品力成为关注焦点

在市场放缓、消费回归理性、竞争更加激烈的背景下,产品力再次成为市场关注的焦点。重点企业坚持产品品质发展之路,通过产品系的标准化建设与升级,从用户需求进行个性化的产品创新,仍然保持较强的市场号召力与产品竞争力。

2019上半年,融创、万科、金科的在重庆主城的项目销售额位居TOP3,产品结构与市场需求匹配度较高,保证了产品的快速变现能力。

其中,融创文旅城以62.7亿销售额成为2019上半年重庆主城销冠项目,以多元化的文旅业态和场景体验赢得客户高度认可;

万科以高溢价产品为主,其重庆天地以高端大平层产品满足高端改善市场需求,不断被市场认可;

金科顺应时代审美的市场需求,系统打造了琼华、博翠、集美三大产品线,以“东方人居”为精神内涵,金科集美嘉悦项目实现20亿以上销售额,琼华系九曲河项目实现100%交房满意度。

2019年3月,金科提出全新产品内核“生命建筑”,为建筑注入灵魂

此外,重庆本土企业昕晖、飞洋、泽科等企业崭露头角,飞洋控股华府系”产品因其品质优越、口碑相传,备受市场认可,重庆彭水•飞洋华府位列2018年市场成交区域前三。

5、地产存量时代 区域深耕、做细做精才是发展之道

近年来,重庆房地产市场由快速增长到逐步放缓,渐趋平稳。2019上半年,重庆主城商品住宅销售面积为1182.7万方,同比下降14.9%。与此同时行业政策方面,在“房住不炒”的调控基调下,各类贷款、发债等融资政策逐步收紧,2019年5月和7月,银保监会和国家发改委分别发文,加强房企融资监管,并收紧房企海外发债。

市场回落、融资趋紧的背景下,房地产行业正逐渐由增量市场进入存量时代,房企只有在本土深耕、市场细分、产品打磨等方面做深、做细、做精,形成自身特色优势,才能使自己立于不败之地。

深耕本土区域

地产存量时代,房企不宜盲目追求规模与区域的扩张。对于重庆市场来说,房企需要充分了解当地客群特点、城市规划、土地资源等,尤其是本土房企更需利用自身优势,深耕本土区域,下沉市场,构建区域优势壁垒。

聚焦细分市场

当前,房地产市场的发展进一步个性化、细分化,虽然整体市场回落,但在专业细分市场仍有发展空间。在重庆市场,房企需要根据重庆地域特色,充分挖掘客户差异化的市场需求,强化特色产品打造,做专做精细分市场。

打造精品口碑

进入地产下半场,产品力成为企业占领市场的关键,房企尤需注重产品与服务的品质打磨,通过在局部市场打造精品项目,实现销售和口碑的双赢,以品牌促营销,带动更多产品顺利打入市场,从而实现规模增长。

寻求合作发展

在当前竞争环境下,为了分散投资风险,合作开发正逐步成为一种新的趋势,房企需有更开放的心态和思路,通过合作开发,可以实现资源共享、优势互补,有效降低经营成本与风险,提升自身竞争力与区域影响力。

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