作为郑州市下属的县级市，新郑2018年的楼市好不热闹，虽然仅仅是中西部的一个三四线城市，但却成为各路一线房企眼中的香饽饽。新郑新区作为该市新房市场的主要阵地之一，其2018年楼市的前世、今生以及来世也代表了这座城市近期房地产市场的众生相。

一、前世：那一年，一线房企掘金新区，地价坐上了过山车

2017年6月23日的一场土拍，看看参加拍地的房企——碧桂园、招商、佳兆业，你大概不会想到这是在中部的一个县级市的拍地现场。这一天，新郑市共成交9宗住宅用地，其中有7宗均位于新区板块。

新郑新区位于河南省新郑市老城区北部，郑州市区南30公里，距新郑国际机场15公里，规划面积21.56平方公里。根据郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年)，新郑撤县（市）改区已成定局，规划中的16号和18号地铁线在新区设站，未来新区与郑州同城化的步伐将会提速。

新区将依托郑州新郑国际机场、郑许轻轨等区位交通优势，以综合服务、现代高端服务业、现代物流业为主，建设宜居商务城，成为郑州后消费生态旅游休闲城市。经过多年发展，新郑新区褪去乡村面容，换上蓬勃的新城气象，交通、商业、教育、医疗等配套逐渐完善，成为新郑人心目中置业的向往之地。

图：新郑新区区位和实景图

新郑新区地理位置优越，发展前景美好，引来众多地产明星前来叫阵。2017年6月23日新区成交地块中，除了其中1宗地块被本地房企浩创拿下外，其他6宗均被一线房企收入囊中：碧桂园3.6亿元连下三地，总规划建筑面积近20万平方米，成交楼面价在1500-2400元/平方米之间；佳兆业以6.7亿元拿下两宗地块，将楼面价拉升到4000元/平方米以上，而彼时周边房价仅6000元左右；招商蛇口拿下1宗地块小试身手，楼面价为2219元/平方米。而根据中房指数系统CREIS的数据，前一年新郑新区宅地成交楼面均价仅1000元/平方米上下。

而就在土拍前的一个多月，郑州市的一纸文件将新郑市连同荥阳市、中牟县追加纳入限购区域，但这似乎丝毫没有阻碍地产大鳄们进驻新郑的热情。

图：2017年5月3日后新郑市房地产调控政策

二、今生：2018年，新入驻一线房企开盘了，新区房价有了新突破

一线房企抓住新郑市改善类需求，以精装修、电梯洋房等新产品填补了市场空白，首期开盘去化效果很好。2017年一线房企在新郑新区扎堆拿地后，碧桂园于2018年3月率先开盘，招商轩辕华府、佳兆业悦峰、金科御府等项目陆续面市。新郑市老城区住宅以6层无电梯楼房为主，新区启动后高层住宅逐渐成为新房市场的主要产品形态，但基本都是毛坯房。

碧桂园落地新郑后，产品采用了一贯的精装修策略，以140㎡以上的中大户型为主，并且除了高层，还配置了舒适度更高的电梯洋房产品；金科、招商、佳兆业的产品也以120㎡以上的改善户型为主，部分项目以毛坯交房。有消息显示，新郑碧桂园3月30日采用微信开盘，推出小高层共423套，截至开盘结束去化400套；金科御府6月22日首期开盘，推出423套，去化423套；佳兆业悦峰7月28日首期开盘，推出240套，去化174套。

表：新郑新区项目开盘情况

目前，新郑新区呈现一线房企主导、本地房企跟随的市场格局。碧桂园等一线房企进驻之前，新区房地产市场的主角是本地房企，他们主要通过本地传统媒体进行宣传推广，在此期间新区房价涨幅较为稳定；一线房企进入后，产品打造和运营能力更强，价格的主导权开始转移至一线房企，在本地传统媒体推广的同时也在房天下等性媒体上开展项目营销，新区房价上涨速度加快。

图：新郑新区目前在售楼盘

三、后世：新春伊始，房价出现下行迹象，大体量新房去化面临压力

根据春节期间走访调查，新郑新区作为新郑市的主要新房成交地，房价已出现松动迹象，未来入市的新房将存在去化压力。不少房企2018四季度开始通过各种优惠措施降低实际成交价，也有房企将最初的精装房改为毛坯房推出，实际成交价不少低于8000元/㎡。

究其原因，一方面，上半年碧桂园等项目率先开盘后，本地的高端改善客户被收割不少，加上限购限贷等政策限制，后续潜在客户增长略显乏力，虽然新郑市棚改货币化安置仍然占有一定比例，但也有不少安置房实物安置抵销了部分需求；另一方面，当前经济下行压力仍存，短期内房价上涨动力趋弱，房地产市场观望情绪较浓，房企为尽快回款以价换量。未来，在买卖双方的角力下，房价更加趋向于供求均衡点，高品质、高性价比产品的市场竞争力会更加突出。