在中央房住不炒的指导思想下，各城市继续“分类调控、因城施策”，发挥地方政府能动性。一方面增加土地供应力度，推出各类保障房用地，如北京、上海分别试点集体土地建设“共有产权房”和租赁住房；另一方面，为保证市场活力，部分城市也出台一些回调政策，放宽土地出让条件。

2018年土地市场整体呈现下滑趋势，土地成交量及成交额均有所回落。随着调控政策的持续深化，土地溢价率持续走低，流拍现象较为严重，房企拿地动力不足。

在北京土地市场全面进入调控时代之后，“限竞房”“共有产权房”成为地块成交的主要方式。在拿地企业中，万科、保利等龙头房企缺席，以中铁置业为代表的国企拿地积极。此外，土地供地方式迎来革新，集体性建设用地用做共有产权住房地块首次入市。

土地成交额回落，流拍土地增多

2017年，自楼市调控以来，北京市加大了土地供应力度，全年土地招拍挂市场共成交土地102宗；土地成交总额为2796.02亿元，同比增加228%；成交单价达20257元/平方米，创下近4年以来新高。

但是，进入2018年，北京土地市场出现了较为明显的降温。2018年，北京共成交土地72宗，成交额1682.9亿元。成交宗数及成交额同比均大幅下跌。2018年土地成交宗数同比2017年下跌29%，仅高于2016年成交水平，处于历史低位，土地出让金同比2017年下跌40%。

2018年前三季度北京土地市场较冷，仅成交了44宗地，进入四季度以来北京推地速度加快，但由于前期土地放量极少，低迷依然是2018年北京土地市场的关键词。

从北京土地历史成交的楼面均价及溢价率来看，土地成交楼面价从2016年以来开始走高，2017年达到高峰，2018年土地成交楼面价维持在高位。而从溢价率来看，北京土地成交溢价率从2016年开始持续波动下滑，2018年土地成交溢价率同比2017年继续下跌43%，为近5年，年内平均溢价率仅为13.72%。

此外，2018年，土地流拍现象明显增多，全年流拍率达到10%，创2012年以来水平。据中指研究院数据显示，2018年北京市共出现8宗土地流拍，接近2017年的3倍。

共有产权用地增多，“国企+民企”拿地成趋势

自楼市调控以来，住宅用地供应量显著增加。2018年北京成交的72宗地块中，住宅用地成交52块，成交建筑面积624.48万平方米，占比为73%。

值得注意的是，2016年11月起，北京新供住宅用地全部执行“控地价、限房价”新型供地方式，土地建成后的住宅销售价格无论在均价和销售价格方面都进行了限制。

2017-2018年，“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”等为土地竞得的主要模式。以2018年为例，其成交的52宗住宅地块中，有51宗是限竞房或共有产权住房地块，仅有一宗商品房住宅地块。其中限竞房成交40宗，成交建筑面积近500万平方米；共有产权住房成交10宗，成交建筑面积超100万平方米，另有一宗地块为限竞房含共有产权住房。

在加强住宅用地供应的同时，近两年，北京市加大租赁用房保障性住房的供应。

在拿地方式上，联合拿地成为楼市调控以来龙头房企拿地的趋势。2017年，联合体拿地收入囊中的建设用地总面积占全年出让的建设用地总面积的一半以上。

进入2018年，万科、保利等以往积极参与北京土地招拍挂市场的龙头房企逐渐减少，取而代之的是，具有国资背景的国企。

在2018年企业的拿地排行榜中，中海地产以760亿元位居拿地排行榜第5名。中国中铁505亿元获得规划建筑面积535万平方米，成为第11位。除此之外，北京城建、北京住总等市属国企也都有土地入账。

结语

伴随限地价、限房价、竞自持、竞配建等调控政策出台，“底价地”、“低价地”、“土地流拍”等成为2018年土地市场常见现象。根据中指土地数据库对300个重点城市的监测数据显示，1-12月流拍住宅用地已超700宗。同时，房企联合体拿地持续增加，分摊风险、利益共享的拿地方式持续受到房企青睐。

 本文根据中指研究院《2018年1-12月房地产企业拿地排行榜》、《2018年中国300城市土地交易情报》、新京报综合整理。