资本看中什么样的物业服务企业?这3点至关重要

2019-05-30 15:48:59来源:中国指数研究院

1.资本价值持续彰显

市值超百亿企业达4家

在地产迈入“存量”时代之时,物业管理行业迎来快速发展新时期,其作为开启社区生态商业模式的引导者,日益获得资本市场的垂青。现今,龙头企业不断入局,聚焦港股市场,借助资本红利,重塑自身价值。

截至目前,物业服务企业成功登陆A股市场共1家、港股市场共13家、新三板市场共50家,另外蓝光嘉宝、和泓物业等越来越多的企业正在厉兵秣马,奔赴资本战场。值得注意的是,随着资本市场对物业板块日渐青睐,大部分企业资本表现明显优于大盘走势,行业价值凸显。

图1:港股/A股上市物业服务企业市值、市盈率情况

资本看中什么样的物业服务企业?这3点至关重要

注:数据截至2019年5月17日

截至2019年5月17日收盘,在港股和A股上市的14家企业中,有4家市值超过百亿港元,其中碧桂园服务以393.91亿港元独占鳌头,绿城服务、雅生活服务、中海物业分别为165.83亿港元、152.80亿港元、118.33亿港元;另外,绝大多数上市企业的市盈率高于港股主板平均市盈率(8.90倍)和A股平均市盈率(18.29倍),其中永升物业以45.40倍的市盈率领先其他企业。

2.规模筑基、效益为本

不同层级企业资本表现分化

物业服务企业以其轻资产、快周转、现金流稳定等属性日益获得投资者青睐,凭借显著的管理规模、较高的盈利水平、良好的成长性等业绩表现,持续获得资本市场的高度关注。

(1)五家企业管理面积破亿,规模显著者更获资本青睐

对于物业管理行业,规模化发展是王道,是业绩稳定的重要保障,更是盈利增长的基础,因此,规模效应凸显的龙头企业更能赢得资本市场瞩目。

分层级来看,碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、中海物业和彩生活2018年在管面积已经步入亿级水平,资本市场表现尤为突出。其中,彩生活聚焦平台输出,在管面积以3.63亿平方米遥遥领先于其他企业,资本市场表现不俗;碧桂园服务背靠强劲的兄弟开发企业,实现管理面积1.82亿平方米,以393.91亿港元市值领跑行业;绿城服务持续保持高速的市场化进程,2018年在管面积达1.70亿平方米,市值为166亿港元,稳居第二位。

其次,规模位于4000万-6000万平方米的中型企业,市值处于资本市场中间水平。新城悦和永升物业2018年在管面积均在4000万平米左右,根据2019年5月17日数据显示,市值分别为54.45亿港元、52.08亿港元,市盈率分别以31.72、45.40领跑大盘均值(8.90),表明投资者对企业未来发展充满信心和期待。

最后,管理规模处于3000万平米以下的企业,从资本市场数据上看,市值、市盈率在行业中处于较低水平,未来还需进一步加速扩张规模,才能获得资本关注。

图2:港股上市物业服务企业2018年管理面积与市值对比

资本看中什么样的物业服务企业?这3点至关重要

注:市值数据截至2019年5月17日

(2)高盈利提升估值水平,营收超30亿港元的企业市值领先

经营业绩较好的物业服务企业,在资本市场中获得更高估值。

分层级来看,2018年营业收入破30亿的上市物业服务企业共5家,其中绿城服务、碧桂园服务、中海物业基于规模优势,保持较高的营收水平,2018年营收分别为67.10亿元、46.75亿元、36.47亿元,资本表现位居前列;雅生活服务以多元化业务结构,快速增长的增值服务收益,促进企业2018年实现净利润8.11亿元,市值达152.80亿港元,位居港股企业第三位。

另外,营收在10亿-20亿元的企业,新城悦、永升物业2018年净利润均突破1亿元,估值水平位于中等,市盈率与其他企业相比较为突出,未来发展值得期待。

最后,营收在10亿元以下的企业中,一般规模较小的企业其营业收入和净利润也相对较小,业绩增长处于低速水平,在资本市场竞争中,估值表现相对平庸,未来还需加速提升企业盈利能力。

图3:港股上市物业服务企业2018年经营绩效情况分析

资本看中什么样的物业服务企业?这3点至关重要

注:市值数据截至2019年5月17日

(3)良好成长性昭示可持续发展,储备充足的企业资本价值凸显

高成长性企业具备未来业绩确定性和发展可持续性,成为吸引资本市场另一关键性因素。

首先,具有兄弟开发商背景的物业服务企业,可以将开发商的项目资源,间接转换成自身未来清晰明确的在管规模,使得企业管理规模具备良好成长性,投资价值不言而喻。具体来看,2018年,碧桂园服务、中海物业、新城悦的兄弟开发公司销售面积均超过1500万平方米,使物业服务企业具有高成长性,资本市场表现良好。

其次,部分优秀企业凭借自身能力,积极参与市场化拓展,同样获得资本青睐,永升物业2018年市场化管理规模比例为63.62%,市盈率以45.40倍位于港股上市企业首位。

图4:2018年部分港股上市物业服务企业的兄弟开发商销售面积

资本看中什么样的物业服务企业?这3点至关重要

图5:2018年部分港股上市物业服务企业市场化拓展情况

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此外,储备面积、营收和净利润增速较为突出的企业,其市值、市盈率大部分保持较高水平,符合资本市场偏爱高成长性企业的投资逻辑。具体来看,港股上市企业市值超过百亿港元的4家企业中有3家(碧桂园服务、绿城服务、彩生活)2018年的储备面积超过1.9亿平方米,另外碧桂园服务、雅生活服务净利润同比增速分别为112.10%、170.11%,其强劲的成长速度赢得资本市场偏爱;除头部企业外,中部企业如新城悦、永升物业经营成长性保持良好水平,2018年净利润同比增速分别为77.89%、31.14%,位于港股上市企业中等水平,与其资本市场表现相得益彰。

图6:部分港股上市物业服务企业2018年成长性指标分析

资本看中什么样的物业服务企业?这3点至关重要

综上所述,资本市场对物业服务企业的投资逻辑主要为规模庞大、盈利能力强、成长性高三个关键因素。未来,物业服务企业应持续扩大管理规模,延伸多元增值服务以提升盈利空间,保障业绩可持续增长,进而实现更高资本溢价。

标签: 商业资本房地产价值市场

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