图：2015年-2018年华中区域房地产新开工面积和销售面积增速及其占比重

注：本部分华中区域包括：河南、湖北、湖南和江西。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

近几年华中区域房地产市场获得较大的发展，商品房新开工面积和销售面积均保持较快增长，2018年增速分别达15.9%和6.8%，其中销售面积增速高于平均水平；从占的比重来看，华中区域销售面积占比逐年提升，2018年升至22.3%，对我国房地产市场贡献较大。华中区域内部多数城市经历2016年、2017年房地产市场量价齐升后，2018年市场步入调整期。根据中指研究院分析师调研结果，华中区域房地产市场主要表现以下几个特点：

借力中心城市，市场获得快速发展，但在政策持续调控下，楼市逐步理性回归，未来随着产业的不断发展，市场仍存发展机遇

武汉阳逻地区近几年受益于武汉城市规划利好，产业发展为区域带来人口流入，良好的交通和商业等生活配套逐渐完善，加强了区域的人口吸附力。同时地铁提前开通、品牌开发商入驻以及武汉楼市高烧不退背景下，投资客纷纷转向有发展潜力的不限购区域，阳逻因不限购，且基本上以毛坯房源销售为主，吸引大量购房者关注，区域供不应求明显，楼市发展进入快车道。2018年随着调控的深入，限价、刚需优先选房等政策的实施，以及有效监管地不断细化，武汉楼市逐渐步入平稳，购房者也更趋理性，阳逻楼市亦随之降温，市场逐渐趋于冷静。阳逻目前已经开通了地铁线路和江北快速路，还规划有新港线，未来在交通、商业等规划逐步落实和推进下，市场将进入新的平稳发展阶段。

河南开封近年来，在郑汴一体化、棚改及自贸区设立等一系列利好因素的影响下，房地产市场发展迅速，再加上市场供应紧张及郑州需求外溢等多重因素影响，开封房地产市场一度实现量价齐升；2017年开封最严的“汴九条”出台，限购、限贷、限价、限售调控政策贯穿楼市，政策持续调控下，2018年购房者观望情绪浓厚，楼市进入调整期，市场回归冷静。尽管市场进入调整期，但后期随着产业、交通等规划措施的落地，对人口仍存一定程度的吸引力，房地产市场仍有机会可寻。

棚改货币化政策收紧，市场需求支撑减弱，楼市成交回调

襄阳谷城县作为襄阳经济较为发展的县城之一，房地产市场深受襄阳市政策调控的影响，其中影响的莫过于棚改政策的变化及市场监管力度的加强。2018年襄阳市棚改计划瘦身以后，谷城县公布2018年棚改计划，实行货币化安置计划改造户数明显低于2017年棚改货币化安置数量，同比下降超过三分之二，较2016年下降90%。2018年谷城县房地产市场成交量较2017年回落，市场出现调整。

品牌房企集中入驻，产品质量提升，为市场拓展新的发展机会

正如中指研究院分析师调研结果所示，品牌房企进入，品质客户需求得以释放。湖北团风品牌房企碧桂园进入，开发的碧桂园翡翠华府项目坐落在城东发展区，是团风最贵的楼盘。碧桂园以其较佳的楼盘品质和园林设计打动团风有购买力的客户，并成功吸引了一些品质客户回流置业。河南开封恒大、万科、碧桂园、绿地、保利等知名房企陆续进驻，优化了产品供应结构，并催生改善性需求，从而一定程度上带动了开封房地产市场快速发展，未来随着品质的提升，城市价值和形象也将获得提升，购房需求将进一步释放。

华中区域楼市除了呈现以上特点之外，大城市带动区域较快发展，但其虹吸作用明显，长期来看，周边部分城市人口外流仍值得关注。湖北孝感作为武汉城市圈重要节点城市之一，得益于武汉城市地位的日益提高，孝感也迎来更多的发展机遇。未来孝感城镇化还有提升空间，同时汉孝同城化有助于孝感城市的发展，但同时由于自身缺乏核心产业，对人口吸引力不足，人口流入城市武汉的显现愈发严重，对当地房地产市场支撑力有所受限。

江西万年县经济发展相对落后，产业吸引力不足，同时周边南昌、鹰潭等综合实力较强的地级市分流购房需求，万年县房地产市场需求显不足，而供应量增加，供过于求现象明显，未来房地产市场依然承压。

整体来看，根据本次返乡调研结果，华中区域内部中小城市房地产市场前期均呈现量价齐升的现象，或受益于城镇化率的提升，或得益于棚改政策的利好，亦或受大城市发展带动，市场得到较快发展。进入2018年，调控深入叠加需求透支，房地产市场回归冷静。未来，部分交通规划利好且有产业支撑的城市，随着城镇化进程的不断推进、品牌房企进驻触发的改善型需求进一步释放，房地产市场仍有较大发展空间；而那些产业发展力不足的城市，人口将进一步被周边中心城市吸纳，房地产市场将面临较大挑战。