中国指数研究院 CREIS中指数据

中国指数研究院:智能 绿色 科技住房是未来主流

2019年05月15日17:24 来源:东方财富网
[提要] 展望2019年中国房地产市场趋势,中国指数研究院分析指出:在房地产市场保持稳定运行的前提下,各项调控政策仍将以稳为主,同时也将强调因城施策、理性施策和结构优化。
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展望2019年中国房地产市场趋势,中国指数研究院分析指出:在房地产市场保持稳定运行的前提下,各项调控政策仍将以稳为主,同时也将强调因城施策、理性施策和结构优化;供应端将继续围绕增加短期供应量、调整住房及土地供应结构、提高保障性住房融资服务力度,推进中长期住房制度改革进行政策构建,继续保障“有效供给”;且中长期逐步向综合施策转变,形成包括金融、土地、住房保障、市场管理等在内的政策工具。

市场趋势

规模回落价格稳定

中国指数研究院对今年房地产市场提出4个假设:宏观经济平稳发展;城镇化稳步推进;货币政策稳健,但房地产行业信贷融资仍定向收紧;继续因城施策,坚定调控目标不放松,楼市环境继续严控。并提出,若满足这些假设条件、不发生超预期事件前提下,今年全国房地产市场将呈现“市场规模高位回落,价格稳字当头,新开工、投资中低速增长”的特点。

其进一步分析称,2019年全国房地产市场整体运行承压:在需求端,调控政策进一步稳固预期,商品房销售面积将高位回落,但得益于城镇化支撑,全年降幅有限,预计在5.0%-7.0%之间;其中一线销售面积稳中小幅回升的概率较大,二线城市分化显著,行情对冲后整体销售规模或有小幅调整,三四线市场需求支撑基础相对薄弱,销售面积下行压力较大。

在供应端,一方面,受限于销售规模的下行调整,房企开工积极性将明显减退,同时销售回款降速也将制约房企投资热情;另一方面,近两年形成的高规模土储将对新开工形成有力支撑,保障新开工规模继续增长,也会为投资额增长奠定基础。其预计今年新开工的增幅维持在4.6%-6.6%之间,投资增速在3.7%-5.7%左右,均保持中低速增长。而价格方面,商品房价格将稳字当头,不排除微幅下跌的可能,降幅将控制在2.5%以内。

周期展望

时间延长波动趋缓

当前,在房地产市场逐步回归冷静的过程中,内在周期规律对市场走势影响将更明显。2009年至2015年2月,我国房地产市场经历两轮完整的市场小周期,平均时长均在三年左右,但在共性之中,两轮小周期每一发展阶段的市场及走势又表现出明显差异。哪种因素导致这种情形的发生?其影响市场走势的路径又如何?

中国指数研究院结果显示,房地产市场深受货币环境、信贷政策、行政调控、市场供求等多方面影响。过去两轮周期中,外界政策干预房地产市场运行的主动性较强,同时,当市场供求关系过度失衡,将明显延缓其他刺激或收紧政策效用的显现。

而2015年起步的本轮周期,相对于全国“一刀切”的统一调控,根据当地市场实际情况因城施策的导向更加凸显,这也推动各线城市市场的周期轮动。另外,不同于以往周期中“控热”及“救市”间的快速切换,无论就全国还是各线城市而言,本轮周期的限制性行政调控力度均达到史上最严,且供需两端的创新性调控政策频出。

且基于2019年下半年市场触底的判断,本轮周期运行时长将达4年半,较前两轮周期时长大幅延长,同时,受上行期周期轮动影响,本轮周期波动幅度已现明显放缓,预计受下行期政策调控趋稳影响,市场将在底部持续震荡,下行波动幅度将更趋于平缓。

企业策略

升级产品线创新营销渠道

据悉,近年来,部分先行启动发展的区域和城市当前政策从紧、入市门槛提升、居民总体需求和购买力明显透支。

据中国指数研究院介绍,在供给结构调整、优化的新趋势下,租赁住房、共有产权住房将成为重点一二线城市房地产市场的重要构成部分,未来这些城市房地产刚需产品供给将会提升。在此情形下,未来能够满足居民自住需求、具有高性价比及强产品力的刚需和改善类产品仍为市场主流。

对于开发企业来说,无论是借助科技从硬件方面升级产品线,还是加大产品软性服务,均将成为一种常态。此外,智能、绿色和科技类住宅产品符合时代发展趋势和居住理念,逐渐成为住宅产品升级的主要趋势。

同时,随着房地产行业集中度不断提升,企业除了依托市场布局和产品特点保持规模增长外,整合各类资源、通过灵活的营销策略也是重要因素。特别是在行业政策效应持续发酵、市场预期渐趋低迷时,企业更应紧跟不同城市政策和市场变化节点,随行就市调整推盘与价格策略,积极扩大市场份额。与此同时,互联网和新媒体等多元化的营销渠道也有助于企业提升营销效能。

总之,对于多数企业而言,未来仍需准确把握市场周期走势,做对投资、做精产品、做好营销,不断培育内在增长动能,提升企业运营能力,以多变的发展策略应对行业变局。

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