2019中国房地产上市公司研究成果发布会召开

2019-05-23 14:21:05来源:房天下产业网

房天下产业网讯:5月23日下午,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院主办,中国房地产TOP10研究组、中国指数研究院承办的2019中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十七届中国房地产投融资大会在北京隆重召开。会议发布了2019中国房地产上市公司研究报告和2019中国优秀房地产上市公司名单。


全国政协委员、中国房地产TOP10研究组联席组长、中国指数研究院院长莫天全

莫天全:各位来宾,研究组的各位领导,优秀的上市公司代表,媒体朋友、行业内的朋友,欢迎大家来参加今天下午举办的“2019中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十七届中国房地产投融资大会”,按惯例作为联席组长给大家介绍一下研究背景。

开展中国房地产上市公司研究,到今年为止已经是第17年,当时我给研究所的领导和清华的领导打电话说为我们这个行业做点儿事儿,用数据说话,把这个行业中最优秀的企业找出来。从2003年开始,第一个研究项目是上市公司,TOP10研究组用数据说话。自2003年,还没有大数据的概念,上市公司的数据是最容易获取,而且相对来说是最真实的数据,所以第一个项目选择的是上市公司的研究。研究队伍是当时为了研究中国房地产企业,由国务院发展研究中心和清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家以研究背景的机构发起做这项研究,目的是开展研究中国最优秀企业,或者说发掘优秀企业的目的。坚持客观公正、准确全面,一切以客观数据为基础来做评价和研究成果。

我们有一个常设研究组,由国务院发展研究中心马骏、清华大学房地产研究所所长刘洪玉和我,主要人员是有二、三十位常年研究数据的人员,再加上发展研究中心企业研究所的几位核心成员和清华大学房地产研究所的核心成员,一起对每年的数据做收集、研究整理。在这二、三十人的工作之下,每年追踪研究和有针对性的对过去几个月的研究,推出今天发布的研究成果。TOP10研究组已经17年了,17年过程中已经连续发布了上市公司的研究,16年中国房地产百强企业研究,15年中国房地产品牌价值研究,以及对优秀企业的一系列研究,取得了研究所发起时没有想象到的成果。

今天我提纲挈领的报告一下,比较一下17年以来的研究结果是什么?

中国房地产上市公司名单,在17年以前刚开始研究的时候是78家,现在是173家,增加了1倍多。其中沪深上市房地产企业104家,较17年前增加35家,在港上市房地产企业69家,较17年前增加60家。

从2003年到2019年17年过去了,最好的TOP10公司里面有两家连续在TOP10中,万科A和招商蛇口。在大陆在港上市房地产公司TOP10有三家,中国海外发展、华润置地、首创置业。

看一下上市公司的市值在17年间的变迁。均值增长了7.1倍,从均值的角度来说这个数字并不是很大,因为还有很多其他的比较数值。在沪深两地上市的TOP10企业市值均值增长15.5倍;大陆在港上市TOP10企业市值均值增长67.2倍。房地产上市公司营收均值增长37.8倍;沪深上市TOP10企业营收均值增长67倍;大陆在港上市TOP10企业应收均值增长83.7倍。十七年来,房地产上市公司净利润均值增长100.2倍;沪深上市TOP10企业净利润均值增长73.5倍;大陆在港上市TOP10企业净利润均值增长172.3倍。

上市公司对研究成果波及面很大,不管是监管机构还是从业务管理机构来看,对我们这个研究成果给予了很深的关注,不仅仅是运营,还有对研究内涵的关注。几乎所有的大的金融机构都是把这个研究成果作为他们决策金融政策的导向,或者说对具体的房地产上市公司的支持方面,作为重要的依据来看待。引用成果有各种媒体的报道和新媒体的报道。

最后回到我们的研究成果,这项研究的基础是一切以数据说话,数据的收集整理是最关键的环节,因为有了数据算法相对比较简单,在收集过程中,中指院和房天下体系,在全国覆盖了600多个城市,数据的交叉认证要去除掉很多不正常,甚至是不正确的数据,让我们最后的研究成果准确性相对比较高,所以要感谢中国指数研究院和房天下在数据收集方面的支持。

最后再次感谢大家的光临,希望我们今天的发布会圆满成功。谢谢!



中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

刘洪玉:尊敬的各位来宾,大家下午好,我把这次上市公司研究的方法、体系和专题研究“中国房地产金融生态分析”的发现给大家报告一下。

先讲研究方法体系,过去16次的研究方法体系是比较稳定的,以保持时间序列可比性。研究的对象包括在A股和H股上市的房地产企业,对此我们严格遵循相关机构产业分类标准。由于内地和香港相关制度存在差异,所以我们对境内A股和H股分别研究。2019年指标体系里面比较突出财务稳健性,因此增加了利息保障倍数指标,以更好反映上市企业偿债能力。

我们基于经营规模、投资价值、财务创造能力、财务稳健得到综合实力评价结果。经营规模考虑总资产、营业收入、利润总额和公司市值。财富创造能力采用经济增加值方法,通过税后净营业利润、资本成本相关指标计算。投资价值评价考虑企业的盈利能力、成长能力、运营效率、资本市场上的表现,以及企业业绩预测。财务稳健性评价则兼顾了企业现金流质量和杠杆水平。 

今年的专题研究题为“中国房地产金融的生态分析”,房地产金融生态体系包括三个方面:第一的房地产金融监管生态,与制度和政策相关,趋势是标准化、精细化、防风险、促稳健;第二是融资生态,反映融资渠道以及渠道结构。第三是企业生态,反映企业日常融资管理和使用规范性。

从监管生态来看,2018年政策基调为监管趋严、改革促稳。宏观审慎政策较2017年增加了逆周期调节、预调微调、加强系统重要性金融机构监管。调控手段更加精准、规范,防风险和补齐短板齐头并进。

融资渠道出现结构性变化,传统融资渠道受到限制,新融资渠道发展起来。 

具体来看,信贷规模平稳增长,青睐优秀房地产企业、保障性住房和租赁住房。公司债发行规模同比增长一倍以上,成本有所上升,2019年前四个月成本有所下降。中票融资规模温和上升,以高等级信用产品为主。海外融资融资规模同比增长30%,融资成本攀升,企业分化明显。信托融资新增规模同比下降,集中于热点区域城市、优质企业和优质项目。资产证券化发行规模同比增长70%,其中供应链ABS占比非常高,这是一项金融创新,但可能是阶段性的一种形态。不动产资产证券化、REITs也有较快增长。部分企业在H股IPO也是2018年的一个亮点。

从发展的角度看,“ESG”理念,即企业社会环境责任和良好的公司管制理念和实践,在企业融资生态的营造中也越来越重要。它能帮助上市公司降低风险、提高客户满意度、优化运营效率、改善企业形象,获得更多投资机构的认可。所以有越来越多的上市企业开始重视“ESG”信息披露。所以这次研究对ESG也做了重点考察,给大家提供参考。我就讲这么多,谢谢大家。



中国房地产TOP10研究组核心成员、国务院发展研究中心企业研究所副所长袁东明

袁东明:各位企业家朋友们、媒体朋友们,大家下午好!

首先,我代表国务院发展研究中心企业研究所向各位参会代表表示热烈欢迎,向今天在座的上榜企业表示热烈祝贺!

从2003年开始,我们开展中国房地产上市公司TOP10研究已经持续了17年,研究团队始终坚持客观、公正、准确、全面的原则,发掘成长质量好、投资价值大的优秀房地产上市公司。我们所取得的每一份成绩都离不开大家的支持,在此我也代表研究团队向在座的各个企业、各位企业家表示特别的感谢。

站在新的历史起点上,我们不仅要总结经验教训,更要登高望远,关注未来的发展趋势。习总书记多次指出,当今世界正处于百年未有之大变局。大变局的重要判断对中国经济的发展、对房地产行业的发展都会有深刻影响。今天我就围绕经济领域的大变局谈一谈个人的一些理解。

经济领域的大变局主要包括四个方面:

第一,经济格局之变,表现为全球经济多极化格局日益显著。预计到2035年,发展中国家的GDP将超过发达经济体,全球占比接近60%。其中美国、欧盟、日本仍将是全球主要经济强国,并在科技、医疗、绿色发展等方面占有优势,综合国力保持领先,而中国、印度、巴西、东南亚及非洲一些新兴经济国家的经济实力将持续增强,成为全球经济增长的领跑者。

第二,经济规则之变。世界经济格局的深刻调整,势必会对全球经济治理体系、治理规则发生冲击,比如WTO规则正在遭遇成立以来前所未有的挑战。一方面,以美国为代表的发达国家,作为WTO规则的主导者、制定者和全球化最大受益者,面对中国等发展中国家的崛起,开始对现有的这套规则表示不满,要求重新平衡。另一方面,出现了很多新的情况,如信息化带来的电子商务、数据跨境流动、绿色发展等,都需要重新制定规则。

第三,经贸环境之变。经济格局的变化以及产业革命的兴起,对全球经贸环境发生了深刻的影响。首先自由贸易理念面临挑战。二是主要经济体之间摩擦加剧。三是全球产业转移出现新特点。四是全球贸易总量增长趋缓,贸易结构发生变化。

第四,经济体系之变。上世纪90年代以来,以互联网、大数据、人工智能、5G等为代表的数字技术接连兴起,从根本上改变了现有的经济体系,人类正在开启一个崭新的数字经济时代,要素资源、企业组织、产业体系、国际贸易、商业模式都将会重新塑造在世界大变局下,未来我国房地产行业和企业会怎么样发展,我总结了四个字:

第一个字是“稳”,就是行业整体要稳定,从去年以来,国家已经把稳地价、稳房价、稳预期作为房地产调控的核心目标。房地产企业同样也要把“稳”落到企业内部经营上来,尤其作为上市公司,财务稳健、注重效率、拓宽融资渠道、强化内部治理、提高风险防范能力等都应成为企业经营的关键词。

第二个字是“提”,就是品质提升。国家也正在积极营造“质高价优”的社会环境,让品牌企业、精品工程在市场中能够获得更多利润。对于房地产企业而言,一定要坚守社会责任底线,逐步树立更高的企业标准,从过去的规模扩张转向品质提升,走绿色发展、生态发展、综合发展、服务化发展的道路。

第三个字是“变”,就是模式要变。过去很多房地产企业基本都是一个发展模式,即“复制性发展”。未来要加快向企业的个性化、服务化发展,赋予房地产开发更多的产业内涵、生活内涵和文化内涵,积极发展以服务为核心的产业地产、商业地产、物业管理、物业租赁等业务模式。。

第四个字是“迎”,就是要迎接数字经济时代的发展趋势。一是要将数字技术与现有的业务进行深度融合,培育新的发展动能。另一个就是积极探索数字经济环境下新的商业模式。

以上四个字总结起来就是“稳整体、升品质、变模式、迎趋势”。这是我对未来房地产行业和房地产企业发展的一个判断与建议,仅供大家参考。

最后,再次感谢各位企业家朋友们、媒体朋友们长期以来对我们的支持,预祝今天的发布会圆满成功。谢谢大家!



中国指数研究院研发中心房产企业研究总监 李建桥

李建桥:各位来宾、房地产界、各位媒体大家下午好。非常荣幸能够代表研究院就2019中国房地产上市公司发展情况做报告。我们每年通过数据研究房地产上市企业的发展水平和最新动态,探讨行业发展的客观规律,发掘在综合实力、财务创造、投资价值和财务稳健方面表现优秀的企业,同时也为未来一段时间行业的发展做前景判断,为整个行业发展提供相应的参考和借鉴。

2018年中国房地产上市公司整体的发展主要有四个变化:第一,总体依然在增长,无论是销售额、销售面积和总资产、利润、总体依然在良性增长。第二,分化,无论是企业的分化、城市的分化,以及企业内部各项指标的分化,越来越明显。第三,风险,一方面是部分企业得到了缓解,还有一部分的企业风险依然在集聚。第四,房地产企业价值正在逐步的显现,尤其对于美好生活、城市建设以及经济的驱动力正在逐步的显现。

2018年房地产上市公司顺应城镇化的发展大势,紧抓城市发展结构性机遇,总资产规模保持了快速的增长。沪深及大陆在港上市房企总资产均值分别达到979.79亿元和1867.82亿元、同比增长23.71%和25.95%。在发展逻辑上,企业之间的发展逻辑已经与之前完全不同,大型企业的投资放缓来提升发展质量,部分经营企业仍在加速谋求规模,小型房企速度放慢,寻求合作与转型。

收入方面沪深与大陆在港上市房地产公司的营收均值分别为230.07亿元,353.99亿元,同比增长21.42%,30.05%、净利润方面分别为29.19亿元,57.52亿元,同比增长27.89%、32.53%。从盈利的质量来看,净利润率和净资产收益率2018年沪深及大陆在港上市房地产公司净利润分别为14.35%和17.00%,相比上年上升了0.55和0.30个百分点,净资产收益率分别增长了0.24和0.65个百分点,达到了11.07%和14.83%。

负债方面,总体资产负债水平依然保持在高位,如果剔除预收账款之后实际资产负债率的水平比上一年显著的降低,沪深和大陆在港有效负债率的均值为50.32%和56.70%,较上一年分别下降了2.14和3.48个百分点。同时经营现金流有明显的改善,尤其是大陆在港的上市房地产公司2018年由负转正,沪深及大陆在港上市房地产公司的现金流净额均值分别为28.37亿元和45.68亿元,较上一年增加了19.49亿元和56.01亿元。

价值创造方面,沪深与大陆在港上市房地产公司每股收益均值分别是0.62和0.81元,比上一年分别增加了0.13、0.20,EVA财富创造经济增加值分别增加了9.31亿元和7.00亿元,同比增长8.13%和16.86%。股东回报水平显著提升,分红的企业增加到了8成。

受宏观经济下行的压力影响,2018年股市大盘的走势是呈现下行的态势,投资者对于风险预期有所增加,同时受政策影响,房地产板块整体下行,但总体走势要优于大盘。沪深上市的房地产公司市值均值为167.26亿元,同比下降25.25%,大陆在港上市房地产公司市值均值为268.14亿,同比下降11.08%。

关于未来一段时间房地产市场判断,整体来看行业的发展空间依然充足,大型房地产份额依然有潜力。从具体的发展空间来看趋势,未来主战场仍然在各大城市群,包括长三角、珠三角、京津冀,成渝、长江中游五大城市群。另一方面,资金的风险依然延续,现金流的安全依然非常重要,2019年行业偿债规模达到五千亿,2021年接近一万亿,资金风险仍然需要引起足够的重视,尤其我们对于19年以来政策连续性的判断,资金紧张程度并不会有更明显的放松。

随着国内资本市场的制度完善和投资者趋于理性,资本市场对于地产的投资将更为强调长期配置价值,我们认为有几类企业值得关注:第一个是业绩非常优秀的龙头,他们区域布局非常广泛、稳定性好,规模效益明显,资源能力强,多元业务的协同性优势,在未来依然能够在市场保持强势地位。第二个裂变发展型企业,近些年物业和房地产相关的健康在快速发展,这类的企业通过分拆业务实现了价值的释放,能够有效的带动价值的增长。第三类是政策红利性企业,主要有两类企业,一个是在城市群布局的企业,尤其是京津冀、雄安新区、粤港澳大湾区、长三角新型政策红利比较明显的区域,深耕此类区域的企业未来的成长空间巨大。还有一类是产业型的企业,政策支持会为一批产业型的企业带来良好的盈利。

2019年两会确定了以稳为主、一城一策的政策基调,我们相信未来政策走势依然延续,短期会有政策和融资边际性改善,房地产竞争分化加速提升。在这样的背景下房地产公司应该适度进行规模增长,强化运营管控效率,保证现金流的充裕,审慎进行投资策略,应对我们偿债高峰到来,保证企业的稳定发展。

最后祝愿房地产上市公司在2019年有更好的发展,谢谢大家。



中国房地产TOP10研究组办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜

黄瑜:尊敬的三位联席组长、尊敬的房地产开发企业的老总,房地产服务企业的老总,以及金融机构和媒体朋友们,大家下午好!

中国房地产TOP10研究组中国房地产上市公司研究已经持续了17年,17年TOP10研究组用数据见证了中国房地产上市公司的发展轨迹,总结企业发展规律,供后来者借鉴。2019年我们基于不断完善的研究方法体系与详实的数据,对在沪深、香港上市的房地产企业进行了系统研究,产生了沪深和在港上市的在综合实力、盈利能力、投资和财富创造能力等方面表现优秀的企业。今天借中国房地产上市公司研究成果发布的平台,对这些优秀的企业进行表彰,并为他们颁发成果证书。首先有请中国房地产TOP10研究组联席组长清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生为优秀的房地产企业发成果证书。

最后,祝贺这些优秀的企业,希望他们在2022年再上一个新的台阶,最后再一次感谢房地产开发企业、房地产服务商以及金融机构和媒体朋友为我们17年来提供的大力支持,表示衷心的感谢。谢谢大家!



国务院发展研究中心宏观经济研究部部长陈昌盛

陈昌盛:尊敬的各位领导、各位嘉宾,很高兴参加第十七届中国房地产投融资大会。当前宏观经济复杂,基本面承压,市场预期起伏,大家对形势判断存在分歧,今天分享三个观点。

第一,判断当前的宏观经济形势,要做到“三个适应”。

一是要适应中国和美国经贸战的长期性。今年来看,中国和美国的经贸战的影响已主要由心理层面转向实际层面,实质性冲击明显加大,在出口、产业转移、投资等方面都有体现。不管是在微观各个企业,还是在国家宏观政策的制定中,都要充分考虑中国和美国贸易摩擦的广泛影响。

二是要适应消费结构变迁和趋势性放缓的态势。近两年,我国消费增速放缓,其中的趋势性因素要高度关注。其中,消费的结构发生重大变化,服务类消费超过了商品类消费,而且服务消费的弹性系数往往大于普通商品消费。从发达国家经济增速下行阶段经验看,经济增长放缓一段时期后,居民消费也将台阶式放缓。另外,当前我国的居民储蓄率也出现下降态势,储蓄下降而消费增速放缓正在叠加。

三是要适应宏观去杠杆率进程的反复性。从去杠杆的历史进程和其他国家的经验看,经济下行期和经济结构转型期国家去杠杆进程是艰巨的,往往具有反复性。

第二,重视风险加权宏观杠杆率,坚定稳妥推动去杠杆。

要坚持去杠杆的总体方向,现在中国三打部门的杠杆率,企业部门最大,居民部门变化最快,政府部门底数不清。不同的部门,杠杆率风险各有差别。企业部门负债率虽然最高,但很多企业部门债务是变相的政府隐性债务。不少人认为居民部门存在杠杆转移的空间,但考虑到居民债务展期难、重组难,风险性其实高于企业部门。从今年一季度数据看,宏观杠杆率已经回升,改变了去年2季度以来下降的态势。怎么看待宏观杠杆率的上升,对后续宏观政策十分关键。需要强调的是,在宏观杠杆率变化过程中,不仅要看宏观杠杆率有多高,更要看宏观杠杆率背后的风险变化和危害程度,也就说风险加权的宏观杠杆率,比宏观杠杆率本身更重要。这意味着,255%的宏观杠杆率可能比250%的杠杆率更好,如果风险权重加权的杠杆率降低了。当前居民部门的杠杆率的快速上升的风险较高,仍需要引起高度关注。其次,需要关注减轻信用挤压的问题,国家应该考虑加快出台及时支付条例,特别是对公共部门及时支付,缓解企业部门和整个市场的流动性。另外对股票质押的风险也要重视。

第三,把握今年宏观大势,要注意“四个警惕”。

一是警惕在加杠杆过程中回到“”旧模式”。在转型期去杠杆的长期性和复杂性中,可能会出现阶段性的加杠杆,宏观政策对此要有一定的容忍度。但是一定要避免回到旧模式,比如地方隐性债务反弹、比如信贷大幅向房地产集中等。

二是要警惕房地产市场由过去一、两年市场的稳定因素变为扰动因素。随着“一城一策”的推进,各个地方政策不同程度出现调整,房价也有所反弹。对此,市场预期有将其理解成政策的放松和逆转的风险。如果这个预期自我实现,市场的稳定性可能被打破,房地产将再次出现大幅波动。一定要坚持稳地价稳房价稳预期的取向,保持房地产市场总体稳定。

三是警惕物价反弹,冲击宏观政策既定的方向。今年的PPI压力不高,但是受猪肉价格影响,CPI可能明显走高。我们建议去除CPI短期的扰动和猪肉的扰动带来的影响,避免CPI走高影响宏观经济政策。

四是要警惕结构性失业转化为总量性失业。因中国和美国的贸易摩擦、新兴部门增长放缓等原因,结构性失业问题压力有所显现。国家正在采取积极的就业政策,避免结构性失业向总量性失业转变,保持经济的民生底线稳定。

如果能把握去杠杆既定的方向,抓住杠杆率核心实质,而不是仅仅关注杠杆率本身的高低,对以上的警惕因素进行积极应对,中国今年的经济运行基本面压力不会太大。中美问题不要寄望短期彻底解决不,各类经济主体都要学会在此环境下继续生存发展。祝愿房地产企业今年有更好的业绩,祝愿大家真正成为今年宏观经济重要稳定力量。



中国指数研究院研发中心总经理白彦军

大家下午好!非常高兴就房地产最近的情况,包括企业投资、下一步的策略做一个交流。

与去年同期相比,今年前四个月全国300个地级以上城市住宅用地楼面价和溢价率都有所提升。一、二线城市成交面积、出让金、楼面价都是在往上走,三四线都是往下走。从价格来看,4月份全国百城价格环比上涨0.28%,重点城市交易量4月份同比和环比也是在增长。一线城市增长量比较大一点,二线略微增长一些,三四线目前来看还是处于回落的态势。

年初至今的上升有特殊的阶段性的因素,主要得益于2016-2017年调控政策叠加对重点城市市场稳定的保持、近期调控和融资政策边际改善。

对于2019年,我们判断整个交易量较去年有所回落,这个回落主要来自于三四线。投资、新开工增速会保持中低速的增长。

房改新周期即将来临,对于房企来说,商品住宅的投资逻辑出现转变。第一个问题是怎么投,17年开始很多重点城市在土地供给市场做了很多的调整,很大的调整就是所谓的四四二结构,这个结构从一二线城市逐渐到三四线城市,我们除了关注真正对带来规模化增长的商品住宅以外,还要面向40%的类似保障房项目。

第二个问题是要选择好城市,进入城市的核心因素就是看这个城市的人口。基于影响城市人口的多重维度,我们对全国的地级市做了基本的测评,一线城市在整个房地产市场方面领跑全国,同时近年二线城市也有了新的变化,粤港澳大湾区城市获得关注。

目前三大城市群仍是关注热点,六个中西部核心二线城市值得关注。我们目前形成了3+6的格局,以3大东部的城市群加上6个比较大的中西部核心省会城市构筑了人口流动的高点,这也是上市公司值得关注的。

从产业角度来讲,除上深以外,2017年广州、苏州、天津、武汉、西安研发经费占GDP的比重比较高,在整个未来产业的调整格局中有更多产业的引入,也会有高层次的人才进入,将会带来房地产销售的需求。

还有高铁,可以看到八纵八横落地之后,除了北京、上海、广州这之外,武汉、长沙、西安、郑州将是新的枢纽城市。

上市公司更加确定聚焦发展,除了业务聚焦之外,还有区域聚焦。第一个就是粤港澳大湾区,未来还是有很大的提升空间。其次,中央会议上提出长三角新的布局,城市圈成为企业布局当中很重要的节点,周边和区域近郊可以重点关注。

房地产市场刚性和改善性需求依然较大,重点是围绕趋势把握机会。我们研究院非常愿意在这个过程当中帮助大家做一些事情,比如上线的土地运营平台,专门通过大数据的方式为大家在土地拓展、信息的判断上提供一些参考,也欢迎大家对我们这些产品做一些了解,希望通过我们的研究给大家在城市选择方面提供更多的支持和帮助。以上就是我的分享,谢谢大家。



迪马股份董事、执行总裁兼东原集团总裁杨永席

杨永席:各位来宾、各位朋友,下午好!

非常开心受主办方的邀请参加今天这个会议,作为企业方的第一个发言代表,简单的说一下今年1月份到现在对房地产的体会。正如白总讲的一样,其实有时候企业对今年1—5月很纠结,我本人也很纠结。

主要有几个现象:1、2月份的时候,还在延续2018年下半年不太好的市场表现,春节以后,像突然吃了药一样,尤其是土地市场,真正的销售端的变化是3、4月有变化,但是并不大。很多企业会感觉到3、4月的成长更多的是表现在首改上,5月份的统计和4月份在有些城市是下滑的,但是这是一方面。另一方面,土地市场表现的很激烈。去年东原1、2月份在重庆拿了几宗地,当时底价是5000块钱左右,到今天为止隔壁就可以拍到1万,但是我们可能的现象是怎么来的?这1万块钱是怎么来的?我们会发现近期的低价又是很多房企新布局城市拍过来的。比方说在有些城市,有些地产商为了进入有些城市,我们作为熟悉市场的人很难理解,为什么说一季度土地市场会这样?从我的角度看有几个原因:

第一,因为很多房企今年再回归一二线,一线的回归很难,更多的是回归了强二线。

第二,房企对规模的追求的愿望很强烈,好处在于今年在4、5月份之前拿到地没准在今年还能开盘,从运营效率来讲可以开盘,拿了高低价到时候价格批不出来怎么办。

第三,今年一季度外部的融资环境还是很“奔放”。加上去年整个房企的销售情况比较好,就造成了这个现状。未来会是这样吗?我可以做一个大胆的预估,土地的市场的火爆不会超过二季度,至少在我们企业内部,我是这么讲的。如果误导了大家,大家也不别怪我。

跟大家分享一下东原的长期主义。结合各位专家的发言,刚才很多讲了数据层面的东西,作为企业的代表,一方面是数据,另一方面我们更讲内核的东西。什么叫内核的东西?举个例子,我们聚焦50强,数据上有很多排名,规模、利润的各种排名,这是一方面,哪怕今天很多的财务都排到了50强,但是不要忘了一点,这个市场从2014年的下半年到今天,应该说过去的五年多中国的房地产市场是单边上升的市场,大部分或者是90%以上的城市,是单边上行的市场。在这个阶段,是不是今天很多的50强企业就是在这单边的上行市场上发展起来的。过去五年当中,如果一家企业靠投资驱动,担子再大一点,多加点财务杠杆,产品的能力、服务的能力、内部运营的质量好差好像表现不出来。很核心的是敢于加杠杆、敢于拿地、敢于拿效率好像就成了,但是未来是这样吗?我们不要忘记了2014、2015年我们在争夺的有些城市,比如说当时中西部的城市进入调整了,我们觉得这样一个市场至少对一家企业的长期发展是不利的。50强现在也没办法,从规模来讲的话,背后代表的是人和财的吸引力。在今天如果你进了50强,不在银行的白名单里你怎么办,你对人、对财的吸引力不够,这就是为什么大家你追我赶的真正原因。2018年资本市场的融资方法很多,上上周银保监会说未来一段时间限制资金直接进行土地融资。很多房企就会想到,代表很多民企的全融做不了,就会追求资本市场的融资。实际上,资本市场融资竞争非常激烈。过去的一季度末和二季度很多评级机构,对上市房企的评级你追我赶,出来了很多有意思的事情,有的排名在60几位拿到AAA的评级,为什么很多房企对评级的追求很高。就是因为评级不同,经营机构的看法不一样,比如说AAA的话保险公司进入,现实很残酷,这也是为什么房企在不断地追求综合实力的提升。

过去的五年,只有五年前的60家企业还在百强里面,很多被淘汰的包括极致追求产品的人,极致追求运营效率的人,在过去的五年更多的是很多房企挤进了50强、100强,过去的五年是房企发展最快的五年,同时也是敢于拼搏,尤其是在财务杠杆敢于拼搏的发展最快的五年。希望大家能够保持,我坚信在保持的背后一定有对于公司内部的治理,内部管理,组织文化,以及产品和服务的能力。

刚刚从发布的财务的健康状况来评价这个公司的话,我从一家公司底部的逻辑,筑底的模型来看一家公司值不值得投资。很简单,我的分析是一家公司能不能做得好,能不能做得长久,短期先不说,从中长期来说是靠一家公司的文化,靠一家公司的基因,以及一家公司的治理结构。只有基于这种文化基因和治理结构,进而才能产生好的产品,好的服务。换而言之,如果一家企业在过去是靠追求周转效率,追求高杠杆的,已经享受了这个行业带来的好处,有时候很难痛定思痛的改革内部管理体系,很难痛定思痛的提升产品和服务能力。一个人和一个企业往往在什么地方成功,可能就在什么地方失败。

东原的想象力和竞争力在什么地方?简单介绍一下。

东原在2018年在中指院的排名当中是社区运营的第一名,举个例子,现在全国我们有差不多20个园区,核心是做社区运营,本质是增加客户黏度。过去几年复合增长率超过了60%,这个行业有息覆盖和净资产的比值以我们自己的统计,平均是3—4倍,东原是1.2倍。我们在财务杠杆没有增加,或者极为稳健的情况下,我们取得了60%的增长。近一段时间,我跟很多的金融机构打交道,很多金融机构近段时间对东原很感兴趣,东原是迪马的全资子公司,东原和迪马从上市公司来讲本质上是一家。为什么很多金融机构现在看我们是不一样的?因为在去年,也就是2018年的年报,金融机构说迪马的财务也太健康了,甚至有时候说你们鼓励我们该进取一些了,好处是今年到现在为止金融机构跟我们的合作非常积极。今天被中指院评为了发展的前三名。讲到产品,东原有两大产品线,一个是高短的产品系列,我们的映系列在很多城市都有“映长江”,去年被评为豪宅的TOP10。今天是是投融资大会,请各位投资人看一下我们的有息负债率,我们的有息负债率是18.86%,我们是发展很稳健,很健康的公司,欢迎积极投资我们。

讲一下未来五年,东原和迪马会是什么样子?

整个东原地产管理层非常稳定,以我为例,我在这家企业工作已 过8年了,我们的CFO已经12年了,很多区域总经理和城市总经理都是工作5年以上的。我们始终相信,一家企业的经营要看长期,短期取得的成功是一部分,更关键的成功是中长期的成功。如果说一家企业的管理层经常更换,很难相信一家企业经营的稳定性,我们管理团队很稳定,去年我们就说未来五年东原和迪马是什么样子。分为三个部分来讲:一是销售业态,我们希望每年的销售业态保持30—50%的增长,因为只有增长才有现金流。房地产特定的预售日带来了什么?如果规模没有增长,现金流可能就不好,你想减规模也必须有节奏的减,所以每年保持30—50%的增长。二是我们对持有型物业的经营,在未来几年中也是我们追求的目标,希望在五年以后整个迪马股份非销售的业绩能够占到整个业绩的一半,包括了现在正在做的迪马产发,包括持有型物业,包括社区经营业态。迪马的社区运营排名第一,既然我们有那么多的客户,社区运营搞得好,我们一定在这方面追求我们的价值。

以上是我的简短发言,谢谢大家,欢迎各位投资人多了解迪马,多了解东原,也欢迎来考察我们。再次谢谢大家!



中信证券首席分析师陈聪

陈聪:大家下午好!

物业管理这个行业,跟开发行业血脉相连,但是本质不同。

什么叫血脉相连?中国物业管理行业目前十几家上市公司,其中绝大多数都有开发背景,都来自于开发商的某一个业务部门,都在历史上承接了开发商大量的项目,也把开发商自身培育出来的品牌作为自身的品牌,所以今天物业管理板块的存在无法离开开发企业的支持,而开发企业的支持的确对绝大多数物业管理公司来说意义重大。这个行业还是面临盈利的挑战,比如说单位员工成本的上升,比如说整体上行业面临着法律法规的挑战,但是在开发商的支持之下,绝大多数物业管理公司的利润率比较高,在整个服务行业里面也算是利润率相对比较高的板块。另外一方面,由于发展商的支持,绝大多数物业管理公司在管规模持续的扩张,确定增长性,这件事情也使得整个资本市场大量的投资者对此全新板块充满信心。我个人认为跟开发商大力的支持密不可分。

但我们也说这个行业其实跟发展商本质不同,如果我们完全用发展商的经营思维去看这个行业,去研究这个行业,去经营管理这个行业的话,必将会遇到巨大的挑战。

当然,这个行业是一个好行业,如果不是一个好行业的话,以目前的市值规模和成交规模,我们作为券商分析师、投资人也不会对它有如此的关注度。

首先,这个行业市场大。据统计,全国的基础服务市场超过6000亿元,如果我们认为一个企业的管理半径非常有限,可达至的市场潜在的规模也有千亿。尽管对十几万亿的房地产开发规模来讲,这个数据看起来似乎并不大,但是这个数据是稳定的持续增长的行业,有几千亿的蛋糕不小了。

第二,品质升级拓展空间大。直到今天除了深圳以外,绝大多数城市的物业费平均水平都非常低。还有大量的小区根本就没有物业管理公司,另外绝大多数城市的小区物业管理费都在2块钱以下,这就使得整体上品质升级、服务升级、价格提升的空间很大。

第三,从物业费和房价的比例,或者说物业费和租金的比例来看,我们国家的比例比世界上绝大多数国家和地区都要低一些。物业管理几乎成为房地产相关的消费领域里面收费最低,服务上升空间最大的领域和板块。

第四,行业集中度提升空间大。虽然这个行业最近增长的很快,1亿平米的在管面积就算很大了,但是这个行业的总量有超过200亿的在管面积。房地产开发行业集中度已经没有那么低了,物业管理行业集中度非常低。

这个行业经常不被大家关注的是人均创收的提升空间非常大,算上外包人员的话,物业管理几乎是人均市值收入利润最低的社会服务业之一,你雇佣相同的员工,创收也好、市值也好都远远低于火锅店这样的行业。

这是因为大量非标准化的服务到目前为止没有得到有效的定价和计量,这件事情会不会发生改变?随着科技的应用、增值服务的推广、收费模式的变化、社会的进步,我们相信迟早有一天这些具备市场影响力的品牌提供的服务是可以被定价的,可以被计量的,人均创收的提升空间是比较大的。

而且这个行业区别于海外同行的重大的不同点在于公共空间的利用程度、提升程度比较大。为什么说只有在中国这个行业才可能诞生出超大市值的公司。中国的居住形态、商业文化、社区氛围,乃至政府的监管规定一方面赋予了物业管理公司极大的施展舞台,另外一方面也给予了物业管理公司极大的小区治理的便利度。尽管绝大多数公共空间理论上来说的确是业主所享有的,但是在治理和开发收益的过程中物业管理公司当然也可以获得大量的佣金收入,这一点是海外同行所不可能具备的。

与此同时,增值服务体系发展空间大。如果没有增值服务的话,我们相信这可能是一个没有规模经济的行业。因为随着人工的增加,管理的难度越来越大,很难做到整个行业持续的进步。或许你能获得开发商持续的定单,但是你很难说这是一个规模经济。我考虑到增值服务之后,相信具有总部和同业的品牌可能是规模经济。

同时,我们对于行业也有几点建议。

囤积在管面积并没有意义,在提升服务品质的同时增加在管面积才意义显著。我们一直坚持在管面积不是一种资源,在管面积很容易被当成一种资源。在管面积不是资源,在管面积不是储备,它是品牌服务的短期载体,它是信任度的体现。我们相信争夺优质的在管面积,存量五房在管面积的普遍切换十年内就会发生,换句话说你我住这个资源也不是有序的,换句话说持续的东西才叫资源,如果三年以后不是你的不能叫资源。

并购不是灵丹妙药。我们并不反对并购,这个市场有很多并购的好主意,并购一些具备专业能力的物业管理团队,尤其是在一些细分的领域,比如说高校物业、比如说场馆物业等等,一些细分领域通过并购是有一些好机会的。再比如说你可以并购一些可以显著提升经营管理效能的楼盘,同时增加区域的服务密度,有助于增值服务的展开,这或许也是明智的。总体而言,我们相信并购不是这个行业发展最好的路径,相对而言,轻资产的拓展新楼盘,无论是存量盘还是新盘可能更加明智。

重视人才,重视科技不是空话。房地产行业也是一个重视人才、重视科技的行业,但是资源的周期属性使得科技的作用没有那么大。对物业管理行业来说,科技不是可有可无的东西,科技是未来致胜的根本,是这个公司能不能在未来十年立足的根本。我们相信大量的科技投入,即便计入费用也是合适的,今天的挑战在于绝大多数物业管理公司并没有能力单独的成立科技的业务条线,给予相关的人员必要的考核激励。包括阿里、腾讯、百度在内的公司在社区的智能应用、物联网,包括一些新的领域做了很多的探索,究竟是这个行业的圈内人能够在科技应用方面走得更快一点,还是说有新兴的力量会颠覆整个社区的生态,我们拭目以待。

成本中心,品牌中心的思路要不得。在过去20年物业公司作为成本中心、品牌中心存在,也为开发商立下了赫赫战功,由于物业的存在,使得很多开发商的产品更加好卖,由于服务档次的提升,使得新房产品获得溢价,这的确是历史的功劳。从今天往后走很难把这样的思路一直延续下去,我们断言如果你持续的不考虑业务的分拆,而只把物业公司视为开发商的成本中心、品牌中心的话,相信未来你会失去一个很大的机会,因为这个行业是一个更值得长期去看待的行业。

我们相信,过去十年的房地产时代,房地产的投融资,尤其是投融资的重点很多集中在股权融资、债券融资上,未来的时代很可能是分拆的时代,不仅仅是物业管理服务,或许在其他的轻资产服务板块,对于这个行业的参与者来说,对于融资的提供者和融资的中介来说或许都有非常广阔的投资机会。

以上是我们的一些观点。谢谢各位!



新城悦控股有限公司副总经理尤建峰

尤建峰:新城悦是新城控股集团旗下专门的物业公司,新城控股集团是排名前10位的房地产开发商,2018年新城悦在香港上市,成为2018年上市的第三家物业公司。2018年营收11.5亿元,管理合约面积1.1亿平方米,同比增长了65%,总计400个项目,业务覆盖90个城市。2018年6月中国指数研究院综合排名第16名。

2018年公司毛利率创下了历年的新高,达到了29.5%,而且毛利率会进一步上升。由于新城控股最近几年新交付的楼盘量很大,而越新的物业管理项目毛利越高,所以随着新楼盘占比的升高,公司的毛利率还有进一步上升的空间。

新城悦有四个服务板块,包括物业基础管理服务、开发商增值服务、社区增值服务和专业服务。而智慧社区是物业行业未来的发展趋势,新城悦希望通过逐步在小区里面做智慧化改造,让所有的业主能够享受到相应的服务。智慧社区分为三个圈层。核心层是户内的智慧家居;第二个圈层是小区公共区域的智慧设施设备,比如智能道闸、门禁系统、灯光管理系统、监控系统,第三个圈层是社会层面,很多的垂直电商和其他的相应的应用场景。比如AI安防系统,主要是基于目前非常先进的视频分析技术。视频分析能够实现对一些人和物的识别,从而发现人和物的一些异常的情况。再比如,在远程的智慧管理系统中,实用性较高的电表数据读数。电表的数据读数会和用户的APP联系起来,业主则可以通过手机上的小程序获取到电表数据,并及时缴纳电费。另外,集团公司也在和无人便利店运营商合作,将无人便利店的技术应用在一些高端的楼盘,目前这项技术也已经较为成熟,主要是通过将互联网支付方式,视频分析技术,以及物品点位感知技术相结合,让客户享受到无人售货的便捷体验。

标签: 中国指数研究院房地产上市发布会

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