房天下产业网讯：5月23日，由中指研究院、中房指数系统研究主办的2019中国产业新城运营商研究成果发布会暨第四届产城融合发展高峰论坛在北京隆重召开。会议发布了发布2019中国产业新城运营商研究报告和2019中国产业新城运营商名单。

中房指数系统办公室主任、中指研究院常务副院长 黄瑜

黄瑜：尊敬的各位专家、各位产业新城企业家代表：

大家上午好！

当前，随着我国产业转型升级步伐的加快，创新驱动持续引领产业发展，新产业、新业态、新模式不断催生，产业结构不断得到优化。都市圈建设稳步推进，城市群作用日渐突出，区域间壁垒正逐步打破。产业新城作为承接产业转型升级和新型城镇化的重要载体，面临着更多的发展机遇。如何真正高效地推动产城融合是业内一直探讨的课题。基于此，2015年底中指研究院启动了对产业新城的研究，系统研究国内外产业新城的相关理论、调研中国产业新城实践案例等。今年是我们连续第四年开展“中国产业新城运营商评价研究”。在过去的四年研究中，我们对有代表性的产业新城运营商及项目进行跟踪调研，不断优化和完善研究方法和评价指标体系。今年，中指研究院组织总部及各地机构数十位分析师，对范围内41座城市、74个产业新城项目及49家运营企业进行访谈和调研。

在此次实地调研及访谈过程中，我们明显感受到运营商在产业新城上做出的许多努力与尝试，产业新城较往年实现了更高水平的发展。但部分项目由于产业定位雷同、盲目定位等问题，导致招商并不理想。此外，受国家政策影响，国家加强了对于PPP项目的入库管理力度，并对不符合规范、未有实质性进展的项目明令予以清退，这对于运营商来说，大大增加了布局产业新城的难度。这就要求企业在增强自身建设、运营管理水平的同时，也需要时刻把握国家政策导向，以及时调整应对。

随着产城运营领域的竞争越来越激烈，运营商应不断创新管理模式，坚持产业与服务并进，丰富运营服务内涵，打造自身核心竞争力。未来，我们将持续跟踪行业变化，不断深化研究，希望此次产业新城及运营商研究成果能够为社会各界以及各参与主体提供更多的参考与借鉴，也欢迎行业及社会各界多提宝贵意见！

谢谢大家！

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中国企业联合会、中国企业家协会常务副会长兼理事长 朱宏任

朱宏任：产业新城的发展是产城融合的新板块、新的发展模式。在产业新城发展过程中，我们认识到产业新城有可能成为区域经济稳步发展的有力支撑。我希望从产业和宏观的角度分享对产业新城的三个方面认识。

首先是把握发展大势，坚持产城融合持续推进。从中国宏观经济发展趋势来看，中国经济正在从高速增长阶段转向高质量发展阶段，中高速增长是这个阶段经济运行的一个特征。虽然受到中美经贸摩擦等方面的不利影响，但是中国经济保持总体平稳的基本态势没有改变。对于2019年中国经济形势发展，我们应关注三大挑战，一是中美经贸摩擦外溢影响范围扩大；二是经济下行压力加大；三是各类问题叠加共振。面对新挑战，更需要产业新城建设发力，助推产城融合发展，以对经济发展提供有力支撑，我们应对产业新城的发展持有坚定的信心。

其次是把握发展机会，推进产城融合提质增效。产业新城发展应抓住重大区域发展战略实施的机会、抓住中心城市发展机会、抓住培育发展现代化城市圈机会、抓住大中小城市协调发展机会、抓住特色小镇有序发展机会，积极把握宏观政策措施为推动产城融合、产业新城的发展提供的机会。

最后，要把握发展重点，助力产城融合再展风采。在“一核两翼”评价模型的基础上，应积极关注政府在推动产业新城发展的作用，特别是政府在营商环境打造方面起到的作用，此外，还应积极关注包括中指研究院在内的行业协会、社会组织等第三方独立机构在产业新城的发展方面起到的助推作用。

另外，产业新城还应关注突出创新、加强引导；突出绿色、低碳发展；突出合规、规范环境；突出平台，协同共进。

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中指研究院研发中心总经理白彦军先生

白彦军：尊敬的各位专家、各位领导、各位来宾，大家上午好！

非常高兴代表我们研究课题组就2019中国产业新城运营商评价研究成果做一个汇报。朱会长刚才讲了宏观经济和我们产业面临的挑战，从我们自己的感受来讲，今年产业新城这个大环境2018、2019年是非常关键也是非常微妙的年份，过去我们没有看到更多的高歌猛进，而是看到更多的是自我反思，大家在过去五到六年的快速增长之后，很多企业在新的环境的变化下也在思考产业新城发展在追求规模和追求质量的过程中到底怎么平衡。也许在行业发展比较快的时候，大家可能会忽视很多问题，但是真正面临一些挑战和问题的时候，我们才能真正看到我们自己，尤其是在运营过程中出现的一些情况。

今年我们在评价过程中或者说研究背景中有很多新的环境因素的变化。

研究背景：产业结构不断转型升级，国家战略为产业新城发展提供发展良机

创新驱动持续引领产业发展，新产业、新业态、新模式不断催生，产业结构不断得到优化。都市圈建设不断推进，城市群作用日渐突出，区域间壁垒正逐步打破；2019年两会进一步强调推动区域优势互补、城乡融合发展，坚持以中心城市引领城市群发展，深入推进新型城镇化，提高新型城镇化质量。

在国内和国际的环境影响下，产业新城在2018、2019乃至未来两到三年都会受到不同的制约和影响，到底怎么做，什么样的规律适合产业新城运营商，也是这次研究的主题和出发点。今年研究的背景，首先要检索、反思、回馈过去一年企业变化的情况。我们从产业新城项目再到企业，逐渐把企业和项目调研数量做了很明显的扩充。

评价模型：基于理论、实践研究及实地调研、专家鉴定反复修正而成

今年在研究过程中，遵循了过去大的评价体系逻辑，同时对于其中一些很关键的指标变量要素做了调整，特别是刚才提到的在整个产业发展过程中，现在强调的是做更高能级的产业升级，所以在创新发展方面我们花了更多的功夫和指标去参考和评价。这种变化一方面要有提质的体现，同时还要有很好资料的收集和整理。产业新城整个行业的发展历史比较短，单从量化的数据找比较匮乏，需要我们做很多企业的项目现场的访谈、调研，乃至很多具体的微观项目的考察。今年在过去项目的基础上延伸了调研的数量，我们有近几千份问卷的调研，形成了现有的评价研究结果。

我们希望通过这个研究反馈当下行业的情况和趋势。

1）企业核心竞争力不断巩固，强者恒强局面显现

2）经营业绩水平与产业发展能力是造成企业综合实力差距的主要原因

在具体的平均数据上可以看到，所有的进入评价的49家样本企业中，其中综合实力和49家企业的综合实力分差是24分，其中经营业绩水平平均分差是30分，产业发展能力平行分差是29分，是本次综合实力产生差距的主要原因。根源还在于产业发展。产业和城市在齐头并进的过程中，产业是相对比较慢的过程。整个产业氛围的营造需要更长的时间，在产业发展中的差异，不是在缩小，而是在扩大。

简单给大家介绍一下我们在调研过程中的思考。

产业新城运营商发展特点：产业定位作为发展产业新城的关键一步，更多强调的是战略性、实操性，需要思考如何将区域所需产业顺利落地，满足地方政府以及企业的现实需求，并用于指导产业招商，实现区域产业经济的持续发展。

实际上做一个很好的产业定位光有高度不够，关键要有系统性和当地资源的匹配性。在2018年、2019年这段时间以来，企业可以在几方面，重研究、搭平台、抓龙头，促落地，重研究是在过去的一年多以来，整个企业发展的研究体系越来越清晰，越来越成熟，不只是是研究宏观经济、宏观产业，更多的是从园区的具体规划做很多研究。在2018年、2019年很多企业在这方面加大了投资，可以说有非常系统的研究，接下来产业的落地和产业的定位才能有非常好的实现。过去这一年重研究体现的淋漓尽致。搭平台、促融合都是真正围绕地方资源和所在城市的资源聚合上下游的产业，这里面的特色产业在规划过程中逐渐的浮入了我们的视野。促落地是说很多企业在规划定位方面更加的平实，更加的务实，更加的和产业贴近，这样的话整个产业的发展和地方特色实现非常好的融合。

产业招商：大家说产业决定城市的兴衰荣枯。作为新城发展最重要的力量源泉，产业招商决定了产城融合的范围与质量。产业转型升级和区域产业转移的背景下，面对相对有限的产业资源，产业新城运营商在招商方面输攻墨守，各显神通。

过去一年多，企业在几方面进行了探索：信息化招商、全层招商、聚焦招商。真正的突破是2018年底和2019年初，很多企业发布了产业地图，甚至是产业招商信息平台，因为过去积累下来的产业资源、产业数据，同时又结合了当下新的城市数据和基础资源的数据，融合在一起，最后对重点布局的产业区域的基本脉络有非常深刻的展示和体现。这样的话在接下来进行招商的过程中就可以进行精准的匹配，甚至可以实现非常好的预判性的招商。在过去一年，很多企业发布了很多类似的信息平台，我们认为这种平台是未来整个产业当中很重要的趋势。深化圈层招商，围绕具体的细分资源和细分产业进行产业的梳理和聚集，这是过去一年的变化。更重要的是聚集招商，这次产业研究的范围是扩围的，有一些小的企业特色鲜明的企业也进入了我们的研究范畴。这些企业的特点是所在的城市和区域没有特别大的优势，但是围绕自己所在区域的小产业去打造，一方面把小的配套产业做起来，慢慢的再把大的龙头企业引进来，跟过去的先龙头后配套是恰恰相反的路径，这种模式在北京周边，在上海、广深周边都有很多企业在尝试，通过具体的方式，先有小后有大，以后区位优势不明显的企业可以作为参考。

产业培育：专业人才管理，搭平台助成果转化。很多企业对入园企业的知识产权保护做了很多具体的措施，大家对于产业园区的专利、研发创新都进行了很好的知识产权的保护。我们认为，可以说把过去简单的提供一个办理证照，一些基础服务提升到了前瞻性的服务上，这一点非常重要。另外更多的是围绕城市吸引人才的计划，每个产业园区出台了自己的计划，这个计划为整个园区企业发展提供了非常好的人才资源，这一点是过去产业培育领域中的变化。包括创新管理机制和服务能力的提升，都体现了过去一年在整个产业培育方面的变化。力求为整个园区提供更高质的服务。

城市建设过去一年有两个变化：一是从过去更注重基础建设向更注重人居环境出发，特别是教育、医疗、健康、商业、娱乐等日常工作生活需求，做了更多的解决安排。二是运营商深入挖掘内在需求，并且开始注重关爱弱势群体。

城市布局：人口、交通、经济三大要素影响运营商城市选择。产业新城的城在什么地方，选择的标准怎么界定？我们梳理了一下，过去一些重点企业在2018年新拓展的项目城市分布，2018年10运营商新拓项目分布在23个城市，这些城市大多数为都市圈内重点城市。从新拓项目所属城市分布来看，长三角、长江中游以及珠三角地区布局相对较多。中西部的核心二线省会也有一些布局。这些城市还是比较相似的。

1）人口作为支撑城市发展的重要推动力，人口的流动也持续影响着城市竞争力。

从2011-2017年地级以上城市年均常住人口增量分布来看，其呈现出“东强西弱、南强北弱”的态势，而且有加速发展趋势。根据我国一、二线城市统计公报来看，2018年，人口增长最快的城市分别为深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙以及宁波这十大城市。其中，深圳人口增长近50万人，人口增长的宁波也将近20万人，且这些城市大多数为都市圈中心城市。

2）23个城市GDP增速均较高，大部分高于GDP增速。从城市经济体量来看，大部分省会城市GDP相对较高，且为区域中心城市，城市带动能力较强；对于其他城市来说，这些城市GDP亦相对较高，且其所属的都市圈中心城市产业基础相对较好，并且与中心城市之间的距离也相对较近，城市未来发展潜力较高。

3）城市布局：便捷的交通亦是运营商关注重点。2018年大部分城市开通了高铁，基本上20多个城市群有高铁贯通。从区域来看，人口、经济、交通要素的聚集可以说对整个产业新城的布局指明了方向。在中国的人口和产业聚集的过程中，核心的城市群还应该是主要的布局方向，包括今年发改委刚刚发布了关于促进都市圈发展的计划，从大的战略来讲，中国的核心的五大城市群里有那么20多个小的都市圈，这20多个小的都市圈是未来很重要的产业新城布局和发力的起点。

产业选择：立足产业资源禀赋，聚集产业转型升级趋势，因城施产。我们梳理了一下已经做的企业注重哪些产业，基本上大家选择的方向和国家的战略比较一致，无非就是大的战略新兴产业，包括区域的重点发展产业。从发展趋势来讲，仅依靠国家的战略远远不够，我们要从几方面考量未来整个产业布局的方向。一是要因城施产，因为城市发展的趋势完全不一样，中西部的二线城市来看接下来会承接更多的东部的产业转移的机会，产业转移过程中未必产业升级那么高，包括产业层级比较低的产业，这种产业可以聚集大量的就业人口，针对这些城市在未来产业选择方面可以适当的把能级放的更低一点，这样的话在整个产业聚集过程中，你的园区入驻和对你的产业接受会有更好的体现。二是沿海发达的三四线城市，这些城市布局的产业是前面企业已经在做的所谓的高新技术产业和战略新兴产业，这些产业在未来过程中是重点去关注的产业。我们一直说要立足产业禀赋，聚焦产业转移和趋势因城施产。

总结：在此次实地调研及访谈过程中，我们能够明显感受到运营商在产业新城上做出的许多努力与尝试，产业新城较往年实现了更高水平的发展。而对于产业新城运营商来说，产业定位、融资以及盈利模式等仍是运营商面临的难题。

1）部分项目由于产业定位雷同、盲目定位等问题，导致招商并不理想，不仅浪费资源，更难以助力当地产业转型升级。

2）受国家政策影响，国家加强了对于PPP项目的入库管理力度，并对不符合规范、未有实质性进展的项目明令予以清退，这对于运营商来说，大大增加了布局产业新城的难度。这就要求企业在增强自身建设、运营管理水平的同时，亦需要时刻把握国家政策导向，以及时调整应对。

以上是我简单的分享。谢谢大家！

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国家发展和改革委员会宏观经济研究院 产业经济与技术经济研究所所长 黄汉权

黄汉权：当前我国经济发展中有两个突出现象，需要引起产业新城运营商关注，一是产业转型升级，二是区域发展分化。推动产城融合高质量发展，需要准确把握产业升级方向趋势和区域发展格局变化。

首先，谈谈产业转型升级。当前，我国产业发展处于转型升级的关口期，面临一系列突出问题和挑战。一是实体经济成本高企，制造企业发展信心不足，“脱实向虚”态势没有扭转；二是支撑产业升级的科技、人才、资金等要素供给不足，缺人、缺钱、缺技术导致企业陷入技术焦虑、人才焦虑、资金焦虑和转型困惑；三是供需结构失衡，中低端产能过剩，中高端产品供给严重不足；四是产品附加值低，投入产出比不高，在成本上升下企业盈利越来越困难；五是绿色发展任重道远；六是发达国家推动制造业再振兴、中国和美国的贸易摩擦升级和低成本新兴国家工业化进程加快，加快我国产业外迁步伐。面对问题和挑战，我国产业必须加快转型升级，朝着高端化、智能化、服务化、绿色化、品牌化方向发展。重点聚焦三个领域：一是传统产业要改造升级，二是新兴产业培育壮大，比如高端装备、机器人、智能家电、新型消费电子、生物、新能源汽车、城市轨道车辆等；三是现代服务业创新发展，包括研发设计、文化创意、电子商务、现代金融、科技和信息服务、供应链管理等。

与先行发达国家相比，由于我国人口众多，加强区域发展差距大，产业转型升级任务更加艰巨。不过，也有看到，我们有五个方面的有力支撑。一是工业基础雄厚。我国产业体系比较齐全，联合国统计名录中所有的工业门类我们都有，制造领域的产业链也比较完善。二是创新能力不断增强。世界知识产权组织报告指出，2018年中国创新指数世界排名从2017年22位升至17位。三是市场规模庞大。从消费方面，我国巨大人口规模的消费红利正在发挥作用，我国消费者的消费能力和消费意愿越来越强，为产业升级后中高端产品生产提供广阔市场空间。四是全社会已经产业升级的急迫性已经形式共识，很多企业都在积极探索适合自己的转型升级路径。五是制度框架正在逐步形成，比如促进经济高质量发展的之间意见，推进制造业高质量发展的部署方案等。

 其次，说说区域发展分化。自2012年以来，我国区域经济发展出现分化现象，南方发展快于北方，由此导致南方占经济的比重持续六年上升，由2013年57.4%上升到2018年的62%。以城市为单元看，2018年我国地区生产总值超过5000亿元的城市有42个，其中南方28个，占三分之二，北方只有14个，仅占三分之一。南北发展分化，可以从以下维度找原因。从产业结构看，北方以重化工业、资源型产业为主导，但中国近年来已经走过了重化工业发展阶段；南方以劳密型产业、消费品工业为主，符合消费升级方向。从创新能力看，2017年广东、江苏、北京、上海、浙江的创新综合能力排名前五位省市中，南方占四席；所以，我们对南方有效专利数量是北方的2.51倍这一结果，丝毫不感到奇怪。从人力资源看，南方研发人员数量是北方的1.75倍。

以上产业转型升级趋势和区域发展分化格局，对于产业新城选择主导产业是有启示意义的。要求导入产业时，必须遵循产业演变规律，结合城市自身特色和优势，选准选好主导产业。归纳起来，主要有以下产业类型：一是成本导向型，比如要素成本，物流成本，或者是综合成本；二是资源导向型，地方又有相应的特色资源基础；三是知识密集型，产业要靠近大学和科研院所，能够吸引人才；四是环境友好型，比如康养产业；市场导向型，要求围绕市场需求，靠近消费市场；服务配套型。为某个大城市、某个大公司、某个大产业做配套。

最后，结合国家出台政策的导向和新技术应用场景，建议大家关注的一些热点城市和产业。城市方面，主要指100万—300万（II型）城市、300万—500万（I型）城市和中西部地区战略腹地城市。产业方面，主要包括：与新经济基础设施产业（5G、大数据、物联网、智慧城市），以及创新驱动型产业、高质量发展型产业、消费升级型产业、新旧动能转换类产业等。

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华夏幸福基业股份有限公司执行总裁兼首席财务官 吴中兵

吴中兵：各位领导、各位专家、各位同行、各位朋友们，大家上午好！

非常感谢中指院建立这样一个平台让我们有交流的机会，刚才几位专家讲得很全面，很有高度，华夏幸福作为一家产业新城业务与实践探索的企业，更多的是从实操中跟大家分享一些自己的经验。去年在这个地方，我跟大家报告了我们的产业新城是怎么样推动区域经济发展的，尤其是如何推动县域经济发展为区域经济补短板。今天想跟大家交流的题目是“布局都市圈：华夏幸福产业新城升级发展之路”。

刚才朱会长讲到了都市圈，几位专家都不同程度的提到了中国经济发展、产业发展的地区性的趋势，到底新型城镇化往什么样的地方发展，中国的产业和人口以及城市往哪里去？我们认为，今后的发展是都市圈化。

从四个角度分享一下我们的观点：

一、政府正在大力培育发展现代化都市圈

今年2月19日，国家发改委印发了328号文《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，3月31日，国家发改委发布了关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务”的通知。这些文件不同程度的把都市圈这个概念予以强调和凸显。在指导意见里面明确都市圈是城市群内部以超大、特大城市或辐射带功能强大的城市为中心，以一通勤圈为基本范畴的城镇化空间形态。也就是说，过去我们讲的城市群，它是一个群的概念，更多的是群上的分布，没有强调这个群的发展核心、吸引力在哪儿，聚合效应如何。都市圈告诉了我们在城市群的发展中，它是有磁性的，是有聚合力的。这是城镇化发展的客观规律，符合产业升级、人口流动和空间演化的趋势，有利于优化人才布局和经济空间结构的布局和消费需求。相关文件中明确了都市圈发展的目标和任务，主要是到2022年构建空间结构清晰、城市功能互补、要素流动有序、产业分工协调、交通往来顺畅、公共服务均衡、环境和谐宜居的现代化都市圈。整体的特征是不再强调以行政区划作为经济发展的为基本依托，而是以都市圈这样一个更具有经济发展规律，人口流动规律的规律性的发展理念来作为指导。

二、中国城镇化已呈现都市圈化特征

从企业研究的角度，我们从四个维度给大家一一呈现。

从全球来看，城市化的模式分为三个阶段，个阶段是大型化，城市比较大，像北京这样的城市过去20多年在摊大饼，求规模，求大。中国也是这么一个特征，中国有103个城市进入了全球前300大城市，占了1/3。第二个阶段是城市群化，不光要大，还要连成群，连成片，像美国的五大湖工业区这些城市，像东海岸、西海岸等等，他们的特征是基本上是热力聚集，一片一片的城市连成一个群体，形成了城市群。咱们国家前一些年也在不同的维度推动城市群的发展，国家已经规划了20多个城市群，包括中东部地区都有、西部也有一些城市群。第三个阶段是都市圈化，是城市群发展的高级阶段。这个演进的过程并不是自然发展，而是各类要素的累积、发展，产业链的整合，沿着某一个城市群最核心、最有吸引力的都市圈呈现圈层化的发展。从四个角度来看：

1.人口不断向核心都市圈集中。从人口流动的指标可以看到，京津冀、长三角、粤港澳最突出，西部成渝经济带较为突出，其他地方不同程度的呈现。我们通过手机热点、微信的流量，通过各种各样的快递单的流量等数据来分析，相对比较精准，每天都有监测，比如说北京堵车最严重的是哪儿，CBD、中关村、国贸这三个地方是堵车最严重的地方，也是经济最活跃的地方，也是发展最有前途的地方。从人口流动的趋势来看，可以看出初步呈现都市圈化的趋势，非常明显。

2.资本不断向核心都市圈集中。从资本的汇集程度来说，各个城市的金融机构的存款余额、贷款余额的分布图也比较突出，最突出的，最聚集的是长三角、珠三角、京津冀，其他地方多少不等，可以明显的看到聚集度非常高。西边基本上是空白的。

3.创新要素不断向核心都市圈集中。2014年—2018年装备制造业行业新三板，创业板企业分布的情况，证明长三角、珠三角最为突出，然后是长江中下游、中原经济群和京津冀地区，其他地方不同程度的分布。

4.投资不断向核心都市圈集中。钱投到哪里去了，钱花到哪里去了？2018年都市圈新增超16万亿固定资产投资，预计较长时间将维持在这一水平。57%的固定资产投资与城镇化建设密切相关，其中44%直接流向都市圈。比如说交通一体化的投资，北京都市圈的地铁运营里程、城郊铁路的里程和内部道路的里程，跟东京都市圈相比，地铁运营里程目前比东京大，北京是554公里，东京是304公里。

研究结果显示，区域价值和成本差异将推动都市圈形成“三二一”逆序化的产业分布规律：

依赖于高精尖人才与面对面沟通的金融、商贸、总部经济等高附加值产业，将重点分布在中心城市核心区；制造业依照对核心区的依赖度与对土地空间的需求度，从内而外按产业附加值由高到低梯度布局。

我们在布局产业新城的时候要认清城镇化的基本规律，借助大势，而不是逆势而为。

三、都市圈内格局正在重构

以都市圈为核心的新型城镇化是中国未来二十年经济增长的压舱石。不管是现在还有相当规模的基础设施建设和房地产发展，还是大力发展产业，产业发展的需求都要依托于都市圈逻辑。

1.都市圈内人口分布格局正在重构。比如说，北京都市圈的圈层人口分布图，图上颜色深浅代表人多少，实际上北京号称有2000万人口，但是人口还是聚集在较为核心的地区，人口的密度内外差距很大。外部往内部流的趋势非常突出，而内部往外溢的趋势也存在的，在不停地重新组合，重新洗牌。右图统计了1920—2015年东京都市圈人口发展的历程，可以看到东京都市圈的总人口从最初的将近700万，不断地在增长，增长到2015年左右将近3600万，不断地灾增加。这是总人口，其中外圈层的人口增长幅度比较明显，东京核心区的人口到了一定程度之后会保持相对的稳定。

2.都市圈内产业空间格局正在重构。以北京为例呈现圈层化的特征，北京都市圈84%的产业都聚焦在核心区，图上粉色的部分是向外扩展的部分，43.8%这几个地方分别呈现圈层越往外，第三产业的占比越低，重产业会布局在较外面的地区。总结之后发现，一是城市产业发展空间的承载力；二是交往交通以及沟通的效率有关，0.5等时圈是核心区，是大型的功能型副中心，1的等时圈是承接人口和产业转移的综合产业型卫星城，1.5等时圈是单一产业卫星城，是产城融合的独立新城。这些规律跟距离、沟通效率相关，也跟行政区划的功能，行政区划的边界有关，但是关系不是特别大。左图上黄色的部分是北京的行政区划，不能把它作为一个的评判标准。都市圈产业格局呈现了很多规律，往东的发展趋势，东二环到东三、东四、东五环，到大型产业新城以文化创意产业为主，位置在潮白河东岸，也就是北京市新政府的一河相隔之地。北京各个电视台，在城里影城没有空间了，只能在城里搞教学、排电视剧本，有一些构想构思，做一些前期的准备工作，试镜的所有影棚的搭设和拍摄都迁到影视产业园这些地方了。沿着北京传媒走廊，我们也在大力推动文化创意产业，北三县发展潜力比较大，这个趋势逐渐的递延，城里留下的是高精尖的产业。往南看，包括固安、雄安、廊坊、天津、霸州、保定等等，这些都是以先进制造业为主，比如说生物医药、航空天等等很多项目，比如清华大学中试孵化基地等等，因为他们要在城里做实验，到固安做中试。

3.都市圈内住宅市场格局正在重构。一等时圈房价同都市圈核心区正相关。来安汊河隶属滁州，但因处于南京都市圈1等时圈范围，其房价已经高于多个周边城市及部分省会城市。固安的房价跟石家庄没什么关系，跟北京相关。

四、产业新城布局逻辑——都市圈。

都市圈战略已成为华夏幸福的核心战略，产业新城逻辑已成为业务的基本遵循。

从两个角度讲一下：一是怎么推动产业迭代升级；二是怎么选址。

首先我们还是要推动产业迭代升级，这是我们产业新城的灵魂。产业新城是一个载体，真正的灵魂是推动产业升级。按照刚才讲的这些规律，不断地推动产业结构升级，承接核心城市区的产业转移，推动产业新城区域内的产业升级，尤其是重视高端制造业。华夏幸福始终把高端制造业作为我们推动的核心内容。

我们选址的时候围绕着都市圈，分了几个梯队。紧扣都市圈的脉络，选址是有原则的，根据包括等距圈、高速路网圈、等时圈等再做选址布局。人家说你怎么选那么准？选大厂就来了一个新政府，选固安就来了一个新机场，实际上我们选的时候也不知道后来有了新机场，而是根据规律提前布好的，是我们多年来持续研究的结果。我们的选址一直遵守都市圈逻辑，也就是围绕3个高能都市圈，包括京津冀都市圈、长三角、珠三角都市圈，还有3个高潜能都市圈，郑州、武汉、成都都市圈，以及4个潜力都市圈，包括长沙、西安、贵阳、沈阳。

未来新型城镇化机会应该是在都市圈，我们认为城市振兴要不断地推动产业升级和城市的重新升级，布局都市圈就是布局了中国的未来。

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启迪协信科技城投资集团有限公司副总裁范军

范军：各位朋友，上午好！

刚刚几位嘉宾无论是从政策层面的解读，还是从城市都市圈的分析，以及刚才张总从基金投资的角度给大家做了分享。启迪协信作为产城融合的实践者，把我们的情况跟大家做一下汇报。

启迪协信是谁？2015年6月10日，启迪控股与协信集团实施“地产业务战略重组”成立，启迪协信集合了启迪控股在品牌、资源和项目储备上的优势，同时集合协信集团的开发运营优势，致力于成为全球领先的科技园投资运营商。产城融合是我们重要的实践方向。

启迪协信在过去三年多的时间，在的一二线城市布局了大量的创新基地。目前，启迪协信已覆盖环渤海、长三角、珠三角、西南和中部五大区域，遍布北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州等20多个大中城市，项目40多个，开发运营面积上千万平方米。为科技成果转化、科技企业孵化、科技人才培养提供载体平台，助力区域经济发展，服务社会。

在过去几年已经成功的案例是重庆总部城，产城融合，中国领军企业西部总部花园。目前上市公司有10家，年产值超过了300亿，年税收超过了20亿。

最近两年我们在探索轻资产的模式，比如说杭州湾化模式、武汉经开模式、宁波奉化模式，我们是结合政府的需要、结合企业的需要、结合人才的需要，在不同的地区，不同的城市做不同的运营模式。目前在杭州、绍兴、江苏、重庆等等有运营项目，签约有超过300万平米。在过去的两年时间，我们得到了很多奖项。

粤港澳大湾区建设，是中国打造城市群，参与全球竞争的重要空间载体，是“一带一路”的重要支撑点，是构建全面开放新格局的重大举措，是新时期国家重大的战略部署。我们合作的个项目是在2015年12月，在深圳做的一个项目。粤港澳大湾区建设中的深圳机遇—建设国际科技产业创新中心，深圳主要的高新在南山区。启迪协信深圳科技园，在2015年底在深圳拿到项目，目前一期园区开放，整个项目超过80万平。定位于发展新兴制造、信息技术、健康科技等新兴产业区域。研发办公占比70％，商务公寓占比20％，商业配套占比10％。园区投资超130亿元，园区规模逾81万平米，园区产值超300亿元，科技人才约4万人。

园区定位——一核心、三平台、四产业。以科技成果转移转化为核心；构建科技研发、创业孵化、科技金融三大平台；以智能制造、信息互联、生命健康、科技文创四大核心产业为引领，打造科技园区典范。

创业公园定位为衔接大湾区创新前沿，覆盖深莞惠产业腹地的粤港澳大湾区智能制造创新中心，将为园区原发性产业内生性成长提供孵化培育平台，成为园区社区化运营的交流中心，公共服务平台的链接支点。致力于成为深圳东部“创新、创业、创客、创投”四创联动新地标，引领全球创新思潮的独角兽企业孕育地。

创业公园以创新者、孵化器、创业服务机构、创投机构和行业领军企业开放平台为目标群体，配以企业所需八大功能的创新孵化平台，着力打造集“2大核心功能”和“6大重点功能”于一体的创业服务体系，以满足包括早期办公、孵化加速、投融资对接、媒体资讯、培训教育、市场推广、专业咨询等企业全生命周期的成长需求。

两大核心功能：“专业孵化＋创业投融资”。

六大重点功能：“公共技术研发平台＋创新成果展示＋创业交流＋创业媒体＋创业培训＋企业咨询”。

例如园区企业及团队代表：已签约入驻72家优质企业计机构，其中国家千人计划专家项目2家；广创团队、孔雀团队3家；国家千人计划专家高层次人才8人。

未来三年，启迪协信将轻重结合，持续聚焦一二线城市，深耕突破，推动重资产投资稳步发展和轻资产拓展迅速增长。现在已经投资的面积接近1000万了，后来会突破1000万。

以技术对接服务产业升级，成就城市空间价值。以链接清华，服务创新为核心，以空间为基础，以金融为桥梁，打造科技创新服务生态圈。技术对接、政策推动、空间承载、资本催化。

产业发展将聚焦实施“1155”计划。围绕人工智能、下一代信息通信、生命科学、新材料与文化创意产业立足原创技术与知识产权成果转化

集聚一批乃至国际级产业资源IP，推动发展。

园区有形，服务无限；产业有形，创新无限；城市有形，梦想无限。我们有城市合伙人计划、业态合伙人计划、资本合伙人计划、内部合伙人计划。我们希望跟在座的各位企业家一起来发展园区运营商业的平台。为园区运营者赋能，为科技创新者服务；致力于打造全球科技园区运营创新平台。

谢谢大家！

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星河产业集团产业发展中心总经理吴孟轲

尊敬的各位来宾、各位同行、各位领导，简单介绍一下星河产业集团。我们源于深圳，在深圳深耕31年了，是一家民营企业，我们母公司是星河控股集团，从房地产开发到金融投资到商业运营到物业管理，形成了五大集团，星河产业集团是，也是现在成长力、发展最优，代表着未来星河控股集团后面30年发展的非常重要的产业之地。星河产业集团成立三年里，摸索出了在深圳在星河资源支持之下打造的产城融合的模式，这个模式也在向的其他项目复制，为当地经济的发展和社会的发展作出贡献。在这里简单的跟各位汇报一下，在这三年过程当中我们的一些经验。

1、全链条开发。

一个产业的发展到产业的运营，到空间的打造，以及到最后的产业落地实施离不开五个方面：产业研究、产业招商、产业资源、产业投资、产业运营。

产业链条是产业生态构筑的顶层设计，设计是关于产品，包括未来区域的发展方向，以及发展的模式做顶层设计。二是行业研究，我们到底是对标什么样的客户，对标什么样的领域，以及把握这些领域的先进性。三是产品研究，这是房地产最直接的，我们到底为客户提供什么样的产品来满足生产、生活、人才需求。四是模式研究，也就是到底通过什么赚钱的，到底是怎么活下来，并且发展的，这是产业研究做的四个方面。

产业招商是三部分联动，一是产业规划，我们重要的是识别客户的需求，分辨客户需求满足对象，以及需要的资源。二是产业招商，在这个过程当中通过所谓的渠道，包括活动策划、品牌等来面向企业，打动他们，吸引他们，让他们更加稳定的落户到我们的产品里面去。最后一个是配套，在这里更重要的是留住人才，前面留住的是企业的业务。

产业资源：一是服务于项目拓展，房地产公司拿地是首要任务，是最重要的生产资料，这里以拿地为核心，更重要的是强调合作，我们跟有IP的企业合作，有资金的企业合作，有政府资源的企业合作，进行项目拓展，我们要积累这方面的产业资源。二是服务于产业规划，没有产业规划是无源之水，不能是自己瞎猜，不能放在台面上。三是服务于产业要素，我们希望抓住产业中的痛点，有了资源对产业链的带动有作用。

产业投资：三是天使投资，主要对象是种子期企业如：星河领创天下私募基金。二是VC投资。三是PE投资，我们成立了40亿的产业基金，投出去的有12亿左右，以后投资的企业有40多家，我们想通过这样的方式，在我们园区里面发掘一批腾讯，发掘一批华为，既解决了他们的发展问题也解决了后期我们要靠产业招商，靠龙头企业拉动的问题。

产业运营：为我们入驻园区的企业解决后顾之忧的问题，我们要解决的是多元化、复杂化、高频、低规模的情况，所以我们在资源导入方面跟政府有关系，配套方面跟生活生产有关系，在平台方面建设智慧园区，最后还需要一些体系，比如说物业服务、产业运营服务、政务服务等，核心的目标是为了让企业更好的留下来，更好的生存下去，更优的发展下去。这是产业运营最终的目的。

2、产业运营生态圈

我们做了这些事情到底能做成什么样？

全链条产业运营生态圈的四要素：一是促进企业核心能力成长，在主营业务上应该取得发展和成功。二是链接企业非核心业务。三是提升社区精神文明水平。四是要成为区域新名片。

促进企业核心能力成长：载体＋实体、投资＋服务、资源＋内容。

链接企业非核心业务：主要是为了满足企业的需求，空间资源生态从客户的角度营造空间的整合。政府资源生态，提供政府、行业资讯，为企业决策提供依据实现更好成长。战略资源生态，促进战略合作伙伴与入驻中小企业之间的联系、交流、互动。运营商资源生态是整合供应商资源，满足入驻企业的共性高频刚需需求。提升企业满意度，让企业不仅留下来，同时实现共同成长，价值兑现。

提升社区精神文明水平：一是文化设施建设与运营；二是社区建设与运营；三是体育设施建设与运营，提升社区居民的获得感、幸福感、安全感，满足他们对于美好生活的向往。

成为区域新名片：一是运营商价值兑现，成为一个标杆，实现更好的发展，今天我们能站在这里也是希望未来能够跟大家合作，跟政府合作，兑现我们在别的地方把星河的价值进行输出。二是政府政策精准落地，政府需要运营商作为抓手，无论是政府的政策还是服务，园区已经成为政府非常重要的集中导向和枢纽。三是产业极具的新高地，整个城市的发展离不开产业，每一个产业园区都是一个城市非常重要的核心节点，它代表着这个城市发展新的能力，新的方向。所以产业极具新高低的标签非常明显，所以我们会成为区域的新名片。

3、星河实践

星河有地产开发、商业运营、金融投资、产业运营、物业服务五大业务。通过五个板块，形成了协同运营，使得今天我们要做产城融合，产城融投的模式打下了非常良好的基础，所以我们是站在星河集团巨人的肩膀上做这个事情，最重要实现的是“三留园区”，留产业、留人才、留税收。

我们看好京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝经济圈，我们在核心城市、核心位置，已经落地，或者在开发过程当中，目前也正在进一步扩展。深圳星河WORLD，占地62万平米，建筑面积约160万平米，欢迎有机会大家去看一看。我们希望通过这种模式把产城融合的模式带到去。这里除了刚才提到的载体，我们还有自己的能力，产城研究院、产业规划，核心的目标践行深圳智慧，创新中国产城。通过轻资产的输出和前期咨询服务，定制产业发展方向，这是我们已经在做的粤港澳大湾区产业联盟，保证在战略新兴、人工智能、航空航天、文化创意产业里开始深入的研究和横向发展，同时在建筑规划设计上从产学研到总部基地构成了完备的开发体系，并且从公寓、商业、休闲运动、文化艺术做了深刻的研究和服务。我们连续三年是深圳产业办公招商的名，现在入驻园区有14家世界500强，30家上市企业。目前税收超过300亿元，我们希望三年以后产值超过千亿。目前还有产业联合会的平台、协会，为我们产业资源的导入提供渠道打通，包括刚才谈到投资模式，我们跟张江高科合作，跟国中基金、电子科大等高校、资本、资源的合作，形成覆盖全生命周期，完备的产业投资链条。现在投资领域在创客领域超过40家其中15家估值过亿，我们是深圳的创客中心。十大商业服务体系，也为企业提供非常好的运营环境，打造了非常重要的基础。这个过程当中，去年跟中指院合作，获得了10的称号，上了央视，见了总理，因为我们投了一家企业非常的知名，去年的10月份发射了两颗卫星，进了太空。

南京星河WOLRD这个项目是以云计算、物联网、智能制造落地，这个过程当中我们从资源导入、基金投资、运营服务进行了全面的升级，完成了4个项目，按照政府的要求和时间节点，通过产城融合的模式建立了核心能力。最后，希望在未来的发展过程中，希望通过企业的基金，探索出来的行之有效、市场验证的模式和同行、领导、嘉宾一起来共同探索产业地产发展之路。

谢谢各位！

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鑫创科技有限公司总裁陈立洋

陈立洋：尊敬的黄院长，各位来宾、各位朋友，大家上午好！非常感谢中指研究院的邀请，也很荣幸代表鑫苑集团、鑫创科技来参加本次活动，今天来了很多专家学者和的企业家，见到了很多老朋友，他们都在产城运营领域深耕了多年，取得了很大的成就，都是我们学习的榜样。最近两年在国家产业升级和以人为核心的新型城镇化的背景下，我们国家的产城融合事业发展得十分迅猛，产城融合示范区内经济社会发展的水平、生态环境的改善，包括产业和城市的深度融合，体制和机制日趋完善，创新和创业的活力不断被激发，我想这与今天在座各位的努力和付出分不开。

当前经济史上规模的贸易较量正在中美两国之间上演，旧的全球治理体系已经无法应对复杂多变的全球局势。中国目前首要的任务是要建立现代化经济体系，推动经济从高速增长向高质量发展转变，推动质量、效率和动力三大变革。加快建设创新型国家，是建设现代化经济体系的重要支撑。

诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨曾预言，21世纪带领全球经济增长的两大引擎，将是全球科技创新和中国的城镇化。2015年，习主席在时隔37年再次召开的中央城市工作会议上强调，城市工作是一个系统工程，要优化创新创业的生态链，让创新成为城市发展的主动力，不断地释放城市发展的新动能。也就是在这次会议之后，我们开始思考如何能够把引领世界经济发展的两大引擎结合起来。于是我们携手清华五道口等智库平台开展了相关的理论研究，并且进行了具体的实践。

今天给大家分享的主题是科技城市模式的鑫创实践，主要是从我们自身打造科技城市和营造创新创业的生态环境等方面的实践与大家一起探讨。说到科技与城市的关系，我想跟大家分享一下我们的理解。自古以来，创新就在以一种不可逆转、不可抗拒的力量，掀起一场场产业革命和社会变革，推动城市迭代更新，引领着人类文明向前发展。农耕时代，农业技术的发展带来了剩余经济，驱动了社会村落向早期城市形成；中世纪和唐宋元时代，手工业的发展，商业交换更加密集，工商业的繁荣驱动商贸城市的迭变；文艺复兴与明清时期，外向型贸易逐步催生了大都市的出现。两次工业革命以后，工业城市开始兴起，并且蓬勃发展，第三次工业革命以来，创新型的城市开始迅速崛起，如今以人工智能、大数据、云计算、物联网、产业互联网等创新应用的第四次工业革命正蓬勃兴起。以科技创新驱动城市迭代升级的时代已经来临，所以说，归根到底创新才是驱动城市迭变的主要动力。

刚才有专家讲也到了，现实是我们国家的科技创新能力与经济发展的水平还很不相称，与经济建设的主战场和人民对于美好生活的需求还不适应，这是在政治局学习的时候，习总书记讲的。很多城市科技创新和经济发展还是两张皮，从基础研究到产业化到带动城市发展中间还有很多环节，很多过程是被割裂的。为了更好的实现科技与城市的智慧融合，我们确立了科技城市（IOD）的发展模式，即以构建国际创新型产业生态为引领，以吸引高端的科技人才为切入点，立足城市转型升级的内在需求，打造产业协同的全球平台，精准谋划城市发展的路径，引领城市经济实现高质量发展。我们坚定不移地将自己定位为城市运营商的角色，包括科技运营商、产业运营商和地产运营商。在此基础上，我们着力构建良好的创新创业生态，不断培育出满足经济高质量发展需求的市场主体。

在实践中，我们高度关注国际国内两个市场、两类资源，构建了从海外创新中心到国内的加速器到国内科技城市载体的全链条的创新孵化体系，全面融入全球的创新网络，加快聚合国际优质资本和高端的创新要素，在国内载体空间加速、落地和成长，推动国际的先进技术在中国实现产业化和价值增值，促进双方的合作共赢。几年以来，我们先后与IBM、腾讯、德勤、安永、牛津大学、剑桥大学、都柏林大学、中咨公司等全球知名企业、高校、科研和金融机构等开展合作，共建联合实验室、大学、咨询顾问、国际金融和全球孵化五大创新平台，并在英国、爱尔兰、美国、以色列、日本等全球创新高地设立了海外创新中心。目前我们公司的科技城市产品主要布局在京津冀、粤港澳大湾区、长江经济带、成渝城市群、中原城市群等区域的核心城市，事业版图遍布北京、上海、广东、浙江、山东、湖北、河南等地。

凭借在产城运营领域的长期探索与实践，鑫创先后获得“中国特色小镇运营商10强”、“中国科技小镇10强”、“中国产业园区运营商”等多个奖项，是国际科技园协会（IASP）、牛津大学创新中心（OUI）正式会员，是中国国际贸易学会副会长单位。这些荣誉，体现出我们在深耕产业生态培育、推动科技与城市智慧融合发展的过程中，正逐步得到业界的认可。

鑫创在郑州投资建设的中原创客小镇，是郑州市首批市级特色小镇培育对象，荣获中国标杆特色小镇十强，已引入IBM、Oracle、MITFablab、小米、优客工场等世界500强、独角兽和大学创新平台，聚焦人工智能、信息技术、3D打印等前沿科技。目前，创客小镇已初步构建了特色鲜明、技术领先、配套完善的生态系统，致力于打造成为中原地区创新创业的新样板、郑州经济发展的新引擎。

去年下半年开工建设的大连鑫创国际健康科技小镇，目前1万平米的小镇会客厅已经对外开放，未来将携手爱尔兰高威大学、日医、大连医科大学等高端资源，以健康科技应用、高端健康服务及健康产品制造为主导产业，重点搭建围绕高校的产学研平台，导入国内外健康科技行业知名龙头企业，打造大连智慧健康产业的新引擎，致力于成为东北亚地区的健康科技领域的标杆。

武汉、成都、湖州、佛山等项目也都正在按计划推进当中。

习主席强调“科技是国之利器，国家赖之以强，企业赖之以赢，人民生活赖之以好。中国要强，中国人民生活要好，必须要有强大科技”。科技的发展离不开城市作为载体，城市是科技创新的聚集地和重要的应用场景。同时，科技为城市发展注入创新基因和发展动能，两者之间互为所需、互相促进。

未来，鑫创科技愿意与在座的各位学者和企业家们一道，以科技赋能城市发展，以创新助力产业升级，共同构筑科技城市的生态系统，推动城市和产业的智慧融合。

最后祝各位来宾身体健康、工作顺利。谢谢大家！

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荣盛产业新城招商中心总经理信振兴

信振兴：荣盛发展自成立之日起秉承服务社会、报效国家的宗旨，2007年成为河北省IPO上市房地产企业，2016年启动“3＋X”转型升级新战略。承接上市母公司战略，荣盛产业新城2015年12月正式成立，当前布局14座产业新城，每一步都走得非常踏实，已建立多个的产业新城项目：

兴隆产业新城项目从当地实际情况出发，依据区域规划的特点进行定制化招商。已形成新能源汽车、高端装备制造、新材料、食品加工等主导产业，引入河北安旭专用汽车有限公司、北京思泰嘉业新能源汽车部件有限公司、三只松鼠与百草味北方生产基地项目、北京航云机械制造有限公司、北京久恒齿轮制造有限公司、北京航云机械制造有限公司，以及韩企张家港爱科思汽车配件有限公司等，将兴隆从制造型向科技创新、特征鲜明、综合协同性强的综合性产城项目转型。

蔚县产业新城项目招商工作成功之处在于前期进行了充分的调研，招商方向与当地需求高度匹配。去年，荣盛蔚县产业新城紧抓京津冀协同发展机遇，强力引进一批适合当地发展的优质项目，包括荣盛科技园、红螺食品生产基地项目、益海嘉里万吨谷子加工项目、北京 食品项目、非晶带材合金材料生产基地项目、兴远专用车制造基地项目、源通鸿盛调峰热源站项目、河北蔚州能源综合开发项目等，一系列的招商动作有效夯实了区域的产业基础，形成特色鲜明的产业格局，通过产城一体化的发展战略为地方政府及合作伙伴创造出良好发展态势。

在荣盛产业新城的招商运作中，最核心的就是因地制宜，入驻企业与区域发展需求相匹配才能平稳落地并持续良好发展。