2019年3月19日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中指研究院承办的2019中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十六届中国房地产百强企业家论坛在北京召开。各位到访来宾进行了一场关于《新形势下，百强企业如何保持稳中求进实现健康发展？》的对话研讨，以下是全部内容：

黄秀青：我们这场论坛的主题是“新形势下，百强企业如何保持稳中求进，实现健康发展？”我们的百强房企不能只是规模大，而且还要高质量发展，所以，稳中求进就成了一个关键问题所在，企业不能只顾规模化发展，还要思考如何稳中求、保持健康发展。首先，有请袁总为我们简单介绍一下鸿坤地产的稳和进，布局构架以及未来几年的规划。因为袁总之前履职中海、龙湖，2018年加入鸿坤，是响当当的江湖老兵，拥有丰富的地产运营经验。   

袁春：地产行业风云变幻，企业的战略更是从去年的高周转，追求规模，到现在的求“稳”，在不断的调整，来迎合行业的周期性变化。例如，企业在发展快的时候肯定要考虑周转的安全性问题，关注自身的负债率问题。其实，地产同很多行业都是一致的，“稳”字是位的，它代表企业的健康度，对于周期性比较强的中国地产更显得尤为重要。

鸿坤作为一个合伙人企业，整体来看发展速度并不是特别快，周转的急迫性也不是特别强，展现出了“稳”的特点。鸿坤坚持“都市圈+生态圈”的战略，选择长三角、大湾区等经济总量大，有经济活力的区域，围绕地产和产业为核心，实现了从“资本+地产”到“资本+文旅+产业+地产”的快速发展。在巨大的行业空间里，鸿坤很早就围绕地产做一些布局，包括资金金服、财富、产业园投资等。同时，鸿坤将地产积累的利润，更多的放到持有型的物业里面，来抵抗周期风险，更好的保证企业资产的安全。除此之外，鸿坤通过地产现金流的周转来保证持有物业的规模不断扩大，从而形成良性循环。总的来说，鸿坤很早就已经开始做稳中求进这件事了。对于企业来说，更重要的是聚焦做什么，选择不做什么，只要坚持住了这一点，周期性的风险就可以有效的避免，实现更稳得发展。   

黄秀青：人家都说袁绍总统在下一盘大棋，刚才提到生态圈、都市圈，针对京津冀、长三角、珠三角的价值洼地，相信这两年在袁总的带领一下一定会迅速腾飞。谢谢袁总的分享。

接下来有请金茂，金茂这两年在李总带领下，去年销售额迅速冲破千亿，将近1300亿，在品牌塑造上亮丽发声。

李峰：近几年，金茂保持比较快的发展速度，但公司总体按照既定的战略规划稳扎稳打地去开展各业务，主要体现在以下三点：

，执行集团提出的“科学至上”的理念，以科学技术驱动公司发展，并坚持城市运营的战略。2019年也是中国金茂的“城市运营年”，从一级土地开发到二级销售，乃至后期的商业、酒店等持有物业的运营，公司持续保证盈利性，抗周期和抗风险能力很强。从发布的2018年业绩看出，经营性的收入在整体收入中占到相当的比例。

第二，选择性进入城市，金茂布局主要在一线和重点二线城市，截止去年年底已进入40个左右城市，这些城市主要是一线和重点二线支撑面较好的城市，这些城市具有较高经济活跃度，客户也具有较强购买力，金茂可以吸引这些城市的高净值人群。

第三，继续打造匠心产品，以绿色健康和智慧科技为核心，金茂已经获得140个绿色标识，为全行业内获得标识的企业。金茂有三个产品线：金茂府、金茂悦、金茂墅，其中去年发布金茂府2.0产品系列，将会呼吸的房子升级为会思考的房子，并且取得了优异的业绩，很多单项目年度销售额都超过40亿，还有年度超过70亿的项目，这样品质好的产品保证公司在快速行进的过程中获得较高的产值和盈利。

2019年金茂将继续做好城市运营的引领，做好优质城市深耕、打造优质的产品线，比较期待金茂悦这条产品线的升级。

黄秀青：的确，金茂悦、金茂墅、金茂府在稳中求快方面，李总打了一手好牌。接下来有请一位对话的女嘉宾甘总，中南置地也是以高周转见长，那她的稳和快在哪儿？

甘玫：中南置地近五年进入快周转的跑道中，去年迈入1500亿大门，其中战略的文化传导是关键。

中南置地非常重视战略，也非常重视关于企业的团队建设。战略不仅是集团的战略，每个战区的战略也必须要清楚。比如在某些区域中南置地是面状的全局战略，某些区域是点状的局部战略。战略决定方向，组织体系决定执行能力。子公司体制就是要求集团如何去赋能各战区，将产品做得更好，让团队更了解客户。

战略是决胜千里的关键，中南置地始终坚持主航道销售物业的主流城市布局、服务主流客户，辅航道商业、酒店、文旅等领域的持续发展，既打开了全新的发展边界，又进化出了强大的内生力量。这就需要建立健全现代企业制度，并优化组织结构，加强企业文化建设。

为实现真正意义上的规模优势，除了市场资源上的硬实力规模扩大，兼具软实力上的企业文化建设同样重要，一方面形成“统而不死，活而不乱”的组织体系，有效支撑了多元化产业的协同发展；另一方面，建立有效的激励和约束机制，不断优化公司人才结构，以人员素质的提高提升公司竞争力。在诡谲都变的经济与行业周期：“变化是不变的，因为你面对的永远都会是变化”；“管理是管理不确定性，就是把不确定的变成确定”。

未来，中南置地将在组织和团队建设方面、在赋能方面会做得更好，都能够更稳更快的去应对。

黄秀青：谢谢甘总！接下来一位是对外信托的赵照先生。他如何在金融政策和环境的严峻下做到金融资金的稳和求效益方面的进？因为我们知道对外信托在这两年为客户创造了信托超过200个亿，资产管理规模达到4000多亿，也非常可观。有请赵总为我们分享一下他的稳和进之道。

赵照：房地产百强发布会上每年都有很多金融机构参与，说明中国房地产经济体量在整个国民经济中的重要地位。外贸信托从规模上来讲，不是这个领域里的，但是一定是最认真的。

恭贺大家进入中国房地产百强，光进入百强是远远不够的，排名靠后的企业，可能会更加不容易地获取更多的金融资源，不能以更低的成本去获取资金，从而在市场竞争中不占优势。光做大规模是不够的，很多企业在品质和社会责任感上有了很大的提升。行稳致远，一定要在规模、效益、品质上有所平衡，有一定的价值感、社会责任感，希望在这条道路上，外贸信托能和有致于成为百年企业的同行一起携手前进。

外贸信托在2019年坚持战略客户和优质资产“双优”的经营理念，2019年的目标是希望能够再增加几个战略级客户，选择好产品、选择好区域、选择好主体的情况下，我们为房地产企业的服务规模在2018年的基础上到今年年底再翻一番。

黄秀青：谢谢赵总！接下来有请张总，奥山还是比较低调，奥山不光做地产，也做商业，我们了解到这两年在文旅、冰雪方面也有所发展。这个领域还是比较陌生的，请张总为我们分享一下他的稳和进。

张岩：首先感谢黄院长每年给我们提供这么好的交流机会，也有其他的企业，每年总能给我们这个平台在这上面聊聊，对我们特别有启发。

这个标题是对话“新形势下的稳中求进百强企业的发展”，每一年都讲“这一年是最差的一年”，其实最差的一年也是的一年，中国房地产行业不管是盈利性还是发展性，是在中国很难有其他行业能突破的一个行业。这其实源于企业的信心，中国是一个发展不是特别平衡的国家，尤其是房地产的发展，中国有660个城市，发展极为不均衡，包括房地产市场，有的城市非常好，有的城市非常差，有的城市预判未来会非常好，总体都是上升的阶段。在新形势下，只要有决心，一定能做好，660个城市不可能每个城市都差，如果每个城市都差，可能是这个集团战略眼光、投资有问题。我还不是特别同意我们必须要破千亿、破两千亿或者破三千亿才有一席之地，因为中国确实是地大物博，光房地产公司注册的就有10万家，做大的企业可能会赚到一个很大的数额，但我相信660个城市只要你有核心竞争力，有核心的产品，有长于、优于其他公司，并且有企业发展的决心，我觉得都能成功。

新的形势下，奥山集团也是一样，他是一个植根于武汉发展的一个阶段。我从业的那些企业都是一样，好比融创，原来是根治与天津，迅速变成的品牌。服务的龙桥也是一样，先强福建福州，再布局；龙湖也是一样，先强重庆，大家都是一样。一样的路就看在路上谁的决心更大一点，谁的核心竞争力更高一点，只要企业有决心，每一年都是发展的一年。

奥山的核心竞争力在于我们对于商业地产和别的企业不敢拿的产业地产，和住宅高端地产都有兴致，很扎实的做到湖北省武汉地区的，现在布局，像成都、重庆、长三角等等。每个企业，包括企业都是在当地口碑的。我相信有决心走出，在这个形势下也能够更好。这个形势对我们中型企业反而更好，在最火爆的前一两年，大型的企业，比如像万科、碧桂园、恒大，土地市场上给中小型企业的空间并不是很大，因为他的资力、财力和出价能力更高，但是今年或者去年下半年开始，的前四五强企业已经求有质量的发展，不再盲目的追求规模，所以给一些中型企业留下了土地市场竞争的机会，所以对于中型企业来讲，新形势下更有发展。

黄秀青：谢谢张总！接下来有请上海建工的宋总，跟我们分享一下他的稳和进以及情怀。

宋丽明：大家好！非常高兴参加“第十六届中国房地产百强企业家论坛”。作为一家国有企业，每一次参加这样的活动我们都觉得非常有收获，今天的收获是听了两个故事，一个是小镇故事，一个是仁恒故事，对于一家国有企业来讲，每一次参加这样的盛会我们都会感觉到巨大的差距。但是今天的议题恰恰是对我们国有企业来讲也是非常有机会的一个主题。就在不久之前，我们上海建工房产也是走过了20年的，在20年来，我们经历了市场的疯狂，也度过了最难熬的时间，包括国有企业也是如此，因为大家都在整个市场的大环境当中。但是每一次的市场调整最后都给了我们国有企业巨大的机会。这20年来，我们抓住市场调整，充分发挥了国有企业的优势，所以我们这几年也在逐渐的成长，壮大。

回顾这20年的历程，如何在下一步稳中求进，健康的发展？我认为我们建工房产过往的20年就很好的做到了四个坚持。个坚持是，作为一家国有的企业，我们是紧紧依托上海建工集团的整体优势。上海建工最出名的是施工板块，如果去上海，相信很多人都去过上海所有标志性的地标建筑，无论是高楼还是黄埔江上所有的跨江大桥，包括我们乘坐的地铁，绝大部分都是建工承建的。建工几十年的发展过程中，我们今天已经走向，来之前看了一下，目前上海建工集团除了西藏，还有宝岛台湾没有项目，其他都有项目。所以我们在这方面有得天独厚的优势和条件，我们走向的过程中，基本上是依托集团好中选优，包括最近也在看一线的城市包括上海本身拿地很困难，三线和四线听了刚才很多嘉宾的讲解，可能都不是我们主攻的市场，所以我们下一阶段会在二线城市圈当中好中选优进行选择。

第二个坚持是我们坚持对产品的研发，最近五年来，我们加大了对绿色、科技、生态、智能住宅的研发。有一个词刚才大家也提到了，就是会呼吸，会思考。这几年我们在南京，在苏州，在徐州，在南昌，先后推出了我们的高端产品，这些产品推出之后确实受到了市场的热捧，这也证明我们对产品的坚持研发是一个正确的方向。

第三个坚持也是充分发挥国有企业的特点，我们紧跟着包括对中央政策的研判，先后参与了很多大区的建设，包括旧城的改善，包括前面说到的特色小镇的建设，这个也是我们国有企业的优势，这方面这几年我们的进步和成长都非常迅猛。

第四个坚持，我们也坚持向今天在座的各位同行不断的对标和学习，这五年当中直接和行业的头牌企业都有非常直接的合作，这个过程中间，不仅这些项目最后都获得了成功，更为重要的是，改变了我们国有企业固有的管理方式和发展方式，共同开发的过程中我们的成长进步也非常大。

所以我觉得展望房产的下半场，建工房产作为一个标准的国有企业，我们仍然做好以上的四个坚持，当然也非常希望能够跟今天在座这么多的同行有更多的合作机会。感谢分享！

黄秀青：谢谢宋总分享！接下来请金科的姚总为我们分享一下他的稳和进。

姚科：谢谢黄总！不论是咱们的国企也好，私企也好，不论在任何形势下，稳中求进是我们企业要基业常青的基准动力。企业就如同豹子，豹子跑得很快，有敏锐的眼光，有矫健的身姿，但是它身后还有一条保持平衡的尾巴。

我们企业也是一样，在快速发展的同时也需要保持稳健和平衡。结合面临的挑战和机遇，金科将坚持“四位一体协同发展”“四大经营准则”“五大投资策略”，来确保企业的稳健发展。

一是坚持“四位一体协同发展”。在经济下行，特别是在中美贸易不确定性的情况下，房地产企业的转型很重要，实际上我们认为升级比转型更重要。如何升级？我们的判断是，只有在相关多元化的情况下，才能做到企业的转型。所以金科全力推进民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等多元化产业结构和业务格局。

首先将继续强化提升民生地产开发能力。秉持“美好生活服务商”的战略定位，专业专注，把地产主业做精做透，坚持聚焦城市群深耕战略布局，程度分享行业与区域发展红利，力争在所进入区域的市场具有较高的品牌影响力、良好的社会形象、较高的市场占有率和领先的运营管理水平。在产品方面，金科在产品线与产品标准化的基础上，形成琼华、博翠、集美三条产品线，全方位为客户创造更人性化的居住体验。

其次是加速科技产业投资运营发展。金科在2018年成立了产业集团，目前已进入北京、重庆、山西、湖南等省市，落地科技产业园区。围绕政府与企业需求，积极探索新模式，完善产业开发运营价值链，重点提升产业投资、产业规划、招商运营等核心能力。

再次是加快社区综合服务做大做强。加快科技服务建设，由传统物业服务商向新型生活服务商转型升级。金科在布局快速发展的同时，持续对科技智慧生活服务进行不断的探索与升级，全力为客户提供更加高效、优质、省心和喜悦的服务。

最后也将实现文化旅游康养顺利起步。通过正确解读中国城市化发展、人口结构、社会消费等现状，探索并形成具备金科特色的文旅康养模式，定制金科特有的文化旅游康养产品。金科已在上海成立了康养集团，引进国外的大IP来承载未来美好生活的呈现。

2018年金科进入千亿俱乐部，业绩的快速增长，也得益于从过往的“侧重于内生式增长”向“内生式增长与外延式增长并重”的发展方式转变，构建美好共同体的开放式的、和所有同盟友好合作的局面。

二是坚持内部管控的“四大经营准则”。“四大经营准则”，即“团队职业化、管理专业化、经营规范化、竞争市场化”。

是团队的职业化，人才是金科资源，在人才政策上大胆改革和优化，做到“精心选才、全心用才、专心育才、真心留才”，打造一个强大、专业、责任、担当的职业经理人团队；

第二是管理的专业化，通过建立科学的管理体系，高效的流程管理、合理的授权管理、严谨的制度管理、有序的分级管理，将员工能力与组织发展有机整合；

第三是坚持经营的规范化，始终把依法经营、诚信经营作为企业的生命线，合法合规规范经营，把企业信誉、产品品质、服务质量摆在重要位置；

第四是坚持竞争市场化，尊重市场这只无形手对经营发展的根本性影响，尊重市场周期、遵循市场准则、用好市场活力，不断激发企业的创造力和竞争力，确保立于不败之地。

三是坚持“五大投资策略”。一是保持战略定力，聚焦城市深耕。中国的城市有660个，做到全覆盖是很难的，我们应保持战略定力，做好核心城市的战略深耕。二是创新战术动作，对上下游业态进行延伸；三是对指标进行动态优化管理，确保安全的边界；四是对区域的核心管控做到有保有收，但是要聚焦项目本身，重视项目的管控；五是对管理好运营优的项目，有侧重地进行资源分配。只要坚持投资策略不动摇，公司一定能穿透周期、稳中有进。

黄秀青：姚总分享的非常充分，这场对话还有一点时间，再给各位老总出一个小难题。2018年底，我们做好了最坏的预期，相信2019年会做好最充分的准备，所以应该会更好，2019年各位的小目标是什么？请各位老总一到两句话介绍一下，或者2019年最想干成的一件事儿。

袁春：实事求是的说，没有想过这个问题，过往很多时候做地产每年开始都会有很多事儿，仔细想一下，过往想做的一件事儿就是完成指标。这是地产人最累的地方，每年到12月31号终于忙完了，从1月1号指标又开始了。地产人为什么那么疲惫，总是在不停地奔跑，我们企业内部也组织研讨过，作为企业管理者来说最应该做好的一件事情是持续提高客户满意度，这个客户不是过往说的外部客户，也包括内部客户，也就是员工和股东。能够持续的把这三个客户的满意度做到相互平衡，不断地提高的话，这个企业一定是健康的，而且能够持续发展的企业，这也是未来我想做的，因为确实太累了。

李峰：2019年对我来说特别想把我们企业的产品线打造一下，除开金茂府系列的产品线，因为那个产品线是针对高净值人群的。现在我们有很好的几个客户洞察，从去年到今年慢慢成型了，希望今年如果放在产品线上能够非常惊艳，包括跨行业的很多洞察，特别是针对儿童教育类、健康成长类，年轻人的社交和年轻人自己的健康方式，跨行业很多业态都比我们做得好，包括他们的运营模式、仪式感，他们在大区、小区，甚至客户的召集方式都不一样，这是我今年特别想干的事儿，大家可以看一看金茂岳怎么做。

甘玫：跟大家分享两句话：

，变化是不变的。其实你面对的永远都会是变化。

第二，我们的董事长陈凯说，“管理是管理不确定性”，就是把不确定的变成确定。今年希望我们在变化的过程中，能够将不确定性变得更确定一些，所以我们在组织和团队建设方面、在赋能方面会做得更好，能够应对更稳更快。

赵照：很多房企从2018年底到今年年初有一些感触，突然感觉有一些金融机构会抢这些优质项目。金融机构看来有一些优质的主体，优质的项目在市场上周期了追捧。外贸信托在2019年坚持战略客户和优质资产“双优”的经营理念，2019年的小目标是我们是希望能够再增加两到三个战略级客户，在此基础上，总体的市场环境一定不会比2018年差，特别是选择好产品、选择好区域、选择好主体的情况下，我们为房企的服务规模在2018年的基础上到今年年底再翻一番。

张岩：我们企业2019年的目标比其他人说的实一点，今年7月份要把总部搬到上海去，后面就是要把一个地方性龙头企业迅速布局为一个性的品牌房企。另外，我们也新成立了9个，甚至要成立更多的区域公司，迅速把化的布局落实清楚。另外，我们也在排着上市，争取在今年年内在香港上市成功。这是我们的愿望。

宋丽明：分享三句话：

，作为一家国有企业，希望今年能够跟更多的的房企加大合作。

第二，希望能够跟在座的这么的区域总以后有更多的机会进行交流，因为我本人也是分管建工化市场的开拓。

第三，代表在座的每一位，希望同时也相信2019年的市场会更好。

姚科：对金科来说所有的梦想、所有的目标都是围绕着客户，客户的困难是什么？习主席也说了，人民对美好生活的需求已经发生了变化，是不充分不均衡造成的，按照马斯洛的想法，基本的住的避风遮雨的功能已经满足了，但是精神层面的更高层面的追求，金科的“四位一体”的协同发展战略将会努力去满足客户的更高的精神层面的需求。叫做追梦新美好。谢谢大家！

黄秀青：我们都是追梦人，我们都是奋斗者，感谢姚总。再次感谢这轮嘉宾的精彩分享，我们看到了有能力、有魄力、有责任、有担当的在座的企业和行业领军者，相信他们能够代表百强企业在稳中求进中实现更好的健康发展。谢谢！