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河南新郑:一线房企争相进驻 搅动楼市一池春水

2019年02月12日17:42 来源:中指研究院
[提要] 作为郑州市下属的县级市,新郑2018年的楼市好不热闹,虽然仅仅是中西部的一个三四线城市,但却成为各路一线房企眼中的香饽饽。新郑新区作为该市新房市场的主要阵地之一,其2018年楼市的前世、今生以及来世也代表了这座城市近期房地产市场的众生相。
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作为郑州市下属的县级市,新郑2018年的楼市好不热闹,虽然仅仅是中西部的一个三四线城市,但却成为各路一线房企眼中的香饽饽。新郑新区作为该市新房市场的主要阵地之一,其2018年楼市的前世、今生以及来世也代表了这座城市近期房地产市场的众生相。

一、前世:那一年,一线房企掘金新区,地价坐上了过山车

2017年6月23日的一场土拍,看看参加拍地的房企——碧桂园、招商、佳兆业,你大概不会想到这是在中部的一个县级市的拍地现场。这一天,新郑市共成交9宗住宅用地,其中有7宗均位于新区板块。

新郑新区位于河南省新郑市老城区北部,郑州市区南30公里,距新郑国际机场15公里,规划面积21.56平方公里。根据郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年),新郑撤县(市)改区已成定局,规划中的16号和18号地铁线在新区设站,未来新区与郑州同城化的步伐将会提速。

新区将依托郑州新郑国际机场、郑许轻轨等区位交通优势,以综合服务、现代高端服务业、现代物流业为主,建设宜居商务城,成为郑州后消费生态旅游休闲城市。经过多年发展,新郑新区褪去乡村面容,换上蓬勃的新城气象,交通、商业、教育、医疗等配套逐渐完善,成为新郑人心目中置业的向往之地。

图:新郑新区区位和实景图

新郑新区地理位置优越,发展前景美好,引来众多地产明星前来叫阵。2017年6月23日新区成交地块中,除了其中1宗地块被本地房企浩创拿下外,其他6宗均被一线房企收入囊中:碧桂园3.6亿元连下三地,总规划建筑面积近20万平方米,成交楼面价在1500-2400元/平方米之间;佳兆业以6.7亿元拿下两宗地块,将楼面价拉升到4000元/平方米以上,而彼时周边房价仅6000元左右;招商蛇口拿下1宗地块小试身手,楼面价为2219元/平方米。而根据中房指数系统CREIS的数据,前一年新郑新区宅地成交楼面均价仅1000元/平方米上下。

而就在土拍前的一个多月,郑州市的一纸文件将新郑市连同荥阳市、中牟县追加纳入限购区域,但这似乎丝毫没有阻碍地产大鳄们进驻新郑的热情。

图:2017年5月3日后新郑市房地产调控政策

二、今生:2018年,新入驻一线房企开盘了,新区房价有了新突破

一线房企抓住新郑市改善类需求,以精装修、电梯洋房等新产品填补了市场空白,首期开盘去化效果很好。2017年一线房企在新郑新区扎堆拿地后,碧桂园于2018年3月率先开盘,招商轩辕华府、佳兆业悦峰、金科御府等项目陆续面市。新郑市老城区住宅以6层无电梯楼房为主,新区启动后高层住宅逐渐成为新房市场的主要产品形态,但基本都是毛坯房。

碧桂园落地新郑后,产品采用了一贯的精装修策略,以140㎡以上的中大户型为主,并且除了高层,还配置了舒适度更高的电梯洋房产品;金科、招商、佳兆业的产品也以120㎡以上的改善户型为主,部分项目以毛坯交房。有消息显示,新郑碧桂园3月30日采用微信开盘,推出小高层共423套,截至开盘结束去化400套;金科御府6月22日首期开盘,推出423套,去化423套;佳兆业悦峰7月28日首期开盘,推出240套,去化174套。

表:新郑新区项目开盘情况

目前,新郑新区呈现一线房企主导、本地房企跟随的市场格局。碧桂园等一线房企进驻之前,新区房地产市场的主角是本地房企,他们主要通过本地传统媒体进行宣传推广,在此期间新区房价涨幅较为稳定;一线房企进入后,产品打造和运营能力更强,价格的主导权开始转移至一线房企,在本地传统媒体推广的同时也在房天下等全国性媒体上开展项目营销,新区房价上涨速度加快。

图:新郑新区目前在售楼盘

三、后世:新春伊始,房价出现下行迹象,大体量新房去化面临压力

根据春节期间走访调查,新郑新区作为新郑市的主要新房成交地,房价已出现松动迹象,未来入市的新房将存在去化压力。不少房企2018四季度开始通过各种优惠措施降低实际成交价,也有房企将最初的精装房改为毛坯房推出,实际成交价不少低于8000元/㎡。

究其原因,一方面,上半年碧桂园等项目率先开盘后,本地的高端改善客户被收割不少,加上限购限贷等政策限制,后续潜在客户增长略显乏力,虽然新郑市棚改货币化安置仍然占有一定比例,但也有不少安置房实物安置抵销了部分需求;另一方面,当前经济下行压力仍存,短期内房价上涨动力趋弱,房地产市场观望情绪较浓,房企为尽快回款以价换量。未来,在买卖双方的角力下,房价更加趋向于供求均衡点,高品质、高性价比产品的市场竞争力会更加突出。

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