2018年房地产调控收紧总基调保持不变，宏观调控力度持续加强；同时，随着楼市进入存量时代、房地产行业整体盈利水平存下行压力的背景下，房企纷纷寻求转型突破。而产业地产作为房地产企业转型的重要方向，不断加大产业地产布局力度。

其中，以华夏幸福、招商蛇口、亿达中国、苏州高新、东湖高新、市北高新为代表的专业的产业地产运营公司已经形成稳定的盈利模式，树立产业地产行业标杆。我们主要通过分析这两类专业产业地产公司的业务发展情况、盈利表现、运营效率、财务稳健性、经济贡献等方面，分析产业地产企业近年来的经营表现，帮助企业了解行业整体经营情况。

图：产业地产商代表企业2018年营业收入构成

产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其他地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以出售、租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。

因此，产业地产商营业收入主要包括房地产开发与园区租赁、管理等收入，其中，地产开发仍占据主力地位。2018年，华夏幸福、招商蛇口和亿达中国的房地产开发营业收入占比分别为61.8%、89.1%和81.0%。

图：产业地产园区代表企业2018年营业收入构成

政府主导的园区企业，主要基于区域经济建设、社会发展等因素，以地产为载体、以产业项目为依托，进行城市功能建设，然后通过相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区的独特优势，通过招商引资引进、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目获取盈利。

此类企业在该盈利模式下，业务收入构成除园区开发运营业务外，还包含具备园区特色的基础设施的开发建设以及其他产业特色业务。以苏州高新、东湖高新、市北高新三家园区运营企业为例，其中苏州高新商品房销售收入占比，为86.8%，此外还涉及游乐服务、事业污水处理、振动试验设备制造与检测等业务；东湖高新工程建设业务为企业贡献主要收入，占比为74.7%，科技园区和环保科技占比分别为18.8%、6.5%；市北高新以园区产业为载体的相关业务收入占比，达82.5%，住宅销售占比为6.9%。

图：产业地产代表企业2016-2018年营业收入情况

华夏幸福积极布局核心都市圈，产业新城的异地复制进入全面加速时期。此外，其坚持产业优先，通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，产业发展能力不断提升，为公司业绩稳步增长提供了强劲动力，继续成为产业新城运营的领军企业，2018实现营业收入838亿元，同比增长40.5%。

招商蛇口专注整合内部资源，推动产融协同，依托在核心区域积累的优质资源，凭借丰富的城区和产业园开发与运营经验，聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，积极为产业创新赋能，持续推进“前港-中区-后城”的新蛇口模式打造，助力营业收入提升，2018年营业收入883亿元，同比增长16.3%。

亿达中国2018年营业收入基本去去年持平，同比增长0.5%至73.6亿元。

苏州高新2018年抓住开发区苏州高新区“两高两新”的发展机遇，围绕创新地产、节能环保、战略新兴产业、非银金融与产业投资“3+1”战略，以地产为转型支撑，布局高新技术产业投资，同时各板块业务继续保持良好的经营态势，营业收入同比增长16.6%至73亿元。

东湖高新整体经营情况良好，工程建设、环保科技、科技园区三大实体业务板块稳中有进，2018年营业收入同比增长13.9%至87亿元。

市北高新营收及营收增长率波动较大，2018年营业收入下降76.8%至5.09亿元，主要原因为园区产业载体销售及住宅销售下降。