3月5日十三届人大二次会议开幕，李克强总理作政府工作报告中提出，要深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。

【解读】

中指研究院《2019年两会政府工作报告解读》中分析，2019年楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。在大的政策方向引导下，住房回归居住属性的进程不会停止，这将会长期坚持。要确保房屋的居住属性，短期仍将坚持稳地价稳房价稳预期，长期将加大力度推进房地产市场健康发展长效机制的建设。

历年来两会房地产相关以及市场表现

数据来源：中指研究院综合整理

改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展

业内人士分析，这一提法与去年经济工作会议中“完善住房市场体系和住房保障体系”的提法一致。一方面表明中央把住房保障摆在更加重要的位置，另一方面也表明市场与保障两者分开的思路。在这一思路之下，过去通过限制商品房价格让中低收入群体能够购房的做法将让位于政策性住房，弥补市场造成的住房差距。

在市场方面，继续强调平稳健康发展，结合2018年末住建部“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，2019年“稳”将成为房地产市场的主基调。政策上会对过去过度行政化干预的手段进行结构性微调，支持正常的首次置业和改善需求，支持跨城市流动人口的住房置换，对二套、多套住房以及投资投机性需求依然保持高压态势。在这一政策基调下，即便市场短期内受预期影响有波动，但不存在快速上升的动力。

在保障方面，坚持多渠道保障的思路，一方面政府发挥引导作用，建设公共租赁住房；另一方面，要盘活私人存量房源，规范租赁市场，可能地发挥市场主体的积极性。

继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求

城镇棚户区改造回归到民生领域，补贴的标准、补贴的对象可能都会随着资金来源方式的调整而趋严，其对于市场需求的驱动效果也会减弱，从而有利于避免补贴推动房价上涨，让棚改真正帮助到需要的人。

从今年政府两会“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造”的政策导向来看，2018-2020三年棚户区改造的既定目标不会改变。2018年超额完成580万套改造任务（实际完成626万套），未来2年进入攻坚收尾阶段，棚改总体规模逐渐回落也符合按照计划目标推进的预期。此外，结合此前“因地制宜地推进棚改货币化安置”的政策方向来看，棚改政策收紧将重点集中在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地区。根据去年底住建部对棚改资金的导向来看，政府购买棚改服务模式将取消，今年各地将加大以棚改专项债为主的融资发行力度，但会鼓励国开行、中国农业发展银行对能平衡的棚改项目继续贷款。

热点区域联动发展，经济资源将进一步向优势区域聚集

从发展阶段看，我国城镇化真正进入到追求质量的阶段。一是由单城发展进入到多城协同，二是大城城市更新兴起，三是各城市积极扩大要素流动通道，扩大人力资本存量。区域协同发展背景下，城与城的竞争力比拼转变为区域与区域之间的比拼，经济资源将进一步向优势区域聚集。未来京津冀、粤港澳大湾区、长三角区域仍将是三大资源要素聚集区。

区域协同规划后相当于进入新一轮的“再城镇化”阶段，区域整体的房地产市场容量扩容，企业应把握这种结构性扩容的机遇。绝大部分城市落户门槛降低是大的趋势，户籍人口自住购房需求进一步增长，企业应把握机遇，满足农民转市民、常住人口转户籍人口的自住购房需求。特别是东部沿海发达城市、中西部核心二线城市具有极强吸聚力，落户政策宽松化无疑将进一步推动人口的留住、流入。

结语

新型城镇化要处处体现以人为核心，提高柔性化治理、精细化服务水平，让城市更加宜居，更具包容和人文关怀。

本文根据中指研究院《2019年两会政府工作报告解读》、北京日报、新京报、观点地产综合整理。