科技赋能物业服务，已成为当前提升物业服务企业运营效率的着眼点。论坛邀请专家从人工智能、5G等高科技的角度，共同探讨物业行业如何利用新技术提质增效。

丁晓：感谢各位嘉宾，上半场听了大家如何借助科技，但没有听到如何跟物业公司结合。今天做这个论坛的几位嘉宾也是很有特点的，有我们投行的嘉宾，还有两家已经三板上市的物业公司，物业和奥克斯物业已经上市，还有准备在资本市场发力的。接下来请几位论坛的嘉宾围绕着科技提升服务品质探讨下。位嘉宾是中信的张总。我发现这两年物业公司上市的很多，大家都借助一些资本的力量，中信在这些方面是如何辅助物业公司一起上市的。您也可以分享一下您的一些观点。

张藤一：我来自中信证券投资银行基础设施与房地产行业组，我们的业务是以房地产行业投行业务为主，包括房地产行业的IPO、再融资、债券和并购业务等。房地产这个行业这些年的估值大家看的是比较清楚的，但估值水平远不如物业管理行业，物业行业这两年发展很快，在资本市场给了人极高的想像空间。我们中信证券近几年做了很多相关的业务，包括佳兆业物业和滨江服务的IPO等。我是做投行的，还是想从资本市场或者是财务的角度来分析科技是如何提升物业公司，为它提质增效的。大家传统意义上都认为物业行业是一个劳动密集型的行业，可是我通过分析上市物业公司的年报也发现，其实物业公司在这些年中，毛利率的水平是基本保持平稳甚至是稳中有升。为什么说在大的背景下，劳动力成本的不断上涨，可是整个物业行业的毛利率水平还是在不断提升的呢？我认为应从收入端和成本端来看科技在其中的作用。成本端科技为了物业公司控制成本，特别是控制人力成本起到了很大的作用。比如说安防，小区物业拥有一定数量的保安是不小的人力支出，可是现在通过监控和其他的技术手段实现和减少安保人员的支出，包括现在智能感应停车也是减少了很多的停车管理人员，这是成本方面的。收入端就不言而喻了，物业行业有很多的物业公司开发了自己的App，通过线上线下相结合，包括一些线下的无人超市，还有一些家政、养老等增值服务，都给物业公司带来的不菲的收入。所以在收入和成本端，一边是开源一边是节流，使得物业公司的毛利率水平和整个利润水平是在不断地提升的。

丁晓：张总主要是从资本和财务的数据来讲了一下，给我们企业做更多的增值服务，可以为企业带来更多的毛利率增长，因为今年上市的滨江服务也是我们杭州的企业，感触颇多。滨江其实不算一个特别大的性的公司，甚至之前很多同行业的还不知道这家公司，但它的相对毛利率在行业中是比较高的，而且物业费的均价水平是仅次于绿城的，都是非常高端的物业费标准，相对来说资本市场更喜欢这样的公司，包括了业主缴费率都是非常高的，在做多种经营收入的时候显出了企业的优势。

接下来全部是物业公司了，科技助力我理解是两方面，一个是企业内部的科技助力，第二是外部针对业主的，包括针对合作公司的，多种经营收入的。请几位嘉宾分享一下企业内部和外部是如何进行科技助力的，有请建业的汪总跟我们大家分享一下。

汪维清：建业新生活以“让河南人民都过上好生活”为企业愿景，除传统物业服务外，同时酒店管理、现代农业、文旅运营、商业运营、科技、旅游营销等全产业链的生活服务，以更好的满足人民的消费升级和多元化需求。我们在智慧物业方面主要有以下做法：

：公司正在打造统一的物业管理云平台，实现对项目的远程监控和检查，定时总结为后续管理提供指导。对物业日常工作进行规划及监控，提升服务的精准度和稳定性。包括近期我们正在通过信息化手段打造呼叫中心等客户端，构建多种客户沟通渠道，实现满意度信息与需求信息收集的常态化、标准化，为业主和住户提供精准贴心的服务。

第二，逐步应用以物联网、人工智能、云计算、大数据应用等技术为核心的远程楼宇自控系统建设，对小区进行全面有效的监控和管理，每个设施设备都有“身份证”，系统自动推送工单提升效率，项目月度例行事务排程、执行情况一目了然，使所有设备设施都将处于高效、节能、合理的运行状态，全面提升公司信息化水平。

第三：通过组织扁平、共享服务、集中管控提升运营效率和人均效能，强化人才储备。持续优化高昂的人工成本及信息流转成本。

另外，在未来的发展过程中，我们可能会进一步夯实人力共享、财务共享，甚至与标杆企业的战略合作，进一步推进信息化水平和科技化水平。

丁晓：我发现您刚刚提的设备智能化其实可以跟刚才的5G演讲的嘉宾共享一下，当5G时代到来的时候，信息会马上反馈出来。接下来跟我们对话的嘉宾是中天城投的陈楠女士，您可以和我们分享一下中天现在用了哪些科技力量，未来准备用哪些？

陈楠：中天物业是来自贵州一家本土物业公司，成立了25周年，近年来在了科技化、信息化转型升级做了很多探索和尝试：在三年前我们就做了“123计划”的信息化战略部署。

“1”是搭建完成中天物业综合管理SaaS平台，作为夯实基础服务的重要管理工具，以提升管理能效和服务效率，满足提高管理能效。

第二，两个管理中心，即物业调度指挥中心、信息集成中心。以24的呼叫中心为核心，集成CRM系统、RBA系统、能耗管理平台、智慧停车平台，实现中天物业整体的信息枢纽和调度指挥。

第三，三个应用服务平台，一个是物业互联网服务平台，建立了中天服务＋的业务App和微信公众号，已经实现了在管项目全上线。另外，中天物业多种经营平台、特色金融平台正在探索中。未来已来，希望科技为物业赋能，让我们共同拥抱物业服务行业美好的明天。

丁晓：谢谢陈总。今天参加对话的河南企业有两家，这位是河南楷林物业的林亚丽女士，请您分享一下。

李亚丽：楷林物业专注于高端写字楼全生命周期管理，利用智慧科技赋能建筑物、设备设施和客户服务平台，从而实现办公空间的有效资源管理。楷林物业通过长时间跟踪调查分析员工在公司办公的时长，利用云办公系统，将原有的固定工位办公场所调整为共享开放的办公环境，提升办公空间的使用率和劳动效率；另一方面通过空气质量实时监测室内空气湿度、含氧量、PM2.5浓度等指标，持续关注写字楼内部环境，提供安全、健康的优质服务，为中国更美好的城市商务生活定义新标准，创造新可能。

同时楷林物业也从智慧物业向智慧城市服务运营方面进行探索，占地1.07平方公里的“郑州龙湖金融中心”项目，规划设计是车流全部走地下空间，地上为无人驾驶车辆，目前建设部门已经开始测试无人驾驶技术，包括车辆控制传感器测试、路况识别等等。这是未来的新课题，也是未来智慧物业管理管控的一个方向，通过这个项目希望找寻一些智慧城市运营管理方面的风险点或是管控点。

楷林集团具有丰富的写字楼开发、运营及管理经验，目前正在打造集团层面的云办公平台，实现开发、运营和物业管理三个体系的互通互联，提升客户服务品质，增加企业效益。

丁晓：李总讲的非常棒。上午都是高大上的，大家希望听接地气的，三个小程序就解决了很多的问题，很实用。刚才李总也讲到了为信息化和技术，很多公司投入了大量的费用。接下来会问一下各位比较隐私的公司的问题。我们稍微把量放大一点，公司在过去信息化方面投入了大约什么样的体量，让我们今天在座的嘉宾有一个参考？说一个范围就可以了，很多公司开始做，不知道这个体量该投多少，初期如何去尝试？或者是一些资源置换，也可以想一下，接下来有请业内非常有名的当代集团下面的专门做绿色科技的物业的刘培庆先生分享一下。

刘培庆：作为绿色科技新三板挂牌公司，物业近年来对科技领域持续投入，取得了一些成绩，也走了很多的弯路，比如坐落在北京东二环的恒温恒湿的科技建筑当代MOMΛ，是2007年世界十大奇迹建筑之一，也是物业管理的代表项目之一，今天在这里，我也想分享几点科技改变物业或者是科技赋能物业的思考：

，大家在讲科技改变物业的时候，很多人都会提到科技的目的是为了节省人力，一个科技机器人就可以节省一个岗位，其实不完全认同，我认为科技赋能物业的主要目标是提升客户体验度，而不是为了完全取代人工。举一个例子，所有现场的物业公司，应该都推行了手机报修App，我曾做过一个统计，70％以上业主会选择电话报修，剩下的30％有使用APP，也有会给管家发微信，就像我们日常依然会选择打航空、旅游等客服电话一样，虽然有了科技，但AI语音之类的科技手段依然无法满足人与人之间的沟通需求。

第二，我想说科技既要做面子也要做里子，面子就是高大上用来展示的，可是里子还是要真正解决问题的，对企业内部的改变才更加重要。刚刚那位朋友说，他们公司使用ERP之类的软件，这个就是比较实用的一种，物业在10年前就在很多设备上安装了大量传感器，这种传感器的数据分析和反馈就是比较有用的，虽然在对外展示的时候没有高大上的电子屏，但是它对你工作的帮助是实实在在的。

第三，科技的进步与整个国民素质进步也有很大关系，比如我们开车去过一个无人停车场，自己排队、扫码、付款确实没有问题，但出来的时候前面一辆车因为觉得停车费贵，生生堵了15，一点辙都没有。这些年我也去了很多的小区，设备迭代，对讲机、对讲门铃等等都换了，我们选择科技赋能物业的时候要选择稳定的，当一个风口来的时候很多会一窝蜂地冲上去，我想说，当风口来临，要先思考再决策，最后再行动。

丁晓：接下来是另外一位三板挂盘的是奥克斯物业的林总，有请林总分享一下。

林志伟：感谢中指院，感谢美丽的丁总给了这么一个机会跟同行做交流。我想，奥克斯比较低调一点，我先介绍一下，奥克斯是隐形的港股上市公司，正牌的，2016年在港股上市的，以后可能会比较高调一点。

丁晓：可能很少有人知道，当年是借壳上市的。

林志伟：其实智能化科技助力物业来讲，我个人认为经历了两个阶段，是智能化阶段，第二是智慧化阶段。智能化的阶段我的理解是机器帮助人，到了智慧化的阶段一定是不可避免的机器代替人。刘总刚才讲的很有道理，大家都在担心当机器代替人的时候，我们的服务是不是不再有温度了，这是我们要面对的一个问题。当然我也看到了，刚才微软的徐总跟我们分享的小冰，我认为它也是充满温度的。包括小冰写的一首诗和画的一幅画。所以机器在一个时候一定是可以代替人的，把人解放到一个更高的程度上去。这是我的理解。

对于科技助力物业，大家谈了很多解决问题的方案了。我想谈两个看法，为什么要用科技代替人，为什么要用科技助力物业，应该用什么样的思路来思考。我想，我们都说过科技是生产力，大家是比较认同的，也知道生产力决定生产关系。当生产力发展到一定程度的时候，一定跟生产关系是有矛盾的，我觉得我们物业管理在科技助力物业现阶段就是面临着这样的瓶颈的问题，我想我们要改变我们的一些生产关系的结构，适应现在的生产力飞速发展的需求，不然的话，生产关系就会成为生产力的一个阻力。最终，这些科技产生的生产力的应用上也会出现瓶颈和障碍。

第二，科技的应用到底是首先实现效率还是实现效益？这两年谈得少一点了，前两年大家在谈的时候首先都是盯着对科技的投入能不能马上变现，能不能为我带来收入，包括大数据我希望马上就能卖钱，包括所有的App立刻就能实现销售。其实我想，科技首先应该带来的是效率，为什么现在我们会是劳动密集型的行业，难道是我们的科技含量很低吗？我们的工作很落后吗？我想不完全是，很大的原因是我们的效率比较低。我理解，科技首先是要提高整个物管企业工作的效率，效率提高了以后，所有的效益都是会实现的。我就分享这些。谢谢大家！

丁晓：谢谢林总，到底是要效率还是要效益的问题，值得大家思考。接下来我们的最后一位分享嘉宾也是国内比较有名的做产业地产的，是中节能物业管理有限公司的许总。

许峥：我们中节能是国务院国资委下属的从事节能环保的集团，产业央企，中国节能环保集团的一家服务于绿色建筑的物业公司，我们的服务面积覆盖。从我们的产业定位来看，我们的物业公司定位为绿色建筑的全生命周期的运营商，我们对绿色建筑物业运营的服务，本身就有科技的赋能，因为绿色建筑本身就是一个高科技的产品。

我们公司在做科技物业、智慧物业、绿建物业的同时还有两层功能，一层是我们本身为绿色建筑做服务。其实中节能物业很早就在做科技物业了，我们本身服务于绿色建筑的绿色运营管理需要这方面的投入，需要这方面的产业工人、产业技能、产业科技人员的储备和服务。最著名的是杭州科技馆，就是中节能的运营服务管理下来的。往往很多时候建筑做得好更要管得好，中节能物业在科技物业上很早就开始投入了。

第二块我们服务于我们引入的产业企业，整个提倡三绿、绿色建筑、绿企和绿色运营服务。我们在第二层绿色科技服务方面就是面向园企，引入的企业科技含量都非常高，如果中节能物业不具备这样的能力的话，很难为这样类型的产业科技企业的集聚的产业进行服务。

前面几位老总都讲到了企业在提高能效、内部管理包括服务于客户方面所投入的硬件和软件，中节能物业在这些年包括过去几年，包括未来和现在也都在做，无人职守、巡逻机器人、停车系统的识别，包括一码通等等，这几样硬件和软件，在我们园区的物业运营服务中，都在普遍地推广，我也重点提两样在科技物业方面的体现：

一个是能源环境的监控系统，大家走进中节能物业所感觉的园区，入眼的是人员环境监测系统，这块的投入包括管理和运营都是由我们来做的，它有什么功能呢？就是园区内所有的企业、水电气媒等所有的指数都在环境中显示出来了，这个企业的能耗高与低都会体现出来。为什么会高？有一个好的方面反映说明这个企业很正常，蒸蒸日上，每天都在运营，用电用水，侧面可以反映了我们不是可以针对性地推广节能降耗减排的服务，由中节能公司制定相应的政策，通过大数据平台的统计、采集、分析，我们会制定出相应的为园区内的企业服务的节能减排的相应的政策。因为我们主要是服务于产业园、服务于商务园、部分的绿色建筑生活园，这批企业的客户是我们主要的科技的服务对象。

第二，能体现我们节能标签、环保标签的就是智慧园区平台的推广。这块我们也分成内部和外部，内部就是整个企业很早就开始实现无纸化的包括营收、成本控制、工程设备、人力资源等等，都是通过数字化内控进行管理；第二是园区的推广，真正把园区的企业纳入到平台上来进行科技化的服务、智慧化的服务。

这是这些年中节能物业在科技物业、绿建物业、生态物业中总结出来的做法。前面几位老总都说得非常好，科技赋能，我的理解这个能在哪里？简单来理解，能就是能更加便利，能更加人性化，能更加正能量。中节能物业现在也投入了长江大保护的工作中，用科技、用运营、用生态来服务于习总书记提出来的不搞大开发、长江大保护，这方面科技动能的生态的工作中，也请在座的各位嘉宾和领导，一起努力，为长江大保护的工作赋予科技的正能量。

丁晓：听许总分享觉得你们央企承担了更多社会责任，你签了很多的任务，如果做不完可以分给在座的嘉宾。刚才提了一个问题，每家企业投入的费用。

汪维清：我们每年相关的投入都是以千万计的，累计投入是以亿来计的。

陈楠：今年在信息化投入的预算是950万。

李亚丽：我觉得不作回答了，投一个写字楼一套能源系统大型一点的可能要20多万，投一套人脸识别系统大概设几个闸机口，一套下来也十几万，人力资源再丰富一下要20多万，企业要根据自己的实力选择有效的不要盲从看比例，一定要选客户的痛点。我们去年投了一个是2000多万，在不同的点还会投，占地面积3500平方，各种功能齐全的，维修八大系统定制的机器设备，全部上机模拟上岗的是2000多万。

林志伟：奥克斯是一个大的集团化企业，我们有一个很出名的黑灯工厂几乎没有人，都是用机器人还有信息化控制。我们的董事长提出了三大百亿工程，其中有一个百亿工程就是信息化的工程。我知道的每年都有1亿的投入。作为奥克斯物业来讲，也是在这个大的黑灯投入中的一部分。

许峥：我们分商务园和产业园，商务园上我们的投入是800到1000万。每个产业园大概是200到500万。现在我们有30个园区，今年还会增加到10个园区，40个园区，主持人自己来算一下。

丁晓：我觉得李总还是比较实用的，二三十万还是可以承担的，可是科技投资有风险还是需要谨慎。今天听完科技助力的对话，我们的感触是科技是帮助人来做改变的，但最重要的还是服务要有温度，这是大家共同的感受。

再次感谢本场对话嘉宾，我们今天的这场对话就到这里结束了。