透视新城控股资产出售：10大项目几乎均为零营收

新京报讯7月24日晚，新城控股披露了首批出售的10个房地产项目股权的交易情况，交易总对价为41.5亿元，相当于新城控股2018年末经审计归母净资产的13.62%，全部以现金支付。

新城控股指出上述交易将有助于优化公司资产结构。同时，新城控股公司认为该交易不会对公司的2019年经营业绩及财务表现产生重大影响。

此前，有市场传闻称，新城控股已经开始打包旗下资产，目前有约68个项目的权益待售，金科将成为个接盘的买家。新城控股在7月22日深夜发布关于市场传闻的澄清公告，称已在洽谈、协商出售的项目约为40个(含合联营项目)。

新城控股24日晚发布的董事会决议公告显示，此轮拟筹划转让部分项目公司股权及相关债权的累计交易总额不超过150亿元。交易完成预计可新增净现金约150亿元，可减少该部分项目当年度后续开发成本及费用支出约30亿元。

值得注意的是，公告显示10个项目分布在浙江省杭州、山东省青岛、江西省上饶等地，全部项目都是今年上半年拿地，除了7月5日刚刚成立的平湖悦泽房地产开发有限公司没有财务数据外，其余9个项目营收全部为零，项目目前全部处于前期开发准备阶段，因此负债很大，甚至有7月份刚刚拿到的地，新城控股的扩张收缩意图明显。

以常熟新城悦欣房地产开发有限公司为例，新京报记者注意到该公司资产总额15亿元，资产净额和净利润均为-58.39万元，营业收入为0。据了解，该公司成立于今年4月28日，是为开发新城控股今年4月9日拍下的常熟市区2019A-005文化片区而设立的项目公司，该项目尚处于前期开发准备阶段。

此外，2019年上半年新城控股土地投资金额约为550亿元，扣除本轮交易拟转让部分后，2019年上半年土地投资金额约为400亿元，相比去年同期增长约为15%。新城控股指出，2019年度合同销售目标仍为2700亿元，本轮转让不会对公司今年经营业绩产生较大影响。

记者梳理发现，首批出售的项目共有6家房企参与交易。其中，金科股份成为买家，共参与了六项房地产项目交易。根据同一时间金科股份发布的公告显示，金科股份本次交易成交总额约为17.21亿元，涉及计容建筑面积102.22万平方米。

此次接盘房地产项目并非偶然，实际上，新城“黑天鹅”事件4天后，金科股份在7月7日就曾发布公告，拟对新城控股提供1.5亿资助。

金科与新城的合作早已有之。2017年，新城控股就携手金科，打造了新城入渝项目新城·金科·桃李郡。而在今年，在阜阳，双方合作开发了新城金科 江山城项目。此外，在宿州，双方又合作开发了宿州天元府项目。

新城控股出售项目回笼资金背后，国内房地产行业融资渠道收紧。

7月12日，国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》等。

新京报记者根据Wind数据整理发现，135家上市房企的负债总额正不断增加，到2019年一季度，负债总计突破8.5万亿元；现金流为正的企业只有51家，占比仅为37.78%。2019年1月1日至今，共有15家房企发布了增发预案公告，数量相比2018年同期增长150%。从2018年中报至今，新城控股一直是负债第六的房地产企业。

新城控股一季度财报显示，截至3月底，新城控股的负债率高达85.47%，一季度公司总负债为3133.48亿，仅次于万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口等五家，在同业中也属于财务非常激进的房地产公司。