乔炜:物业服务企业逐鹿资本市场

2019-05-24 15:33:43 房天下产业网 来源:房天下产业网

5月24日,中指研究院、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办,中指研究院承办的2019中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十二届中国物业服务百强企业家峰会在北京召开。会议发布了2019中国物业服务百强企业研究报告和2019中国物业服务百强企业名单,众多中国物业服务领域企业专家、代表参与会议,并进行经验分享。华泰金控投资银行负责人、政府事务、H股及合规专家乔炜发表了题为《物业服务企业逐鹿资本市场》的演讲。

乔炜:物业服务企业逐鹿资本市场
华泰金控投资银行负责人、政府事务、H股及合规专家乔炜

乔炜:谢谢大家!我们华泰确实是在过去的两年中,受益于物业管理行业的蓬勃发展,也感恩物业服务企业的发展壮大,我们在资本市场这个领域取得了很多的成果。比如说去年我们在雅生活的项目中以及在今年的蓝光嘉宝的项目中,也在物业服务企业的上市以及兼并和收购,我们真的是有感而发,我们从这里面也体会到了好处。我今天分享的题目是从邻里社区走向资本市场。

中国的俗话说,远亲不如近邻、低头不见抬头见。现在我们的住宅框架还有个人隐私这种现代的生活的变化,使得我们对于邻居的定义发生了很大的变化,今天我们对邻里社区更多的是依赖于邻里社区的物业服务者,从今天来看,传统的物业服务主要是家居类为主,过去主要是清洁和保安。今天我们也注意到很多的物业服务企业也逐渐地满足更多的内容,今天物业服务企业是城市最主要的米、面、油的供应商。现在还有很多的增值服务也由物业服务企业来提供。举一个例子比如说健康角度已经有很多用互联网的手段连接对家庭医生的需求,通过无人职守的药店实现社区中很便利的满足基本健康需求的服务的内容。其实还有一个重要的内容就是资产管理。今天我们的物业管理内容已经开始逐步地脱离了最基础的物流业范畴,举一个例子,世界上有五大行,五大行的物业管理和今天的物业管理主要的差距在哪里呢?我们的体会是要体现出来对物业本身的理解,因为物业本身是不动产的内容,不动产是有金融属性的。今天资产管理、不动产投资、咨询的内容已经越来越多了,国内很多的金融机构也开始,包括保险机构等已经开始切入到对不动产的资产管理的服务需求。今天很多在座的物业服务企业要承接尾盘、车位这样的服务,这种服务如何去解决,其实要通过不动产基金管理的方式来解决。

我们在很多现在看到的PPT上都会提到这样,我们是流量的入口,掌握了在天然的中国居住环境下围墙建立起来的封闭的社会人群。这个流量入口在今天已经逐步进入到的变现的阶段。从体会上来讲,一定要把我们的物业服务信息化、数据化,这样的话才能够有力地提供流量入口的变现。

今天很多的社区服务其实都在做这样的内容,像社区的楼宇的广告,像社区的车位的充电,车的维修都在做这样的东西。举一个例子,我们的物业管理行业是一个数据化、信息化的服务,那么事实上我很容易就可以掌握这个社区的是什么车、什么牌子,车里面大概是什么样的状况,是否需要维修和保险,其实这些都是数据,这只是一块,因为今天可以说每个人在每天,不管是在上班或者是在住宅,是离不开任何一个物业场景的。这个内容是非常巨大的。

另外从资本市场的角度来看,我们去年资本市场也发生了一些跌宕起伏的变化,去年我们服务的一家企业上市之后股票大卖,伴随着中国和美国的贸易争端,去年还有一个社保的问题,所有的物管股都是大跌的,我们服务的新城也是在那个时候发现的。

我们看物业服务企业最主要是两端一个是收入端、一个是成本端,收入相信各个研究机构都会有预测,这是一个稳定增长的行业,成本端现在人力成本是最主要的问题。目前来看,如果是通过一些智能化的安排,从现有的客户端来看是可以有效降低人工成本的,也可以基于一些分享的例子,其实我们也注意到,有一些客户通过人工智能AI的技术实现了在门口的门卫,通过刷脸等方式有效地降低门卫的需求。通常我们一个门可能需要三个人职守,如果在信息化的条件下,这个门一般一个人就足够了。另外是增值服务,我们通常会把它作为一个小业主,我把小业主定义为基于社区的服务,还有是大业主也就是基于开发商的服务。这两块有很多的内容可以进行深度的挖掘,就像开发商角度。一方面我们需要大股东的支持,一方面在增值服务角度也可以挖掘更多的内容。

这是香港上市的物业管理行业的规模。香港再融资规模上有很大的优势,A股的南都物业融资了5000万美金,香港市场绝大部分的融资规模都是超过这个规模的。

物业管理行业有区别于房地产企业的一些特征,昨天晚上我们看到了牛晓娟总监分享的关于估值角度的内容,其实基本上都提到了,我们轻资产持续收入行业周期风险低,简单是弱周期、弱增长,体现的结果是什么呢?我们在估值的角度来说,物业管理行业普遍是3到4倍的房地产行业的估值,这个数据会一直持续,这是港股的情况,从美国市场的情况来看,美股也是如此。

主要是三个上市方式,H股、红筹、A股,A股因为关联交易的问题目前是有一些困难的,红筹股和H股的区别是是否能有上A的机会,相信每位公司的决策者都会根据自身的角度做出一些判断。可能还会有其他的资本运作方式,比如说具体的资本运作方式,比如说雅居乐、雅生活服务是和H股分拆在一起。我们也注意到招商物业也借壳上市。我们觉得已经上市的物业服务企业进行强强携手也是一种方式,我们也注意到越大规模的物业服务企业估值越高。

最后补充一句话,我们从各种数据上也看到了在未来的10年,2030年整个的物业管理行业面积会达到300亿平方米,整个物业管理行业规模会达到2万亿人民币,行业集中度会集中到60%到70%。大家知道2035年是中国梦实现的年,我们在想,在接触这么多了物业服务企业之后,我们发现实现中国梦的一个手段就是物业服务企业,我们把社区的事做好了,中国梦就实现了。

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