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东莞多限调控政策持续不放松 住宅成交量同比小幅增长|市场半年报

2019年08月05日10:51 来源:中指研究院
[提要] 2019年全国两会政府工作报告强调落实城市主体责任,促进房地产市场平稳健康发展。在中央重申“房住不炒”的政策主基调下,东莞坚持限购限贷限价限售等多限调控政策持续不放松。
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市场总结

政策:中央坚持“房住不炒”,地方政府“一城一策”坚持房地产市场监管不放松,房地产金融监管保持收紧态势,整体房地产市场依然处于严格调控状态。

成交:2019年上半年,东莞市共成交商品住宅240.82万㎡/21428套,成交面积同比小幅增长5.9%。上半年全市商品住宅成交均价19380元/㎡,整体呈现平稳上涨趋势。

供应:2019年上半年,东莞市共计推出商品住宅203.31万㎡/18196套,供应面积同比减少19.9%,市场供应明显不足。

供需:2019年上半年,东莞市商品住宅新增供应203.31万㎡,成交商品住宅240.82万㎡,销供比为1.18,市场整体表现供不应求。

项目:万科第五城以29.22亿元/16.94万㎡的销售成绩位居上半年东莞市商品住宅项目成交金额/成交面积排行榜首位。

房企:万科以118.15亿元/51.23万㎡的销售成绩位居上半年东莞房企销售金额/销售面积排行榜首位。

土地:2019年上半年,东莞市住宅用地推出总规划建筑面积146.91万㎡,同比大幅增长191.3%;成交总规划建筑面积102.3万㎡,同比大幅增长81.23%。上半年住宅用地成交楼面均价10188元/㎡,平均溢价率50.55%创近3年新高。

政策动向

2019年全国两会政府工作报告强调落实城市主体责任,促进房地产市场平稳健康发展。在中央重申“房住不炒”的政策主基调下,东莞坚持限购限贷限价限售等多限调控政策持续不放松。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布

2月18日,中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。《纲要》勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图,规划打造国际一流湾区,建设世界级城市群。

《纲要》提出,东莞要结合自身特点,发展特色合作平台,支持东莞与香港合作开发建设东莞滨海湾地区,集聚高端制造业总部、发展现代服务业,建设战略性新兴产业研发基地。

《东莞市滨海湾新区城市总体规划(2018-2035年)》公示

5月24日,《东莞市滨海湾新区城市总体规划(2018-2035年)》正式公示。根据总体规划,滨海湾新区城市发展定位为新时代大湾区创新发展的新高地,同时滨海湾新区还将打造成粤港澳大湾区协同发展特色平台、珠三角核心区融合发展战略节点,以及滨海生态宜居智慧新城、东莞高质量发展新引擎等。

土地出让首创“终次报价”规则

6月6日,东莞市公共资源交易网发布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》。在网上报价达到上限后,不再接受新的报价,转为通过网上最终一次性报价方式,以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得人的竞价方式确定拿地。

在地市升温,多地块被提前锁定的背景下,东莞首创“最接近平均价者得”土拍新规,新规则的发布,进一步完善土地市场公平体制,有利于压制土地市场非理性情绪,避免土地市场过热,合理引导市场预期。

《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引(试行)》正式印发

4月15日,东莞市自然资源局公布《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引(试行)》。明确城市更新单元面积原则上不小于150亩,不超过500亩,可以由多个更新单元合并形成一个大型改造片区,面积不宜超过1500亩。

二手房交易个税新政调整

3月11日,东莞市二手房交易个税新政调整, 纳税方可以自由选择按全额2%或者差额20%的2种方式缴纳。二手房交易个税的调整,盘活了一二手房地产市场流通,有效的促进二手房市场成交。

值得注意的是,房产证未满2年的,交易个税与新政前对比并无优势,政策旨在支持合理自住需求释放,继续打击投资投机性需求。

国内首个正式出台“无理由退房”政策

1月11日,东莞市住建局联合市工商局发布《关于推广使用<东莞市商品房认购书(范本)>的通知》, 3月1日起,东莞将在全市推广使用新版的东莞市商品房认购书。认购书提出:买家在楼盘认购后,两天内可无理由退定金。东莞成为国内首个正式出台“无理由退房”政策的城市。

住宅成交

上半年商品住宅成交量同比小幅增长,市场仍处于低位运行

2019年上半年,东莞市商品住宅共计成交240.82万㎡/21428套,月均成交40.14万㎡,同比小幅增长5.9%,市场持续处于低位运行状态。

自2016年10月东莞开始实施调控政策以来,东莞市商品住宅成交量呈现明显下滑趋势,调控效果明显,市场投资需求减弱,楼市逐步回归理性。

今年以来,受调控政策和春节假期的影响,1-2月成交量大幅下滑,3月份起市场热度明显提升,成交量开始回升,至6月份月度成交量超过60万㎡,达到年内最高水平,楼市整体呈现回暖趋势。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

从各镇区的成交情况来看,上半年成交主要集中在中心城区和东南临深片区。全市上半年共7个镇区成交面积超过10万㎡,塘厦镇上半年成交面积21.77万㎡居全市首位,其次是高埗镇,成交面积19.08万㎡。

表:2019年上半年东莞市各镇区商品住宅成交面积

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刚需型产品依然为市场成交主力,占比超六成,高价格段产品占比明显增加

从成交面积段来看,上半年70(含)-120㎡刚需型产品为市场成交主力,成交面积合计占比约64%,相比2018年上半年增加2.4个百分点,其中,90(含)-120㎡面积段产品占比过半,达到55.46%,东莞楼市刚性需求依然占据主导地位。

价格段方面,17000以下价格段产品占比42.3%,同比2018年上半年减少16.2个百分点;19000以上价格段产品占比40.6%,同比2018年上半年增加10.7个百分点,高价格段产品占比明显增加,其中25000以上价格段产品占比达到14.8%,同比增加10.3个百分点。

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住宅供应

上半年商品住宅供应同比大幅下滑,市场供应明显不足

2019年上半年,东莞市共计推出商品住宅203.31万㎡/18196套,同比减少19.9%。上半年月均批准上市33.89万㎡创近9年最低水平,市场供应明显不足。

全市一季度共推出商品住宅77.87万㎡,其中2月份受假期及市场低迷影响,当月供应量仅7.14万㎡,创下月度供应历史新低。进入二季度,供应量有所提升,但仍处于低位。

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上半年全市大部分区域供应逐步收紧,东南临深片区供应则增长明显,其中塘厦镇上半年供应面积27.89万㎡,遥遥领先全市其他镇区,全市占比接近14%。另一方面,上半年全市有6个镇区商品住宅出现零供应,分别是万江、石龙、横沥、望牛墩、洪梅以及松山湖。

表:2019年上半年东莞市各镇区商品住宅供应面积

住宅价格

上半年商品住宅成交均价整体保持小幅上涨趋势

2019年上半年,东莞市商品住宅成交均价为19380元/㎡,同比2018年上半年上涨14%。上半年以来,东莞市商品住宅月度成交均价波动较大,1月份成交均价最低为18964元/㎡,5月份成交均价最高为20133元/㎡,全市商品住宅成交均价整体呈现小幅上涨的趋势。

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镇区均价呈现平稳上涨趋势,区域价格分化明显

上半年凤岗镇商品住宅成交均价35671元/㎡,位居全市首位;松山湖成交均价29744元/㎡排名第二,长安镇与南城区分别以27627元/㎡、27530元/㎡排名三、四位。上半年全市共有12个镇区成交均价超过2万元/㎡,镇区均价呈现平稳上涨趋势,区域价格分化更加明显。

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市场供需

上半年东莞市商品住宅销供比1.18,整体表现供不应求

2019年上半年,东莞市商品住宅新增供应203.31万㎡/18196套,成交商品住宅240.82万㎡/21428套,销供比为1.18,供应明显不足,市场整体表现供不应求。

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项目销售

上半年东莞市商品住宅项目销售榜单中,万科第五城成交金额29.22亿元排名全市首位,中海云麓公馆以19.06亿元排名第二,峰景湾成交金额14.09亿元位居全市第三。

2019年上半年东莞市商品住宅项目成交金额TOP10

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成交面积方面,万科第五城成交面积16.94万㎡排名全市首位,海逸豪庭以6.8万㎡位居第二,御城花园成交面积5.54万㎡排名全市第三。

2019年上半年东莞市商品住宅项目成交面积TOP10

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企业销售

2019年上半年,万科销售金额118.15亿元,位居上半年东莞房企销售金额排行榜首位,销售金额全市占比接近20%,领先优势明显。碧桂园、保利地产分列二、三位。

2019年上半年东莞房企销售金额TOP10

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注:若同一个项目由两个企业合作开发,则该项目数据双双记入各个企业中

上半年万科销售面积51.23万㎡,位居上半年东莞房企销售面积排行榜首位,销售面积全市占比高达18.75%,碧桂园、保利地产分列二、三位。

2019年上半年东莞房企销售面积TOP10

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注:若同一个项目由两个企业合作开发,则该项目数据双双记入各个企业中

土地市场

上半年住宅用地推出及成交同比大幅增长, 房企拿地热情高涨

土地推出:上半年东莞共推出土地58宗,规划建筑面积959.12万㎡,其中住宅用地推出14宗,总规划建筑面积146.91万㎡,同比大幅增长191.3%,商办用地推出6宗,总规划建筑面积39.8万㎡。

土地成交:上半年东莞共成交土地54宗,规划建筑面积972.28万㎡,其中住宅用地成交7宗,总规划建筑面积102.3万㎡,同比大幅增长81.23%,商办用地成交39.8万㎡。

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上半年宅地成交总价104亿元创历史新高,楼面均价10188元/㎡,溢价率50.55%创近3年新高

今年上半年东莞市住宅用地成交楼面均价为10188元/㎡,同比2018年上半年下滑13.09%。上半年住宅成交建面创近5年同期新高,同时总成交价104.23亿元创历史同期新高, 且土地多以高溢价成交,平均溢价率为50.55%,创近3年新高,但因土地所处多为地价洼地,致使可售楼面价10188元/㎡同比出现下滑。

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今年上半年前3月,东莞市住宅用地出现断供,4月份迎来今年首宗商住用地出让,最终中海地产以14.38亿元拿下万江石美社区8.94万㎡商住用地,折合楼面价16089元/㎡。

5月份商住用地出让迎来爆发,房企拿地热情高涨,土拍竞争激烈,5月成交的6宗住宅用地有4宗被提前锁定。保利、融创、首创、佳兆业、时代、鹏瑞各拿下1宗宅地,其中首创通过秒杀拿地首次进入东莞市场。

总结&展望

上半年房地产市场量缩价稳,持续低位运行,市场仍处于调整阶段

2019上半年,在中央重申“房住不炒”的主基调下,东莞继续多限调控政策持续不放松,力求房地产市场平稳健康发展。在目前市场调控不放松的背景下,东莞楼市持续处于调整阶段,投资需求减弱,刚需属性增强,市场逐步回归理性。

上半年全市商品住宅供应放缓,同比下滑明显,市场成交受供应不足的影响,成交量同比仅小幅增长,全市住宅供需持续低位运行,新房成交价格在稳定的市场需求面前保持平稳上涨。

随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布以及东莞城市发展基本面的向好,越来越多的房企看好东莞未来发展前景,纷纷入莞拿地。但东莞土地供应持续紧张,上半年宅地推出及成交同比虽然大幅增长,但整体供需仍处于低位,在“僧多粥少”的情况下,东莞地市尤为火热。东莞市政府也相应的推出土地终次报价规则,进一步完善土地市场公平体制,避免土地市场发展过热,合理引导市场预期。

下半年楼市延续调控,供需依然不足,房价继续稳中有升

2019年全国房地产政策在坚持“房住不炒”的同时强调因城施策,主基调依然以稳为主。目前全国局部重点城市调控政策出现放松,为防范市场下行风险,东莞楼市政策有望迎来微调,一部分市场需求将得到释放。在市场预期有所好转的情况下,下半年东莞楼市供应依然不足,供不应求的格局将持续支撑房价保持平稳上涨趋势。

土地市场方面,东莞市政府将会继续增加住宅用地供应,缓解土地市场的过热情绪,促进房地产市场理性平稳发展。新土拍规则的实施能够让更多的开放商参与竞拍,竞争也将更加激烈。

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