中房指数系统办公室主任、中指研究院常务副院长 黄瑜

黄瑜：感谢大家对大会的支持，也感谢所有的来自各地的致力于做商业地产开发，以及各位重要的一些大商家、金融机构，从各地来到这里给我们支持，同时也感谢媒体朋友持续不断的对我们的研究成果进行报道。

今天早上我们有12位专家主持了专家组，这里面包括中国指数系统的创始人莫天全先生，来自于建设部、国家统计局、北大、清华、人大这些重要的行业专家，以及像傅会长、还有郭会长他们这种商业流通领域的大专家，对我们的研究和商铺价格指数进行鉴定，非常高兴的告诉大家通过专家组的鉴定我们成果，我们的指数已经通过，我借这个机会给大家做一个发布和分享，让这个行业的企业通过我们的指数认识市场的变化，刚才傅会长已经说了，我们商业领域里面，特别是消费市场的的变化，实际上这种变化是要为我们商业地产，特别是商业运营这一块提供了广阔的机会。

可以看到这个数字也是我们把国家统计局这些年，从2011年到现在消费投资出口的同比增速情况，从增速的图表可以看到确实我们消费在这些年来一直处于稳定增长的状况，尽管投资从去年开始和出口增速回落了，但是消费仍然是非常稳健的增长，已经成为国民经济增长的主要动力，从2015年也可以看到消费、投资整个出口对经济的影响方面，在消费对经济的影响和所做出贡献的比重是逐步的提升。中央也给了很多的政策，这种政策包括不断的扩大内需的政策，特别是中高端消费来给的一些相关机会，这个是大的宏观背景，当然也可以看到经济发展到了一定水平之后来自社会的驱动力也是非常强大，这些是我们大的外围环境，从外部的经济环境给这个行业带来的利好，我们整个国家大的像海南自贸区、雄安新区、京津冀一体化从国家战略规划，经济一体化的角度也为行业带来了很好的发展大的机遇。

当然我们行业也确实面临比较大的挑战，特别是商业地产，我们可以看到我们在主要的一二线城市，可以看到从住宅市场层面来说几乎不存在库存，大城市，真正的库存在哪里，都是在商业地产，这个是我们做的统计，只是统计了去年一年到现在从2017年的7月到2018年的6月重点城市的商业库存的趋势，可以看到这种趋势住宅是供不应求，但是商业地产的库存的趋势规模是在加大的，确实压力也还是比较大，而且从增长的情况来看这个增幅也是比较明显的，这表明我们商业地产的库存仍然还是在逐步的加大。

我们看一下不同的城市，这十个重点的一二线城市当中库存面积超过400万平方米的有7个，相对来说北京、深圳和广州库存相对小，但是可以看到其他的城市库存规模，包括上海库存规模比较大，可以看到我们这些城市目前重点城市商业的库存还是比较大的，而且城市之间的分化也是比较明显的。

通过这次系统的研究，我们对照了一些国际的重点城市的租金水平，特别是重点商圈商业街的租金水平，可以看到我们国家的应该算是王府井大街，王府井跟全世界大的地方来看，我们还是差距比较大，整个租金水平差距比较大。整个自身的我们要看上半年贸易的，一个是商业街，整个上面前十的租金水平，对照这个和国际水平来说，我们增长空间从租金水平来看增长还是比较大，不要说销售价格，住宅的同区域的重点商圈，它的住宅价格通常都是周边的商业，特别是写字楼，如果说对综合铺来说通常是2到3倍，商业和住宅之间也是明显的倒挂，不要说我们跟国际的商圈，包括大的Mall来比我们租金空间还是比较大。我们还面临一些痛点，就是行业的信息不对称也不透明，这种不对称不透明加大了行业的资金风险以及运营风险，这种背景之下外部的经济环境，我们的消费升级，以及京津冀一体化的发展，以及我们行业库存严重大的背景之下确实认识到要加大对商业地产市场的研究，特别是像我们这种机构的研究要抓住切合市场需求，并且是从微观层面给大家一些信心的指导。

我们后来选定了，把我们的租金，商铺的租金指数进行完善并且向社会进行发布，我们通过商铺价格指数让大家清楚的及时的看到行业的现状，以及发展的趋势，也是能帮助大家来抓住发展的商机，对于所有的开发商而言，我们希望大家看到这个信息能够了解市场的情况，包括一些域名的策略，对于我们所有的金融机构来说特别是投资企业，希望我们这些信息的发布，以及我们这种指数的走势能够帮助大家把握和规避投资风险，对政府相关部门来说我们希望这个指数能够给政府相关层面，包括一些相关的核算也缺少这个数据，我们也希望能够帮助，包括今天商业联合会的傅会长说我们各方面的联动也非常不一样，我们希望这个指数的发布帮助政府相关部门给他们一个决策也可以提供参考，我们更多其他的社会的致力于在这个行业里做事的经纪人，我们的置业顾问和研究机构，希望这种数据帮助大家及时的了解市场行情，这是我们做这个指数所希望发挥的作用。

在这个之下我们把我们的指数到底怎么做呢，我们还是遵循了原有中国房地产指数的总体框架，这张图是在25年以前构建的中房指数系统的框架图，是25年之前给中国房地产做鉴定的专家都过来了，特别是孟总，当年的创始人之一，包括一批老的经济学家，在那个时候就构建了中房指数系统的总体框架，这个框架是包括也有出售指数也有出租指数，会分层次分物业形态进行指数的构建，同时也会有出租指数，过去这些年我们做的更多的是出售，围绕新房做的出售指数，包括中国房地产指数，以及我们一百个城市的价格指数，还有十大城市的二手房指数，包括写字楼出售的指数等等，这些都是围绕出售系统做的，现在我们开始在这几年不断的完善我们出租系统，租金价格指数系统我们一直做了，像办公楼，还有公寓，其实商业服务业这一块是比较薄弱的，这次我们首次就构建了商铺价格指数，把这一套系统进行完善。

做这个价格指数我们仍然遵循了原有的已经在20多年以前规范好的，并且经过了我们在这个过程当中经过了几次的反复的验证、鉴定，1995年是国家最老的一批经济学家他们的鉴定，2005年的时候我们对中国房地产指数进行了系统的回顾，因为确实中国房地产整个市场行情，以及行业的状况已经发生变化了，所以我们12年之后进行了回顾，20年的时候我们又进行了一次系统的回顾和检索，规范了我们整个指数的编制流程，我们在编制流程的过程当中我们首先会对整个的理论体系进行系统梳理，把研究对象进行确立，有的时候做指数标地要非常的清楚和明确，再构建对国际国内的理论体系进行回顾，结合我们中国房地产指数的已有构架构建我们指数的体系，明确覆盖范围，针对覆盖范围之后再把数据来源进行整理，这次的数据来源我们几个方面，一个方面是整个的房天下体系，所有的过去近来20年积累了商铺的相关信息，这个信息我们进行了归纳整理，我们已经新3Fang平台，我们的大数据平台已经全部上线了，这个体系我们进行了完整的互联网平台的构建，从互联网平台上抓取数据，我们也对相关的数据进行倾斜，优化出来的数字进入我们这个系统，同时我们在这次过程当中，今天早上也是大概有将近小20个单位重点的老总是我们的顾问，这些企业给我们很多的数据支持，他们是这个市场主流的大的开发商，商业地产的运营商，还有一些经纪公司，他们把他们的数据给我们进行系统的分享，这个基础之上构建了我们整个商铺价格指数的数据库，把这个数据库构建之后我们在这个里面进行梳理确定我们的样本。确定样本之后再确定计算方法，然后再对指数进行测算，试运行的测算，测算之后才有今天的专家论证，论证通过之后我们才能对外发布。

在这个指数里面我们的样本也选定了商铺很多类，我们可能知道商铺的分类非常广泛，有商业街的商铺，有社区的商铺，商业楼还有一些，百货商场和购物中心，还有一些交通设施的商铺，经过我们的系统梳理之后，以及我们的数据可获取性等等综合因素，还有我们的数据质量，几个因素好了之后，我们选定了两类作为先期的研究和指数的研究对象，个是我们的商业街商铺，第二是我们的百货大楼，也就是我们购物中心底层的商铺作为我们的标地，从覆盖的城市商我们确立了中国15个城市，我们也是根据过去从2015、2016几次人口统计里面，结合现在国家战略发展规划选定的15个重点城市，重点的商圈和街道，是我们重点的研究范围，这些城区里面，像北京、上海、长沙也有覆盖，从商圈上来覆盖我们也覆盖了各个城市当中的主要的商圈，比如像朝阳区三里屯、燕莎、大望路、东城区的王府井，我们把重要的商圈做了15个城市，商圈上来说我们选择了体量比较大的90个商圈作为我们研究我们的区域覆盖范围，商业街在15各城市选取了100条商业街，这个商业街是相对运营比较成熟的商业街作为我们研究的重要的标地。这些选定样本之后我们进行分层的构建，我们现在所做的是在指数的最下层，我们做的只是商业街的商铺的租金指数和商业商圈的购物中心的首层的商铺租金指数，我们会逐步的完善往上移做城市的，做城区的，做整个商圈的指数发布。这是我们的样本的选择范围，标地、范围以及我们的样本的选择的规则。

我们在这次的指数计算里面仍然采取了传统的加权平均法，也用了中指法进行了数据的测算，下面就我们这次的测算相关的指数运行的结果给大家进行分享，可以看到根据我们这个指数测算的结果这是2018年二季度商业街商铺的租金价格指数，北京我们把主要的商业街，像王府井、后海、西单等等，都测算出来了，从测算的结果来看其实租金这一块大部分，特别是北京大部分的商业街租金价格指数应该说环比上涨的，为什么说还是有空间的，上海大部分是上涨的。然后是二线城市，看天津几乎都是上涨的，杭州也是大部分的上涨的，苏州以及青岛，还有重庆几乎也是大幅度上涨的，长沙也是大部分上涨的，海口这些城市，如果从的测算结果来看，因为从今年一季度作为一个期间，二季度比一季度大部分租金价格指数是在上涨的，这张图表我们可以看到主要的商圈购物中心首层商铺的租金价格，其实从这个来看上涨的更多，主要的城市里面上涨的更多，上涨比例的范围更大。这是二线城市，成都、武汉，成都春熙路是上涨的，但是跟周边的还是稍微差一点的，包括新蓝天地也是稍微跌了一下，武汉和天津也是大幅度的上涨。同时可以看到这个以后每月都会公布出来，重点城市商业街环比涨幅前十的城市前十的商圈，前面几个是上涨的，绿色是下跌的，每个月都会把这些数据公布出来，购物中心首层的商铺涨跌幅前十和后十，黄色的都是上涨的，后面都是下跌的，这也是把主要的城市的购物中心首层商铺的价格涨跌幅前十和后十都会进行市场公布。

综合结果我们每个季度会发布的是100条商业街的商铺租金价格指数，这个的我们测算出来二季度的环比上个季度涨了0.6，这个来说一个季度的涨幅还是比较弱的，运行一段时间涨幅不太大是不是可以改成半夜，也有专家跟我们探讨这个问题，我们先试运行一年之后看看结果，但是每个季度会公布出来近100条中国主要的商业街租赁价格指数跟上一个季度的比较情况，比如哪个涨的多哪个涨个少从不同的商业街可以看出来，同时我们也会公布100个购物中心，中国主要商圈的100个购物中心首层的商铺的价格指数，这个租金价格指数涨幅比商业街要大的是环比上涨0.25%，这个是整个综合的情况，以及主要的数据的一些测算出来的数据给大家的分享。

我们今天也听取了很多的专家的意见，鉴定通过了但还有很多的东西需要完善，包括样本需要进一步的丰富，确实我们今天列了15个城市是中国人口流入的城市，但是没有东北的城市，也没有西北的城市，我们样本需要城市覆盖也需要扩大，我们指数的层级可以看到在最底层，也需要不断的构建，除了底层的之外还需要构建大的商圈层面和城区层面的指数，同时我们希望在这个体系当中我们有更多的数据，今天给大家公布出来的数据只是把最原始的数据状况进行简单的分享，基于我们的调研给大家做更多多元和多维度的数据分析，让大家在未来的企业，无论从开发，无论从运营还是从商家的选址等等，希望我们这个研究成果给企业的经营提供一些决策建议，谢谢大家。