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房地产税如何落地 会对房价产生什么影响

2019年04月17日16:20 来源:房天下产业网
[提要] 房地产税立法的争议焦点,在于个人持有住房的房产税的征收。目前,立法的法理基础、制度基础和技术基础都在逐渐厘清,但由于房地产税涉及广大群众的切身利益,其立法论证过程,还应对公众更加透明,从而得到纳税人的理解和认同。
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房地产税立法的争议焦点,在于个人持有住房的房产税的征收。目前,立法的法理基础、制度基础和技术基础都在逐渐厘清,但由于房地产税涉及广大群众的切身利益,其立法论证过程,还应对公众更加透明,从而得到纳税人的理解和认同。

尽管在近年来很少提及房地产税改革的目的,但从更早些时候的表述来看,正确引导住房消费,调节房地产市场,是政府推动房地产税改革的重要目的。

随着政府工作报告连续两年提到推进房地产税立法,房地产税的关注度持续提升。在博鳌亚洲论坛2019年年会上,中国人民大学副校长、金融研究所所长吴晓求,中国财政科学研究院原院长、华夏新供给经济学研究院院长贾康等权威专家关于房地产税的激烈讨论,再度引起各方热议。

业内人士表示,房地产税立法的争议焦点,在于个人持有住房的房产税的征收。目前,立法的法理基础、制度基础和技术基础都在逐渐厘清,但由于房地产税涉及广大群众的切身利益,其立法论证过程,还应对公众更加透明,从而得到纳税人的理解和认同。

此外,房地产税作为地方税种,如何赋予地方更大的自主权力?如何估算全国住房保有量?都是需要解决的问题。

土地转让支出首次超过收入

2010年,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出,发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

2011年,上海和重庆开始推动开展对部分个人住房征收房产税的试点,在其相关文件的目的说明中,也都主要提到了“调节收入分配”和“引导个人住房消费”。

不过,近年来,随着我国财税体制改革的推进和地方财政压力的加大,房地产税作为地方政府重要税收收入来源的作用,开始受到国内的关注。

民生证券在今年2月的一份研报中指出,从当前我国中央、地方政府的财权事权不匹配的背景来看,进一步的财税改革大概率将要继续推进。在此背景下,对于如何重构地方财政的主体税种,社会上有较多的意见。而考虑到近年来体量增长最快的、关注度最高的房地产行业,立法全面开征房地产税的声音便逐渐出现。

另一方面,中国人民大学经济学院院长刘守英曾在接受记者专访时表示,以土地招拍挂制度和土地抵押融资,将土地资本化,为城市建设提供资金的“以地谋发展模式”已经走到尽头。

数据也显示,土地财政模式已经迎来拐点。

根据财政部发布的数据,2018年,全国土地使用权出让收入65096亿元,同比增长25%,而土地出让收入相关支出则达到69941亿元,同比增长34.2%。这是我国第一次出现土地转让相关支出超过收入的情形。

在这一背景下,以房地产税缓解土地财政难题,是房地产税的任务之一。

重要问题需要论证

关于房地产税,一个备受关注的问题是,开征针对个人的房产税,需要的前提条件是什么?这决定了房产税来临的时间表。

理论上,房地产税被认为应该是一个完整的税收体系,其征收对象包括“房产”和“地产”,且涵盖房地产的“交易”和“持有”等环节。

在我国,涉及房地产的税种有10项,包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税、增值税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税,其中前5项是不动产领域特有的税种。

从1986年9月国务院正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》起,以房产为征税对象,房产产权所有人负责缴纳的房产税就一直在我国征收。但该条例同时规定,个人非营业用的房产免征房产税。

业内人士表示,根据中国首份《中国家庭金融调查报告》,中国自有住房拥有率超过85%,这意味着房地产税中,持有房产环节的房产税一旦对个人开征,会关系到全国大部分家庭的切身利益。因此,必须对房地产税立法开展严格的立法论证,一是要论证房地产税的合法性和合理性,二是要对房地产税到底能不能抑制房价过度上涨进行论证。

今年全国两会期间的记者会上,全国人大财经委负责人表示,房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草,目前,相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作,待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。

而在制度和技术层面的基础搭建上,房地产税,迫切需要从制度根源——主要包括产权制度、财产登记制度、立法机制等,以及从技术层面——税务和财务精算技术、财产评估方法等入手,从系统论的框架内进行架构。

具体来看,分析人士指出,包括开展全国住房普查、建立全国统一的不动产登记、修订《税收征管法》、统一界定房屋性质、发展批量房价评估体系等多个前置工作需要完成。

其中,2018年6月,自然资源部宣布全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,这标志着“增量”不动产登记已经实现。

而针对存量住房的住房普查,21世纪经济报道注意到,在2013年,国家统计局高层曾表示,住房普查将来可能与人口普查相结合。而第七次全国人口普查将于2020年进行。

免税面积应因地制宜

另一个广受关注的问题是,一旦房产税确实对个人开征,将会如何确定税基和税率?

在税基问题上,国际上,房产税开征的税基有依据租金收入的和依据房屋评估价两种。2017年12月,时任财政部长肖捷撰文指出,要按照立法先行、充分授权、分步推进的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税负,逐步建立完善的现代房地产税制度。

在税率问题上,多位受访人士均表示,作为地方税种,房产税的税率设置将会赋予地方更大的权力。

今年全国两会期间,全国人大财经委副主任尹中卿向21世纪经济报道记者表示,房地产税肯定要设定最低居住面积免除额。尹中卿主张对居民住宅免税面积应该宽松一点,不要像个税一样频繁提标准,一开始宁可把标准定得高一点。比如,如果平均住房面积30平方米,可以确定人均40平方米、50平方米甚至60平方米作为免税面积,“按照‘房住不炒’的原则,自住的可以尽量不交、少交,这样税种才容易推出”。

结语:房地产税对房价影响大不大

相信有很多人都比较关心会不会降低房价,短期时间来看,房地产税的推出,对房价应该是会有一些影响的。这一新政策的出台,对于很多“炒房客”和名下拥有很多套房子的人来说都有挺厉害的震慑作用。但是从比较长远的角度来考虑,房地产税对于房价的影响只会体现在表面,对于一些投机炒房的人具有一定的遏制效果。不过相比来说,货币环境、人口流入流出的规模和土地供给制度,在这其中起到的作用更大。

房地产税从预热到正式推出,中间还需要很长的一段时间,在这段时间里预计会对房价起到一定的影响,不过这种影响应该会随着房地产税的推出而逐渐减弱。其实,很多海外国家都有房地产税,但是他们的房价并没有因此而有很大幅度的变动。

房地产税是很抢手的,它可以为地方增加一个稳定的税源,但是如果这个城市的经济和人口方面,发展的都不是很令人满意的话,那突然开始征收房地产税,不仅征不到多少税,还会使这个城市的房地产市场出现不少麻烦。在未来,预计会有很多城市都会面临财政下滑的危机,肯定都想开征房地产税,但是这些城市首先需要具有征税的实力。

所以,未来会不会征税,能不能征到税,都是对于一个城市发展水平的考验。相关部门的负责人表示,未来房地产税不会在所有城市统一实行。

综上所述,房地产税对于房价是会造成一定的影响的,但是并不是长久的、不可逆的影响。想要被纳入征税范围的城市,首先需要具备足够的实力,千万不要小看了房地产税。

本文根据北青报、舒莫财经综合整理。

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