2019年3月19日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中指研究院承办的2019中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十六届中国房地产百强企业家论坛在北京召开。中指研究院研发中心总经理白彦军发布2019中国房地产百强企业研究报告。

中指研究院研发中心总经理 白彦军先生

白彦军：非常高兴由我代表研究组就2019年百强企业的发展情况跟大家做一个汇报，我们每年通过数据，通过研究总结百强企业的发展很核心的目的就是要通过发掘企业在过去一年的经营优势、经验为整个行业提供借鉴。我们更希望通过研究为来年的发展策略、怎么应对做一些参考和探讨。今天围绕着这两个主题跟大家汇报一下这一年，包括未来百强企业的发展情况。

首先，说到百强企业的发展肯定离不开业绩。2018年从房地产市场来看，是大年的过渡周期，经历了2016年的高歌猛进，2017年的惯性增长，2018年基本上回归了平稳。百强企业在整个行业平稳过渡的过程中仍然保持了非常好的增长，从数据来看，在2018年100家的百强企业，房地产的销售面积和销售金额同比增速都超过了30%，另外一个很重要的指标是在2018年百强企业的市场份额占有率次超过了50%，达到了58%。大家直接看这个指标意义没有那么显著，但是如果看2014年到2018年过去四年的变化，增长非常明显。在2014年的时候，整个市场的份额不到35%，2018年到了58%，这个变化在整个行业里面非常剧烈。TOP10的企业在2018年的市场份额达到了21.4%，美国这种成熟的企业基本上的市场份额是30%左右，我们目前已经接近了市场当下领投企业的情况。

在整个企业发展过程中，企业阵营的分化非常明显，首先TOP10的企业在追求业界的过程更加强调稳健。2018年阵营的企业基本上在23%左右，是平稳的增长。第二阵营的企业，13—30位的企业增速非常快，达到了57%。另外31—50位的企业平均增速达到了40%。目前整个行业的发展是前面求稳，中间求快，这个节奏保持的非常不错。一方面我们的业绩在向规模集中，另一方面从未来的发展来看，所有的资源也在向百强企业集中。从企业进入的城市，分布的城市项目个数来看，目前前十大企业平均进入了超过100个城市，占到地级以上的城市1/3。

从前十企业之中拿地金额的占比来看到前五十企业总金额的一半，也就是说前五十企业里面前十企业在土地资源的储备方面增长非常显著。融资方面，无论是从发债、银行信贷等各个指标，前十、前三十的企业继续在资源储备过程中获得了很或的优势。我们也认为，有土地资源的保障，有资金资源的保障，百强企业在未来可能具备更好的发展基础和条件。当然，我们要去反思和总结企业增长到底有哪些亮点值得我们关注。

我们认为在整个百强企业发展过程中对城市布局的把握非常精准，可以说2018年从销售面积来看，三四线城市占销售面积的比例是65%左右，二线城市占比是在32.5比左右，一线城市只占了2.5%。2018年尽管市场调整，特别是后几个月  市场调整比较剧烈，但是三四线城市在前三个季度保持了非常好的增长，百强企业在销售业绩的来源方面，特别是三四线城市布局的强化方面取得了非常好的效果。2018年百强企业在三四线城市销售额的占比提高了4个百分点，达到了45%，增速非常明显。同比  的一线、二线略微有所回落。

大的企业或是围绕核心城市群布局。2018年前五十的企业在主要的城市群里面，销售贡献占比达到了72%，集中度也比较好。有了比较好的城市资源的分布，对整个业绩增长带来了非常好的支持。

聚焦热点区域主流需求，调结构优产品强营销。2018年市场的需求更多的回归于原始的自住型需求和改善型需求，企业对产品调整结构的过程中把握的非常精准。从百强企业推的项目的占比是90—140平，140—200平首改和刚改、二改的项目占比分别提高了3个百分点。一线城市刚需比较足，百强企业推盘过程中，刚需产品的占比相对保持的比较不错。从产品结构是迎合了市场需求的方向。

3、从市场推盘的节奏，特别是营销的节奏把握的比较好。我们一直说企业要先于政策而动，去年整个政策导向比较明显，3月份两会强调了房住不炒之后，7月份总书记提出了坚决遏制房价上涨的几个关键的论述，9月份市场出现了很大的变化，10、11、12月份持续调整。百强企业在这个过程中，推盘的节奏拿捏的非常好，特别是在8月份，推盘的量有明显的上升，9、10月，到12月份达到了全年推盘的高点，在市场面临调整甚至往来下面走的前一个节点上放出了大量的项目，通过比较好的项目提前跑赢了政策，获得了比较好的支持的增长。

二、百强企业运营表现

除了规模表现不错之外，百强企业在运营表现方面，包括盈利方面也做出了非常好的表率。从几个周转的指标来看无论是总资产周转率还是存货周转率去年都有所上升，总资产周转率是0.36%，存货周转率上升了到了0.56%。这种上升在一线城市，特别是重点企业表现尤为突出。这些企业减少了资产的负担，所以周转率上升的比较快，二类城市包括二类企业因为扩张的规模比较快，周转率略为受到影响。

另外一个表现是盈利表现，从最近百强企业营业收入和利润率来看基本上保持了20—30%的增长。去年百强企业营业收入的均值增加了27%，到了486亿元，净利润同比增长28%到了64亿元。最近很多企业都在发年报，基本上在港上市包括在沪深上市的企业2018年的利润率增长都在30%，甚至50%的节奏，表现非常强劲。

从不同的企业来看，阵营的企业也就是前10企业，无论是净利润率，包括ROE的回报都表现的非常不错。碧桂园昨天刚刚发布了2018年的业绩，经营利润率达到了12.8%，有很明显的提升。阵营的企业在利润率方面表现的非常不作。

从利润表现的原因去探索，有几方面。2018年单看营业收入增长结转的是2016、2017年销售的房屋。2016、2017的项目拿低成本比较可控，销售的溢价比较高，2018年整个利润结算的情况表现比较好。这是一个很重要的体现。另外一方面跟整个企业控成本，强化财务、营销、行政成本的管控也有非常好的表现。

从未来来看，可以看到大部分的百强企业对于整个2019年、2020年的业绩保障从两方面有非常好的保障。方面，百强企业对土地投资方面有非常明显的节奏把控，2018年百强企业拿地金额和拿地面积的增长速度基本上非常低，和过去的高歌猛进节奏拿捏的非常慢。另外从百强企业拿地金额占整个销售金额的比重来看，去年只占到了27%。2017年的时候这个指标在50%左右，降了将近25%的拿地金额的比例，维持现金流的稳定。这是一个很明显的变化。第二方面，从百强企业拿地的分布来看，也在不断地进行优化，所谓的进行资源的储备再利用。一方面百强企业2018年拿地的下沉表现非常明显，三四线城市占到百强企业拿地面积的52%，从布局的分布来看，基本上也是围绕五大核心城市群，不断地拓展拿地的范围。从拿地的成本控制方面来看，表现的非常好，去年百强企业拿地的成本楼面家的均价降了13.8%，平均楼面家是4100多块钱，这在过去几年是次出现了下降，对于整个企业未来盈利的保障、销售的保障有了非常好的支持。

从融资方面，2018年企业充分的利用自己的规模效应、综合效应，无论是在发债、信贷，包括其他方面的融资都表现的非常好，2018年百强企业国内信用债的发行规模是2400多亿，同比增长138%。其中占比的公司债规模超过1300亿，占整个信用债的比例超过了50%。百强企业融资创新方面，特别是结合ABS新型的融资方式进行了探索，去年整体表现非常不错，2018年百强企业ABS的发行规模达到了1584亿，同比增长了104%，占整个房地产ABS总量的56%。这些企业利用我们的优势和创新技能，再融资方面得到了非常好的保障。我们认为有好的土地保障、好的资金保障，对于2019年乃至2020年整个企业的稳健增长提供了非常好的支持。

三、财务表现

最近很多企业在发年报的时候讲两个关键词，安全和质量。大家不约而同回到企业的核心问题上，也就是现金流的安全。现金流的安全怎么保障？财务数据只是表象，更多的需要看企业现有的土地储备的货值结构。拿的地王多不多，地王变现快不快。统计了一下，2016年到现在有1000多块地王，真正已经开盘了不到20%，百强企业虽然也拿了一些地王，但是从整个开盘的比率来看已 过了50%，也就是说我们有将近一半的地王正在去化或者即将去化，这是一个非常好的势头。我们从不同城市的去化情况，盘了现有土地储备的货值情况。从这个指标来看，百强企业整体的去化的货值表现非常好，去化周期在两年以内的货值占比超过了80%，我们80%的土地如果想卖的话在两年内是可以卖掉的，这样的话整个企业的基本面保持的非常好，流动性得到了非常好的保障。正是因为有好的现金流的保障和好的项目结构的保障，百强企业整体上来讲去年现金流回正了，资产负债率略微降了一点，保持在77.8%，该上年降了0.5个百分点，有效负债率降了1.6个百分点，整体来讲负债率比较可控。

2019年我们面临一个挑战，这个挑战是债务的集中兑付方面，随着国内债券融资的收紧，海外债的发行规模比较大，2019年需要偿还的国内外的信用债规模将近5000多亿，百强企业在2018年共发行信用债111笔，总金额是1513亿元，基本覆盖了短期即将到期的债务规模。2019年很多企业发债更加进入快速的增长阶段，我们认为在债务的平衡方面，长短期以新还旧的方式对企业的债务表现有非常好的帮助。

四、百强企业社会责任

说到社会责任，当下或者说过去几年我们一直围绕一个核心指标在做，也就是精准扶贫。

房企在这方面表现的非常积极，一方面抛弃了过去只“输血”，更多的是变成了真正的“造血”，通过移民搬迁、产业扶贫、就业扶贫、教育扶贫，很多城市通过集中式、连片式，通过一个企业的力量改变一个地区的贫困状况。这种情况在2018年表现的非常好，2018年按中央和地方的标准，很多房企的包片的扶贫区域实现了完全的脱贫，这是非常值得我们庆贺和骄傲的事情。

五、房地产服务企业

房地产企业的增长离不开产业链上下游企业的扶持和帮助。我们做了分析，首先跟房地产营销密切关系的行业是策划代理行业，如果从总的增长来看2018年策划代理TOP10的企业营业收入的均值是27亿元，同比增长2.3%，增速跟百强企业前10、前50比的话有所滞后。从整个企业的市场份额占比来看，TOP10的企业市场销售额增长是2.0%，比较低，市场份额是14%。百强开发企业的市场份额是27%，它是开发企业的一般都不到。可以说经过这一两年行业的变化，企业营销模式的变化对传统的服务行业带来了改变和挑战，对于这些新的行业也在积极地做新的探索和变革，一方面进行所谓的线上和线下的联动，通过更多的利用线上的资源嫁接客流，实现更好的未开发企业的服务。另一方面深入的进入资产运营行业，包括行业的几个代表企业不约而同进入长租公寓行业、社区商业行业、特性运营行业、产业运营。更多的是希望通过业务的转型和变化，对业务增长的发力带来新的冲击和帮助。

另外一个很重要的行业是金融服务行业，百强企业的增长离不开资金的源源不断地支撑。2018年上半年面临整个行业和国家去杠杆政策的挑战和限制，房地产金融服务行业业面临很大的压力。总的来讲这些企业在2018年积极谋求转型。

从债权管理的方式转为主动管理的股权投资模式；基金还是信托企业更多的从传统的住宅地产的投资转向了商业、养老、物流、产业等新的领域投资，希望通过新领域的投资为未来整个业绩的增长开拓更多的源泉和方向。

我们必须要重视的行业是商业地产行业，1999—2018年累计净增的商业地产的面积是19.6亿平方米，目前在途的土地、在施的面积商业的有26亿平方米，加在一起是45亿平方米左右，意味着商业地产正在进入存量时代。今年我们研究院会对商业地产企业进行独立的分析和评价。通过我们的分析来看，2018年在宏观经济、商业消费面临增速较缓的情况下商业企业的运营逐渐面临一些挑战，也逐渐做了调整。一方面是迎合城镇化的趋势，特别是对三四线城镇消费升级的趋势，更多的把项目商业综合题下沉到需要高频的消费环境的城市。另一方面通过商业服务，为整个商业和卖场提供更多的体验式的服务包括更多的现场服务，通过这种服务实现了非常好的扩展和提升，我们有专门的商业地产分析报告供大家参考。

房地产这个行业是一个非常大、非常综合的行业，可以从几方面来看。一是投资环境是利润创造点。二是建造方面也是利润创造点。最后是营销和服务。这些环节里有些事我们可以把握，有些事我们比较难把握。可以把握的是建造环节和服务环节，建造环节对应的是产品，客户需要什么样的产品你比较清楚，服务环节提升品质是永远没有错的，把握确定的东西是我们可以做的。还有两点比较不确定，投资是买一块地，买了以后市场变化很快，有可能把握不准。营销的推盘和价格把握不好也会出现问题，这两方面需要更多的通过研究减少不确定性。

所以，对于2019年的百强企业来讲：

，我们还是要聚焦，特别是在投资方面要聚焦。前10企业进入100个城市，已经不少了，接下来怎么更好的把握核心城市？要围绕产业和人口布局潜力城市，更重要的是要寻找最适合自己的城市，不能一概而论说三四线城市不好，有些企业在三四线城市  生存能够非常强，对客户非常了解，对他来讲三四线城市就是好的，所以要把握城镇化的方向，找最符合城镇化居住的城市。要把握最适合自己的城市，同时要融入城市，聚焦于一个城市，随着城市基础设施产业的发展跟着它进步和成长，你未来的业绩空间也会不小。

第二，要回来两方面：一是回归真实的客户，二是回归客户的真实需求。回归真实的客户你要知道你的客户到底是谁，房子只住不炒是未来的导向，客户的需求更多的倾向于刚需、改善，真正的自住性的需求，产品设置一定要围绕这个需求进行深化。我们要围绕客户的真实需求，客户的需求变化越来越多，怎么样把需求深化进行提升和提炼非常重要。

第三，节奏：市场的窗口期稍纵即逝，什么时候推盘，什么价格推非常重要。最近看到很多企业发布业绩公告，对2019年做预判的时候，很多企业的领导都说2019年上半年会不好一点，下半年会好一点，上半年推少一点，下半年推多一点的话，如果成为行业共识的话，对每个企业来讲未必是这样的。如果都集中在下半年推盘的话，面临的竞争压力可能会更大一些。

第四，价值：客户的价值是可以把握的，怎么样围绕每一个业主，这个价值比土地、资金更加的重要，更加的长久。希望百强企业能真正的围绕每一个业主把服务做到高品质，我们也认为客户的价值在消费社会会被无穷的放大，只有把客户价值把握好了，整个百强企业的增长才更有底蕴和持续性。

以上是我们简单的对于企业研究成果的分享。谢谢大家。