2018年12月18日，由中房指数系统、中国物业服务价格指数系统、中国装饰装修及材料指数系统主办，中指研究院、3房集团承办的2018第十五届中国数字地产节暨中国房地产大数据年会在北京粤财JW万豪酒店召开。中指研究院指数研究总监白彦军先生在会上发布了中国商铺租金指数。以下为实录：

中指研究院指数研究总监 白彦军先生

尊敬的各位来宾，大家下午好！

非常高兴就商业地产、商铺租金方面跟大家做一个交流，葛总讲了商业面临很大的去库存压力，我们怎么看商业？在我们的视角里，如果从数据的视角分析的话，可以把商业地产看成两部分市场，部分的市场叫做存量市场。怎么理解？从2000—2017年，有18年的时间一共已经竣工的商业是18万平方米，未来已经卖出去的土地，包括在施工中的商业面积是25亿平方米，这部分叫增量市场。看整个商业地产，可以从增量和存量这两个视角来看。存量市场当前面临很大的挑战，确实跟宏观经济非常相关，目前整个经济增长面临很大的挑战，特别是商业消费市场业面临很大的挑战。1—11月份社销的零售总额，基于过去消费驱动下，整个商业存在非常大的挑战。为了更好的追踪、监测，做存量市场的预判，今年7月我们做了中国商铺租金指数，来研究商铺租赁的变化情况。当时这个指数分为两个类别，一个是商业街的商铺，第二个是购物中心的商铺。希望通过对商业街和购物中心这两种商业消费中比较主流，活跃度比较高的业态做总结，覆盖了15个主要的一二线城市，一共有接近1万个样本进行商铺指数的追踪。

从的指数变化来看，特点很明显。

，2018年下半年，的指数调研过程中把调研的100家商业街叫百街商铺租金，100条商铺租金的平均水平23.9元/天/平米，比7月份公布的时候仅仅增长了0.45%，半年指数变化非常微小，在住宅租金一直涨的情况下，商业地产包括商铺的租金变化比较微弱。

第二，从涨跌幅的变化情况来看，有新的趋势和特点。一是在涨幅比较多的城市和商业街里，除了过去的一线城市北京、上海这些区域，一些所谓的强二线，商业街的租金涨幅比较明显。为什么会发生这样的变化？从样本上发现一个很大的趋势，但凡涨幅比较高的城市和商业街，样本中的餐饮业态、休闲娱乐业态占比比较高，在这一年里，随着所谓新和鲜两种趋势的出现，唯有餐饮和休闲娱乐消费业态占比越高的地方，租金变化越快。所以除了以前的一线城市的核心商圈的价值持续提升至外，很多强二线城市的核心商圈也得到了商户的青睐。二是我们找了100个比较有代表性的购物中心，形成了百MALL商铺租金指数，平均水平是27.1元/平米/天，环比上涨0.68%。2018年上半年的涨幅比较微弱。购物中心的业态，除了北京、上海、广州、深圳，核心商圈的购物中心增幅比较明显，餐饮、休闲娱乐的占比比较高的相关度非常高。以这两种业态为核心的样本中的占比能占到60—80%，说明比较追求体验式、新型消费的模式对商场租金的支持非常高。

从趋势来看，样本中接近85%是上涨的，只有不到5%的样本是下跌的。这是商铺租金的变化情况。

展望存量市场，从供给和需求量方面来看特点很明显。根据我们的监测在2018年下半年，重点城市中有将近600万方的购物中心的项目进入市场，2019年上半年即将推出的项目中，这些城市里面有将近700万方购物中心的项目和将近几十万方的商业街的项目要进入市场，可以说供给非常充分，从中长期的供给来看，2018年1—11月份商办土地成交将近1.89亿平方米，同比增长6.9%。这个增量非常快。从短期的供给和中长期的供给来看，商办市场还是面临很大的挑战。

从需求来看，一方面面临整个经济的下行，对消费带来很大的拖累和影响，今年上半年到下半年很多商场已经租了商铺的会出现租约的调整，影响很大。另一方面，政府也在力促消费，通过所谓的降税减费希望促进消费，这是一个有利的因素。第三方面，从零售的创新，包括目前地产投资的角度来讲，商铺还是很多个人投资者中很重要的选择方向。既有有利的因素，也有不利的因素，总体来讲供给比较充分，需求的升级需要一个过程，所以整个商业地产的竞争会越来越激烈，特别是存量市场里。

增量市场就是未来的25亿平方米怎么解决？今年新增的商办市场和去年完全不一样，2017年所有的，无论是商业应用房、办公楼的销售投资各种数字的增长都表现不错，2018年1—11月份商业地产的开发投资额同比下降10.2%，新开工面积降了2.4%。销售来看，今年前11个月，商业地产加起来的销售面积同比下降6.8%。在去化端在下降，供给端也在下降，导致目前的供求对比，今年1—11月份商业应用房、办公楼按照开工销售比这个指标来看都是往上走的，又在积累另一部分的库存，有了更大的增量。

看一下土地端，不同的城市差异比较明显，一线城市今年价格的变化和各方面的变化相对比较平稳，但是二三线城市，特别是三四线城市随着这一轮房地产热度的提升，商业地产包括商业用地的出让增长非常快，我们非常担心，商业消费和人的消费非常相关。如果这些地方未来人口的聚集，特别是三四线城市出现不了预想中的上升，未来这些城市供出这么多的商办用地，会是更大的挑战和问题，去库存问题在商办中的表现更具挑战。

行业方向：消费赋能，向高质量运营升级

供给和需求端不匹配，如何解决问题？我们要考虑未来整个行业转型升级的方向，我们提出的观点，跟GDP的增长，从中高速增长走向中低速增长，像质量增长转变一样，未来商业地产发展的方向要依靠消费，向商业地产高质量阶段进行转型和升级。转型过程中很核心的要素是所谓的商业的硬件载体、软件载体都要围绕着消费者、围绕着消费的趋势。商业的核心还是运营，还是怎么样更好的服务于更大的商业需求，我们要把握好目前所谓中国大量崛起的新中产阶级的消费趋势的转变，可以看到这里有五个不同的趋势：一是人格型的消费；二是生态型的消费；三是社家型的消费，强调更好的体验，更有反馈的环境下的消费；四是情感型的消费，对于早期的时光包括记忆的感怀的消费；五是体验型消费。这五个不同的趋势，在商业地产运营项目，包括存量和增量，都要进行转型发展升级。比如说阿里做个购物中心叫“亲橙里”，用了很多黑科技，从人工消费的识别，线下精准的客群的导流，购物过程中娱乐化、休闲化的赋能都做的非常好，我们围绕这种体验跨界，特别是智能消费的升级在未来的商业地产，特别是购物中心中会成为一个趋势。

商业街会从个性化、多元化、特色化方面进行打造，特别是围绕人文环境进行塑造。商业街未来还是走多远化、个性化的结合，同时体现人文化。商业发展肯定要从开发向运营转化，运营的分量会越来越重，我们提出了三个观点：

一是高质量的发展。到底什么样的标准才是高质量的发展？我们认为在不同的城市你的商业项目要代表城市和行业发展的方向和标尺。三四线城市里商业项目一定是以纯粹的商业标杆为主，因为在整个消费逐渐从一二线  转型过程中，三四线对于所谓的新的模式，高标准的业态，高标准购物环境的诉求要求非常高，这些城市更多的走纯粹的商业标杆的路线更好一点。一二线城市更多的以“商业+”的模式，原有的商业是一种业态，要结合新的消费趋势做新的整合和挖掘。这是一个趋势。所谓的高质量，一定要做成标杆式的商业资源和商业项目，构筑你的“护城河”。

二是一定要实现所谓的科技赋能，孕育智慧商业地产。目前线下和线上，通过移动支付，新业态的整合，线上和线下的融合，再结合高科技，这是未来科技赋能中很重要的趋势，是商业地产转型升级，高质量发展的道路之一。

三是金融，在商业地产运营中资金是很重要的“护城河”的角色，在过去的一年多，无论是住宅还是商业都面临着去杠杆的很大的挑战和压力，很多资金渠道和资金成本也面临很大的挑战。高质量发展过程中肯定要强调有安全的财务边际，要有比较多元的融资渠道，同时还要有比较好的融资成本的控制的方式，最后才能真正实现所谓的高质量的发展。高质量发展的前提还一定是稳。

商业地产在接下来跟宏观经济的发展息息相关，面临的挑战更多的大于机遇，在挑战中如何利用所谓的新技术、新科技赋能商业地产，对于所有的运营商，包括存量商铺来讲都是非常重要的机遇和挑战，希望利用中指院的新型工具为大家商业地产去库存和商业地产高质量发展过程中做更多的帮助和支持。

谢谢大家！