近年来我国经济结构正处于转型阶段，拉动经济的三驾马车变换主力，消费代替投资成为经济增长的中流砥柱。作为地产和商业这两种最核心资源的整合，商业地产市场正处于风云际会之时。一方面地产行业正在调整发展轨迹，在政策调控下回归理性；另一方面新兴技术的崛起、消费理念的升级使得商业生态环境瞬息万变，两种业态力量推动了商业地产发展路径不断优化升级。

宏观环境：机会与挑战并存

2018年上半年，我国GDP增速达到6.8%，宏观经济运行整体上延续平稳态势，服务业活力逐步释放，社会消费品零售总额保持涨势。在“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调下，政府继续执行差别化调控，加强市场监管，导致房地产市场需求外溢，资本向商业地产倾斜。与此同时，随着城市居民消费水平的提高，以及大力推进 “双创”等重要举措的实施，商业营业用房销售面积保持同比增长，2018年上半年商业地产销售面积达7206万平方米，其中商业营业用房的销售面积占比高于办公楼。

图：商业地产行业变革趋势

但同时，由于诸多现实挑战，商业地产的发展现状并不容乐观，开发投资额和新开工面积同比下降、企业对商业地产的投资节奏明显放缓、房企在投资端响应不够积极，运行模式变革叠加商业供求关系调整使得商业地产面临迫切的变革压力。在机会与挑战并存的存量时代，作为服务与消费重要载体的商业地产该何去何从？或许符合客户需求、提供体验式服务是未来商业地产发展的必选之路。

购物中心：体验式差异化运营方兴未艾

8月15日，世茂与故宫联合举办的文创快闪店在厦门开幕。开业当天，沉浸式主题展览区、文创产品销售区、宣教体验区以及别具特色的设计和产品招徕了大批顾客。世茂集产品与体验为一体的“文化+”品牌计划只是众多房企在商业地产体验式运营上的缩影。面对商业地产的高库存、电商行业的猛烈冲击、消费需求的升级以及业内高度同质化运营等诸多现实困境，“体验式、主题式”等差异化的运营方式成为购物中心的必然趋势。总体来看，生活化、艺术化、街区化和塑造城市IP成为这种创新趋势的主要代表。

图：世茂厦门文创快闪店

此外，化敌为友，携手新零售、新物种也是商业地产体验式运营的另一种创新业态。今年3月底，新零售的示范样本盒马在上海与恒大、融创、世贸、新城等13家地产商签订了“新零售”战略合作协议。与盒马达成“新零售”战略合作协议的地产商会在范围内为盒马提供门店物业及相关服务支持，打造基于社区的生活服务中心，而盒马也将发挥数字化优势，为合作伙伴的线上线下一体化升级提供支持。地产+电商的强强联手、线上+线下的交互引流是商业地产更好地适应不断升级的消费需求，保持良好发展态势的重要举措。

联合办公：资本助力高调回归、“体验+共享”成新趋势

7月28日，北京万科与米域共同打造的总体量达到22000平方米的“米域·十里”揭开神秘的面纱。“米域·十里”以“设计、智能、舒适、社群”为关键词，打造区域独树一帜的融办公、生活、社交于一体的新型复合型空间。合作双方整合联合办公和购物中心的资源优势，缔造“体验+共享”的潮流新地标，推动城市更新领域办公与写字楼变革，创造城市办公空间更大价值的可持续发展。随着联合办公行业的发展，其发展边界不断扩充，发展模式也越来越多元化，多形态的合作模式为联合办公行业的发展提供了更多的可能性。

图：“米域”联合创业办公

2018年是联合办公“跑马圈地”、迅速扩张的关键之年。据相关数据统计，截至今年6月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达2000万个。各家联合办公运营商在资本助力下争相扩大运营规模。纵观此前的联合办公行业，盈利模式单一是遏制其发展的关键瓶颈。作为一种轻资产模式，整合各类资源、打通上下游产业，提供多元化增值服务是联合办公的盈利之道。而通过打造个性化、专业化的细分市场，构建企业服务的生态体系，在共享的基础上为客户提供独特的体验服务或许是未来联合办公的运营重点。

结语：用互联网思维做城市更新

城市年轻创新人群对创意、人文、社交的丰富需求已经对商业空间提出了更高的要求，而传统地产缺乏活力，千篇一律的模式无法应对这一全新的挑战。未来，用互联网的思维做城市更新，改造传统商业地产，融入高品质空间综合体的设计理念，并以线上社交平台为串联，力图打造一个线上整合线下的综合社区，为新兴创业团队提供硅谷式的创业环境，同时也是时尚人群热衷的创意设计新地标。